การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”: ยุทธศาสตร์การลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในโซนเหนือของกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนขนาดใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อทิศทางการพัฒนาเมืองในระยะยาว การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญบริเวณลาดพร้าวกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ซึ่งกำลังจะเข้าสู่การพิจารณาขั้นสุดท้ายของคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. ในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้ ถือเป็นดีลสำคัญที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตและความซับซ้อนของการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ดินภาครัฐ ควบคู่ไปกับการขยายอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชนยักษ์ใหญ่อย่างกลุ่มเซ็นทรัล
การวิเคราะห์เชิงลึก: มูลค่าดีล 3.3 หมื่นล้านบาท กับการต่อสัญญาเช่า 30 ปี
แหล่งข่าววงในจากการรถไฟแห่งประเทศไทยได้เปิดเผยถึงความคืบหน้าของการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงหัวใจสำคัญ บริเวณลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 47.22 ไร่ และสัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 การเจรจาครั้งนี้ระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด บรรลุข้อสรุปเบื้องต้นแล้ว โดยมูลค่าสัญญาใหม่ที่จะครอบคลุมระยะเวลา 30 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 นั้น มีมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 33,000 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ ข้อเสนอการลงทุนเพิ่มเติมจากทางเซ็นทรัล ไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อใช้ในการปรับปรุงอาคารเดิมและระบบสาธารณูปโภคภายใน ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากอาคารปัจจุบันมีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว การลงทุนนี้จะถูกแบ่งสรรดำเนินการภายในระยะเวลา 4 ปีแรกนับจากสัญญาใหม่เริ่มมีผล การประเมินมูลค่าดีลรวม 3.3 หมื่นล้านบาทนี้ ถือว่า “สมเหตุสมผล” เมื่อพิจารณาจากผลตอบแทนที่เซ็นทรัลต้องจ่ายในสัญญาก่อนหน้านี้ ที่มีระยะเวลา 20 ปี ด้วยมูลค่ากว่า 21,298 ล้านบาท แม้ตัวเลขการต่อสัญญาครั้งใหม่จะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก แต่ก็เป็นการยืนยันการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินและผลตอบแทนตามที่ ร.ฟ.ท. ได้กำหนดกรอบแนวทางไว้
สำหรับปีที่เหลือของสัญญาเดิม (2569-2571) ค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องจ่ายยังคงมีมูลค่าสูง โดยปี 2569 ประมาณ 1,559.111 ล้านบาท, ปี 2570 ประมาณ 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 ประมาณ 1,751.817 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าทางการตลาดที่สูงของทำเลนี้อย่างต่อเนื่อง
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: เหตุผลเบื้องหลังความเหมาะสมของดีล
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ผู้คร่ำหวอดในวงการให้ความเห็นว่า ดีลการต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาทนั้น “สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง” ด้วยเหตุผลหลายประการ
ประการแรก คือ การใช้ประโยชน์จากโครงสร้างอาคารเดิม การลงทุนสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใหม่ทั้งหมด อาจต้องใช้งบประมาณมหาศาลเกินกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งหากคำนวณแล้วอาจไม่คุ้มค่ากับการเช่าระยะยาว 30 ปี อีกทั้งการเพิ่มค่าเช่าจากการสร้างอาคารใหม่ให้สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อาจไม่สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ประการที่สอง การแข่งขันในตลาด “อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า” ในทำเลพหลโยธินนั้นสูง แต่ในขณะเดียวกัน ย่านนี้ได้กลายเป็น “อาณาจักร” ของกลุ่มเซ็นทรัลไปโดยปริยาย หลังจากการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกที่ประสบความสำเร็จอย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว บริษัทได้ลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งอยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร โครงการนี้ประกอบด้วยศูนย์การค้า โรงแรม และอาคารสำนักงาน ซึ่งจะยิ่งเสริมให้ย่านพหลโยธินกลายเป็น “Sub CBD” ที่มีความสำคัญของกรุงเทพฯ โซนเหนือ การเข้ามาของผู้ประกอบการรายอื่นเพื่อแข่งขันในทำเลนี้จึงเป็นเรื่องที่ต้องคิดหนัก
ประการที่สาม ราคาที่ดินในบริเวณนี้ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมีมูลค่าใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งทำให้การลงทุนเพื่อเช่าและพัฒนาที่ดินระยะยาวมีความน่าสนใจมากขึ้น การต่อสัญญาของเซ็นทรัลจึงเป็นการรักษาสถานะและต่อยอดธุรกิจในทำเลทองแห่งนี้
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การลงทุนเพื่ออนาคตและยกระดับกรุงเทพฯ โซนเหนือ
ย้อนกลับไปก่อนหน้านี้ นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้ให้ข้อมูลถึงวิสัยทัศน์ในการพัฒนา “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นโครงการศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร โครงการนี้ไม่เพียงแต่เป็นศูนย์การค้า แต่ยังรวมถึงคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ที่พร้อมรองรับอีเวนต์ระดับโลก คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ถูกวางยุทธศาสตร์ให้เป็น “เกตเวย์” ที่จะดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ โดยจะเติบโตควบคู่ไปกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากการเพิ่มขึ้นของประชากร ความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา รวมถึงการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนที่สะดวกสบาย ทั้ง BTS และ MRT ส่งผลให้ศักยภาพของพื้นที่นี้ในการเป็นศูนย์กลางธุรกิจย่อย (Sub CBD) มีสูงมาก
การลงทุนนี้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของกลุ่มเซ็นทรัลในการปั้นย่านพหลโยธินให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจและความบันเทิงที่สำคัญของกรุงเทพฯ โดยการมีศูนย์การค้าถึงสองแห่งที่ตั้งอยู่ใกล้เคียงกัน จะยิ่งเสริมสร้างความแข็งแกร่งและดึงดูดผู้คนให้เข้ามาใช้บริการมากยิ่งขึ้น คาดการณ์ว่าโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะสามารถดึงดูดผู้ใช้บริการได้ถึง 1.3 แสนคนต่อวันในปีแรก และยังมีแผนการพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคตอีกด้วย
บทสรุปและทิศทางการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ
การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นระยะเวลา 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท พร้อมกับการเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลพหลโยธิน ซึ่งกำลังก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญอีกแห่งของกรุงเทพฯ การลงทุนขนาดใหญ่นี้ไม่เพียงแต่เป็นการต่อยอดธุรกิจเดิม แต่ยังเป็นการวางรากฐานเพื่อการเติบโตในระยะยาว
สำหรับนักลงทุนในตลาด “อสังหาริมทรัพย์” การจับตาดูการพัฒนาในย่านนี้ถือเป็นโอกาสสำคัญ การเติบโตของ “อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า” ในรูปแบบมิกซ์ยูส ทั้งศูนย์การค้า โรงแรม และอาคารสำนักงาน จะสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ และสอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” ที่มีศักยภาพในการเติบโตสูงในกรุงเทพฯ โซนเหนือ หรือกำลังพิจารณาทางเลือกในการลงทุน “อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า” ในทำเลศักยภาพเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและได้ผลตอบแทนสูงสุด.
