ศักยภาพแห่งการพัฒนา: การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สู่บทใหม่ของ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะโครงการใหญ่ที่มีนัยสำคัญต่อภูมิทัศน์เมืองและการลงทุน โดยล่าสุด การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญใจกลางย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และกลุ่มเซ็นทรัล ภายใต้มูลค่าการลงทุนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท พร้อมกับการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพที่ไม่สิ้นสุดของทำเลทองแห่งนี้ และกลยุทธ์อันชาญฉลาดของกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ในการตอกย้ำอาณาจักรค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง
การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”: การลงทุนที่สมเหตุสมผลในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
การตัดสินใจของคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. ที่จะพิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน เป็นประเด็นที่ได้รับความสนใจอย่างยิ่ง สัญญาเช่าฉบับปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ได้เจรจาต่อรองกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
ภายใต้ข้อตกลงใหม่นี้ มีการเสนอการลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท จากทางกลุ่มเซ็นทรัล เพื่อใช้ในการปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมดของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งมีอายุเกือบ 50 ปี โดยคาดว่าจะใช้เวลาดำเนินการ 4 ปี หลังจากสัญญาฉบับใหม่เริ่มขึ้น ซึ่งมีระยะเวลา 30 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 เมื่อรวมกับผลตอบแทนที่กลุ่มเซ็นทรัลจะต้องจ่ายตลอดระยะเวลา 30 ปี คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่ามูลค่าดีลนี้มีความสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงสภาพเศรษฐกิจและพลวัตของตลาดค้าปลีกในปัจจุบัน การลงทุนปรับปรุงอาคารเดิมภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว ถือเป็นการบริหารจัดการทรัพยากรที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงของการลงทุนสร้างโครงการใหม่ทั้งหมด ซึ่งอาจต้องใช้เงินลงทุนที่สูงกว่ามาก และอาจไม่สามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าได้ในสภาวะตลาดปัจจุบัน
หากเปรียบเทียบกับสัญญาเช่าครั้งก่อน ซึ่งกลุ่มเซ็นทรัลได้จ่ายผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 20 ปี มูลค่า 33,000 ล้านบาท สำหรับ 30 ปี ถือเป็นการปรับเพิ่มขึ้นที่สอดคล้องกับอัตราเงินเฟ้อและการเติบโตของมูลค่าที่ดินในทำเลดังกล่าว อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตาคือรายละเอียดของการลงทุน 4,500 ล้านบาท ว่าจะมีการดำเนินการอย่างไรบ้างในแต่ละปี เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อการยกระดับประสบการณ์ผู้บริโภค และรักษาความสามารถในการแข่งขันของศูนย์การค้า
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การยกระดับสู่ศูนย์กลางธุรกิจโซนเหนือ
ควบคู่ไปกับการต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” กลุ่มเซ็นทรัลยังได้เดินหน้าลงทุนครั้งใหญ่ในการพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งตั้งอยู่ไม่ไกลจากศูนย์การค้าเดิม โดยคาดการณ์ว่าจะแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569 โครงการนี้ไม่ใช่เพียงศูนย์การค้า แต่เป็นการพัฒนาแบบผสมผสาน (Mixed-Use) มูลค่า 21,000 ล้านบาท บนที่ดินกว่า 49 ไร่ พื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ถูกวางตำแหน่งให้เป็นศูนย์การค้าเรือธง (Flagship Mall) แห่งใหม่ ที่จะเข้ามาเติมเต็มศักยภาพของย่านพหลโยธินให้ก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ นอกจากพื้นที่ค้าปลีกที่หลากหลายแล้ว โครงการยังรวมถึง Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งออกแบบมาเพื่อรองรับการจัดงานระดับนานาชาติ ทั้งคอนเสิร์ต อีเวนต์ และการประชุมต่างๆ
การลงทุนครั้งนี้ สะท้อนวิสัยทัศน์อันกว้างไกลของกลุ่มเซ็นทรัล ที่มองเห็นศักยภาพในการเติบโตของย่านพหลโยธิน ซึ่งกำลังกลายเป็น Sub-CBD ที่มีความสำคัญ จากการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคมที่สะดวกสบายด้วยระบบรถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมถึงการเพิ่มขึ้นของประชากร อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษา การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่งที่อยู่ใกล้เคียงกัน จะเป็นการสร้าง Synergy Effect ดึงดูดผู้บริโภคจากทั้งในพื้นที่และพื้นที่ใกล้เคียง
ผมคาดการณ์ว่า “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะกลายเป็นแม่เหล็กสำคัญที่ดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ เข้าสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ และจะเติบโตควบคู่ไปกับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ในลักษณะของการเป็น Hub ที่ครบวงจร ทั้งการจับจ่ายใช้สอย การพักผ่อนหย่อนใจ และการทำธุรกิจ
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และแนวโน้มในทำเลพหลโยธิน
ทำเลพหลโยธินถือเป็นหนึ่งในทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มาอย่างต่อเนื่อง การมีโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะการเชื่อมต่อระบบรถไฟฟ้าหลายสาย ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย ส่งผลให้เกิดการกระจุกตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจและที่อยู่อาศัย
ในเชิงของ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า โดยเฉพาะพื้นที่ค้าปลีกและสำนักงาน ตลาดในย่านนี้ยังคงมีความต้องการสูง แม้จะมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ด้วยกำลังซื้อและความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น ทำให้สามารถรองรับโครงการที่มีคุณภาพได้
สำหรับ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ในรูปแบบอาคารสำนักงาน (Office Building) และพื้นที่ค้าปลีก (Retail Space) ทำเลพหลโยธินมีแนวโน้มที่จะมีอัตราการเช่าที่สูงและราคาค่าเช่าที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ราคาที่ดินในบริเวณนี้มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจุบันมีรายงานว่าราคาที่ดินบริเวณใกล้เคียงอาจแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเลแห่งนี้ และเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ 2025 และกลยุทธ์ผู้ประกอบการ
ในปี 2565-2566 เราเห็นแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค เช่น โครงการที่ผสมผสานพื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่ทำงาน และพื้นที่เชิงพาณิชย์ (Mixed-Use Development)
สำหรับปี 2565-2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะทำเลศักยภาพอย่างพหลโยธิน คาดว่าจะยังคงมีความต้องการสูง โดยเฉพาะโครงการที่สามารถสร้างประสบการณ์ที่เหนือกว่า (Experiential Retail) และการบริการที่ครบวงจร
กลุ่มเซ็นทรัลภายใต้กลยุทธ์การสร้างอาณาจักรค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ ได้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและมองการณ์ไกล การลงทุนใน “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นการยกระดับการพัฒนาไปอีกขั้น จากเดิมที่เป็นเพียงศูนย์การค้า สู่การเป็น “Lifestyle Hub” ที่ครบวงจร ซึ่งจะตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่มองหามากกว่าแค่การจับจ่าย แต่ต้องการประสบการณ์ที่เชื่อมโยงและสร้างแรงบันดาลใจ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า: ความคุ้มค่าและความเสี่ยง
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างย่านพหลโยธิน ยังคงเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน อย่างไรก็ตาม การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ข้อดี:
กระแสเงินสดสม่ำเสมอ: รายได้จากค่าเช่าเป็นกระแสเงินสดที่ค่อนข้างคงที่ หากมีผู้เช่าที่มั่นคง
มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น: โดยทั่วไปแล้ว มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ
การควบคุมและการบริหารจัดการ: ผู้ลงทุนสามารถบริหารจัดการทรัพย์สินได้ตามต้องการ เพื่อเพิ่มมูลค่าและผลตอบแทน
ข้อควรพิจารณา:
เงินลงทุนเริ่มต้นสูง: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มักต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก
สภาพคล่องต่ำ: การขายอสังหาริมทรัพย์อาจต้องใช้เวลานาน
ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา: ทรัพย์สินต้องการการดูแลรักษาอย่างสม่ำเสมอ
ความผันผวนของตลาด: มูลค่าอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอกอื่นๆ
สำหรับนักลงทุนที่สนใจ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในโซนที่กำลังเติบโตอย่างย่านพหลโยธิน การศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด การประเมินความเสี่ยง และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำศักยภาพของทำเลพหลโยธิน ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ การลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัลสะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในอนาคตของทำเลนี้ และศักยภาพในการสร้างมูลค่าเพิ่มอย่างต่อเนื่อง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ การติดตามความเคลื่อนไหวของโครงการใหญ่ๆ เหล่านี้ จะช่วยให้มองเห็นภาพรวมและวางแผนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับศักยภาพของทำเลพหลโยธิน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและข้อมูลที่ทันสมัยที่สุด เพื่อนำพาท่านสู่การตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องและคุ้มค่าที่สุด.
