อสังหาริมทรัพย์ภาคเหนือตอนบนของกรุงเทพฯ: การต่อสัญญาเซ็นทรัลลาดพร้าว 30 ปี ด้วยมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท สะท้อนการเติบโตและความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเล
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนแปลงและการลงทุนในพื้นที่สำคัญ วันนี้มีข่าวที่น่าสนใจยิ่งเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว สัญญาเช่าฉบับปัจจุบันที่กำลังจะสิ้นสุดลงในปี 2571 กำลังจะได้รับการต่ออายุออกไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นการตอกย้ำความแข็งแกร่งของเครือเซ็นทรัลในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ระดับ Mega Project แต่ยังสะท้อนถึงศักยภาพและความเชื่อมั่นที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องของทำเลนี้ในฐานะ “Sub-CBD” แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
การต่อสัญญาเซ็นทรัลลาดพร้าว: ดีลแห่งศักยภาพ 33,000 ล้านบาท
แหล่งข่าววงในจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าสำคัญของการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงย่านพหลโยธิน ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 47.22 ไร่ อันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน สัญญาเช่าฉบับปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 และภายหลังการเจรจาอันยาวนานระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ข้อสรุปเบื้องต้นที่น่าพอใจ
บอร์ด ร.ฟ.ท. ได้รับทราบผลการเจรจาและได้ส่งต่อให้คณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ตรวจสอบรายละเอียดอย่างถี่ถ้วน ซึ่งผลการพิจารณาจากคณะอนุกรรมการได้ผ่านพ้นไปแล้วเมื่อวันที่ 8 มกราคมที่ผ่านมา และคาดว่าจะนำเสนอต่อที่ประชุมบอร์ด ร.ฟ.ท. อีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 เพื่อพิจารณาอนุมัติขั้นสุดท้าย โดยประเด็นสำคัญที่ ร.ฟ.ท. ต้องการความชัดเจนเพิ่มเติมคือแผนการลงทุนมูลค่า 4,500 ล้านบาท ที่ทางเซ็นทรัลเสนอมา ซึ่งจะมีการแจกแจงรายละเอียดการลงทุนในแต่ละปีตลอดระยะเวลาสัญญา
สำหรับสัญญาเช่าใหม่นี้มีระยะเวลา 30 ปี โดยจะเริ่มต้นนับจากวันที่ 19 ธันวาคม 2571 ไปจนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ยาวนานมากในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกระดับเมกาโปรเจกต์ เครือเซ็นทรัลได้เสนอแผนการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อปรับปรุงอาคารทรัพย์สินเดิมและระบบสาธารณูปโภคภายในทั้งหมด มูลค่าไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท การลงทุนนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากอาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้เปิดให้บริการมาเป็นเวลานานและมีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว การปรับปรุงใหญ่ครั้งนี้จะใช้เวลาประมาณ 4 ปี นับจากวันที่สัญญาฉบับใหม่เริ่มมีผลบังคับใช้
เมื่อรวมกับผลตอบแทนที่เซ็นทรัลจะต้องจ่ายตลอดระยะเวลา 30 ปี สัญญาเช่าฉบับใหม่นี้มีมูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท ซึ่งทาง ร.ฟ.ท. และ SRTA ได้ประเมินแล้วว่ามีความสมเหตุสมผลและเป็นราคาที่น่าพอใจ แม้จะไม่สูงกว่าการต่อสัญญาครั้งที่สองที่เซ็นทรัลเคยจ่ายผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 20 ปี มากนัก แต่ก็ถือว่าเป็นการเติบโตของมูลค่าที่สอดคล้องกับแนวทางการประเมินของ ร.ฟ.ท.
ในปัจจุบัน สัญญาเช่าของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังคงมีอายุเหลืออีก 3 ปี โดยในปี 2569 มีกำหนดชำระค่าเช่าประมาณ 1,559.111 ล้านบาท, ปี 2570 ประมาณ 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 ประมาณ 1,751.817 ล้านบาท การต่อสัญญาครั้งนี้จึงเป็นการวางแผนธุรกิจระยะยาวที่ชาญฉลาดของเครือเซ็นทรัล
ผู้เชี่ยวชาญมองว่าดีลนี้สะท้อนความแข็งแกร่งของทำเล
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ทัศนะเกี่ยวกับมูลค่าดีลนี้ว่า การที่เซ็นทรัลสามารถต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัลลาดพร้าว ได้ในระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมซึ่งมีต้นทุนที่ต่ำกว่าการสร้างใหม่ และศักยภาพในการสร้างรายได้จากการเช่าพื้นที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้าที่มีแนวโน้มที่จะถึงจุดสูงสุดแล้ว (Cap)
“ในเชิงการตลาด การที่เซ็นทรัลจะทุ่มเงินลงทุนสร้างอาคารขึ้นมาใหม่ทั้งหมด ซึ่งอาจต้องใช้เงินลงทุนมากกว่า 20,000 ล้านบาท คงไม่คุ้มค่ากับการเช่าเพียง 30 ปี และอาจไม่ได้สร้างผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันและความเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคที่เน้นประสบการณ์และความสะดวกสบายมากขึ้น” นายวสันต์กล่าว
เขาเสริมว่า “ผู้ประกอบการรายอื่นที่จะเข้ามาทำแทนเซ็นทรัลในอนาคตคงจะต้องคิดหนัก เพราะย่านพหลโยธินกลายเป็นอาณาจักรของเซ็นทรัลไปแล้ว หลังจากที่ได้ปลุกปั้นศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นมิกซ์ยูสแรก จนประสบความสำเร็จอย่างสูง ล่าสุดยังมีการลงทุนมิกซ์ยูสแห่งใหม่ คือ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ห่างออกไปเพียง 300 เมตร ซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้า ออฟฟิศ อาคารสำนักงาน และอาจจะมีโรงแรมในอนาคต การเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ปลายปีนี้จะยิ่งทำให้ย่านนี้มีความคึกคักมากขึ้น กลายเป็น Sub-CBD ที่รองรับการขยายตัวของศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ โซนเหนือได้อย่างดีเยี่ยม และแน่นอนว่าราคาที่ดินในบริเวณนี้มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปัจจุบันที่ใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา”
เซ็นทรัล พัฒนา: สร้างอาณาจักรใหม่บนถนนพหลโยธิน
ก่อนหน้านี้ นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้เคยกล่าวถึงวิสัยทัศน์ในการพัฒนาพื้นที่นี้ไว้ว่า หลังจากการลงทุนโครงการ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นมิกซ์ยูสแห่งแรกที่ประสบความสำเร็จอย่างสูง และเพื่อผลักดันย่านนี้ให้ก้าวสู่การเป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ บริษัทได้ทุ่มงบประมาณกว่า 21,000 ล้านบาท เพื่อก่อสร้างโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่
โครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 ตั้งอยู่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมี Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ที่พร้อมรองรับการจัดงานระดับโลก ไม่ว่าจะเป็นคอนเสิร์ต อีเวนต์ หรือการประชุมสัมมนาต่างๆ โดยคาดการณ์ว่าในปีแรกจะมีผู้เข้าใช้บริการมากถึง 1.3 แสนคนต่อวัน และยังมีแผนพัฒนาโครงการในเฟสต่อไปนอกเหนือจากส่วนของศูนย์การค้า เพื่อสร้างความแข็งแกร่งของย่านนี้ให้มากยิ่งขึ้น
“โครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็นเกตเวย์สำคัญในการดึงดูดอุปสงค์ใหม่ๆ เข้ามายังกรุงเทพฯ โซนเหนือ และจะเติบโตควบคู่ไปกับ เซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งมีความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีทั้งโครงการที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาต่างๆ ประกอบกับการคมนาคมที่สะดวกสบายด้วยรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้ย่านนี้มีศักยภาพสูงที่จะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ถึง 2 แห่งจากเครือเซ็นทรัล” นายชนวัฒน์ กล่าว
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว
การต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ด้วยมูลค่ามหาศาลนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันถึงความสำเร็จของโมเดลธุรกิจของเครือเซ็นทรัล แต่ยังเป็นการสะท้อนถึงศักยภาพของ อสังหาริมทรัพย์ ในย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ซึ่งกำลังก้าวขึ้นมาเป็นทำเลทองแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานคร ความโดดเด่นของทำเลนี้เกิดจากปัจจัยหลายประการ:
ศักยภาพด้านคมนาคม: การเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว และ MRT สายสีน้ำเงิน ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย เชื่อมต่อกับใจกลางเมืองและพื้นที่สำคัญอื่นๆ ของกรุงเทพฯ ได้อย่างง่ายดาย
ความหนาแน่นของประชากรและการขยายตัวของที่อยู่อาศัย: ย่านนี้มีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแบบคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรจำนวนมาก รวมถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบและแนวสูงที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าสำคัญสำหรับธุรกิจค้าปลีก
ศูนย์กลางธุรกิจและสถาบันการศึกษา: มีอาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาชั้นนำตั้งอยู่จำนวนมาก ส่งผลให้เกิดการหมุนเวียนของผู้คนและการจับจ่ายใช้สอย
การลงทุนของภาคเอกชน: การลงทุนขนาดใหญ่ของเครือเซ็นทรัล ทั้งการต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว และการพัฒนา เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน เป็นการแสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลนี้ และจะยิ่งกระตุ้นให้เกิดการลงทุนอื่นๆ ตามมา
แนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่าในพื้นที่
สำหรับผู้ที่มองหา อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ โดยเฉพาะในบริเวณย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ถือเป็นโอกาสที่ดี การลงทุนของเครือเซ็นทรัลในโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน และการปรับปรุง เซ็นทรัล ลาดพร้าว จะยิ่งส่งเสริมให้ย่านนี้มีความน่าสนใจมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่ทั้งเพื่อการพาณิชยกรรมและการอยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น
การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เช่นนี้ ไม่เพียงแต่จะสร้างความสะดวกสบายให้กับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ แต่ยังเป็นการดึงดูดนักลงทุนและผู้ประกอบการให้เข้ามาลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น ร้านอาหาร คาเฟ่ โรงแรม ออฟฟิศให้เช่า และบริการต่างๆ ซึ่งจะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและมูลค่าของ อสังหาริมทรัพย์ ในย่านนี้ให้สูงขึ้นไปอีก
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ดีลการต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท ถือเป็นข่าวสำคัญที่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของเครือเซ็นทรัลในศักยภาพระยะยาวของทำเลพหลโยธิน-ลาดพร้าว และเป็นการตอกย้ำบทบาทของย่านนี้ในฐานะ Sub-CBD ที่กำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง การลงทุนใน เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะเป็นการเสริมทัพและสร้างมิติใหม่ให้กับย่านนี้ ทำให้กลายเป็นศูนย์รวมกิจกรรมทางเศรษฐกิจและสังคมที่สำคัญ
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ การจับตาดูการพัฒนาในย่านนี้อย่างใกล้ชิดเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะศักยภาพในการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลศักยภาพอย่างพหลโยธิน-ลาดพร้าว ยังคงมีอีกมาก
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ หรือต้องการทราบถึงทำเลทองที่มีศักยภาพในการเติบโตสูงสุดในปี 2569 นี้ ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำแนะนำและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.
