การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: ยุทธศาสตร์เชิงรุกของอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคดิจิทัล
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการพัฒนาที่น่าตื่นเต้นมากมายในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หนึ่งในความเคลื่อนไหวที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดและวิสัยทัศน์ของผู้ประกอบการ คือการที่กลุ่มเซ็นทรัลกำลังเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญ ณ บริเวณลาดพร้าว เพื่อยืดระยะเวลาการดำเนินงานศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ออกไปอีก 30 ปี พร้อมมูลค่าการลงทุนมหาศาลถึง 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่เพียงแต่เป็นการรักษาฐานที่มั่นทางธุรกิจเดิม แต่ยังเป็นการปูทางสู่การสร้างอาณาจักรใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ ผ่านโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งจะเปิดตัวปลายปีนี้
ทำความเข้าใจภาพรวม: การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”
การตัดสินใจของคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ที่กำลังจะพิจารณาการต่อสัญญาเช่าที่ดิน 47.22 ไร่ ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นอีกก้าวสำคัญในประวัติศาสตร์ของศูนย์การค้าระดับตำนานแห่งนี้ สัญญาเช่าฉบับปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 หลังจากที่ใช้เวลาดำเนินการมานานกว่า 30 ปี การเจรจาระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทย่อยของ ร.ฟ.ท. และ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ข้อสรุปที่น่าพอใจ ซึ่งขณะนี้กำลังอยู่ในกระบวนการพิจารณาโดยคณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. และเตรียมเสนอต่อบอร์ด ร.ฟ.ท. อีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569
มูลค่าและผลตอบแทน: การลงทุนเพื่ออนาคต
ข้อเสนอการต่อสัญญาใหม่นี้ครอบคลุมระยะเวลา 30 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 โดยเซ็นทรัลได้เสนอแผนการลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในศูนย์การค้าให้ทันสมัย ซึ่งเป็นการลงทุนที่จำเป็นอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงอายุของอาคารที่ใกล้ครบ 50 ปี การปรับปรุงนี้จะใช้เวลาดำเนินการ 4 ปี นับจากวันที่สัญญาใหม่เริ่มมีผล การลงทุนดังกล่าว ประกอบกับผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับตลอดระยะเวลา 30 ปี ทำให้มูลค่าดีลรวมพุ่งสูงถึงกว่า 33,000 ล้านบาท
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การประเมินมูลค่าดีลนี้ถือว่าสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง เมื่อเทียบกับการต่อสัญญาครั้งก่อน ซึ่งเซ็นทรัลได้จ่ายผลตอบแทนไปกว่า 21,298 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 20 ปี แม้ว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นจะไม่มากนัก แต่ก็แสดงให้เห็นถึงความสอดคล้องกับแนวทางที่ ร.ฟ.ท. ได้กำหนดไว้ สะท้อนให้เห็นถึงการประเมินสภาวะตลาดและศักยภาพของทำเลที่ยังคงแข็งแกร่ง
วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์: ศักยภาพทำเล ลาดพร้าว-พหลโยธิน
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า การที่เซ็นทรัลสามารถปิดดีลต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ได้ในมูลค่า 33,000 ล้านบาท สำหรับระยะเวลา 30 ปี ถือเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาด เป็นการใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมที่ได้สร้างฐานลูกค้าและแบรนด์ที่แข็งแกร่งไว้แล้ว การลงทุนสร้างศูนย์การค้าใหม่ขนาดใหญ่ในทำเลนี้ อาจมีต้นทุนสูงเกินไปและไม่คุ้มค่ากับผลตอบแทนที่คาดหวังได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
ทำเลลาดพร้าว-พหลโยธิน ไม่ได้เป็นเพียงทำเลที่ตั้งของศูนย์การค้าอีกแห่ง แต่ได้กลายเป็น “อาณาจักร” ที่เซ็นทรัลได้ลงทุนพัฒนาอย่างต่อเนื่อง การเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นมิกซ์ยูสแห่งใหม่ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร จะยิ่งเสริมความแข็งแกร่งให้กับย่านนี้ โครงการใหม่นี้ประกอบด้วยศูนย์การค้า ออฟฟิศ และอาจรวมถึงโรงแรม ซึ่งจะสร้างบรรยากาศที่คึกคักและดึงดูดผู้คนให้เข้ามาใช้บริการมากยิ่งขึ้น การพัฒนาเหล่านี้สอดคล้องกับการเติบโตของกรุงเทพฯ โซนเหนือ ที่กำลังกลายเป็น Sub CBD แห่งใหม่ รองรับการขยายตัวของศูนย์กลางธุรกิจของเมือง ราคาที่ดินในบริเวณนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: สัญลักษณ์แห่งอนาคตของค้าปลีกไทย
การลงทุนในโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ด้วยมูลค่า 21,000 ล้านบาท ถือเป็นยุทธศาสตร์เชิงรุกของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในการตอกย้ำความเป็นผู้นำตลาดค้าปลีกและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โครงการนี้เป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ บนที่ดินกว่า 49 ไร่ และมีพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569
สิ่งที่น่าจับตาคือการออกแบบโครงการให้มี Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งจะสามารถรองรับงานอีเวนต์ระดับนานาชาติและคอนเสิร์ตต่างๆ ได้ ทำให้ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้า แต่เป็นศูนย์รวมความบันเทิงและกิจกรรมที่ครบวงจร ศักยภาพในการดึงดูดผู้ใช้บริการ 1.3 แสนคนต่อวันในปีแรก เป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลและความสามารถของ CPN ในการสร้างแม่เหล็กดึงดูดผู้บริโภค
โครงการนี้ยังถูกวางตำแหน่งให้เป็น “เกตเวย์” สู่ความเจริญของกรุงเทพฯ โซนเหนือ โดยจะเติบโตควบคู่ไปกับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เพื่อรองรับการขยายตัวของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งมีความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา รวมถึงระบบขนส่งสาธารณะที่ทันสมัยอย่าง BTS และ MRT การมีศูนย์การค้าที่มีศักยภาพ 2 แห่งในบริเวณใกล้เคียงกัน จะยิ่งเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับย่านนี้ และทำให้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์: โอกาสและความท้าทายในยุค 2025
จากประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ผมเห็นชัดเจนในปี 2025 คือการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาประยุกต์ใช้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ การต่อสัญญาเช่าและการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ของกลุ่มเซ็นทรัล สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่ให้เข้ากับเทรนด์เหล่านี้
การผสมผสาน (Hybridization) ของพื้นที่: โครงการมิกซ์ยูสที่รวมเอาศูนย์การค้า ที่พักอาศัย สำนักงาน และโรงแรมเข้าไว้ด้วยกัน จะยังคงเป็นที่ต้องการ เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้คนที่ต้องการความสะดวกสบายในการเข้าถึงบริการต่างๆ ในที่เดียว
การให้ความสำคัญกับประสบการณ์ (Experiential Retail): ผู้บริโภคไม่ได้มองหาแค่สินค้า แต่กำลังมองหาประสบการณ์ที่น่าจดจำ การที่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” มี Convention Hall จะช่วยยกระดับการค้าปลีกไปสู่การสร้างกิจกรรมและอีเวนต์ที่จะดึงดูดผู้คนให้เข้ามาใช้บริการอย่างต่อเนื่อง
ศักยภาพของทำเลรอง (Sub-CBDs) ที่จะเติบโต: ย่านที่เคยเป็นพื้นที่รองกำลังกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (New CBDs) เนื่องจากการขยายตัวของเมืองและการพัฒนาระบบคมนาคม การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในย่านเหล่านี้ จึงมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่สูง
เทคโนโลยีและข้อมูล (Data-Driven Decisions): การใช้ข้อมูลวิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภค การตลาดดิจิทัล และเทคโนโลยี AI จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ตั้งแต่การออกแบบ การตลาด ไปจนถึงการบริหารพื้นที่เช่า
ความยั่งยืน (Sustainability): แนวคิดเรื่องการก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การบริหารจัดการพลังงาน และการสร้างชุมชนที่ยั่งยืน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้บริโภคและนักลงทุนให้ความสนใจมากขึ้น
การลงทุนใน “อสังหาฯ คุณภาพ” คุ้มค่าเสมอ
การตัดสินใจลงทุนใน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการพัฒนา “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ของกลุ่มเซ็นทรัล เป็นบทพิสูจน์ว่า การลงทุนใน “อสังหาฯ คุณภาพ” บนทำเลที่มีศักยภาพ ยังคงเป็นหัวใจสำคัญของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การต่อยอดจากฐานที่แข็งแกร่งเดิม พร้อมกับการสร้างสรรค์สิ่งใหม่ๆ ที่ตอบรับกับความเปลี่ยนแปลงของตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภค คือกุญแจสำคัญที่จะพาธุรกิจก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การจับตาดูความเคลื่อนไหวของโครงการใหญ่ๆ เช่นนี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์ และการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดในอนาคต
หากคุณกำลังพิจารณาถึงโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมสำรวจและคว้าโอกาสในการเติบโตไปพร้อมกัน
