การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามพัฒนาการที่น่าสนใจยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญ ณ บริเวณลาดพร้าว ซึ่งปัจจุบันคือที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว การตัดสินใจครั้งนี้ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงกลยุทธ์ระยะยาวของกลุ่มเซ็นทรัล แต่ยังบ่งชี้ถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในโซนเหนือที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว
เบื้องหลังข้อตกลงสำคัญ: การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”
แหล่งข่าววงในจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ได้รับทราบผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงยุทธศาสตร์ขนาด 47.22 ไร่ ซึ่งปัจจุบันคือที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว สัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 และบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ได้บรรลุข้อตกลงกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เรียบร้อยแล้ว
การเจรจาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อต่อสัญญาเช่าออกไปอีก 30 ปี โดยมีมูลค่าการลงทุนและการให้ผลตอบแทนแก่ ร.ฟ.ท. รวมกว่า 33,000 ล้านบาท โดยคาดว่าข้อเสนอดังกล่าวจะถูกนำเสนอต่อที่ประชุมบอร์ด ร.ฟ.ท. อีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 พร้อมกับการชี้แจงรายละเอียดแผนการลงทุนเพิ่มเติมอย่างน้อย 4,500 ล้านบาทในช่วง 4 ปีแรกของการเริ่มสัญญาใหม่
การวิเคราะห์เชิงลึก: มูลค่าดีลและความสมเหตุสมผลในบริบทตลาด
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่าข้อตกลงมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาทสำหรับสัญญาเช่า 30 ปีนี้ ถือเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยพิจารณาจากปัจจัยหลายประการ:
การใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเดิม: ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ดำเนินการมานานเกือบ 50 ปี อาคารและระบบภายในย่อมต้องการการปรับปรุงและยกระดับครั้งใหญ่ การลงทุน 4,500 ล้านบาทในการปรับปรุงอาคารเดิมและระบบสาธารณูปโภค ถือเป็นการลงทุนที่จำเป็นและคุ้มค่า เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันและยืดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน การสร้างอาคารใหม่ทั้งหมดอาจมีต้นทุนสูงกว่ามาก และไม่แน่นอนว่าจะสามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในสภาวะตลาดปัจจุบัน
สภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค: สภาพเศรษฐกิจโลกและไทยที่ยังมีความไม่แน่นอน ประกอบกับการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันไปพึ่งพาช่องทางออนไลน์มากขึ้น ทำให้การลงทุนมหาศาลในการสร้างศูนย์การค้าใหม่ทั้งหมด อาจมีความเสี่ยงสูงกว่า การปรับปรุงและพัฒนาศูนย์การค้าเดิมให้ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่ จึงเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดและลดความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ศักยภาพของทำเล “พหลโยธิน”: ย่านพหลโยธินถือเป็นหนึ่งในทำเลทองที่มีศักยภาพในการพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้ง การที่กลุ่มเซ็นทรัลได้ลงทุนอย่างต่อเนื่องในย่านนี้ ทั้งการปรับปรุงเซ็นทรัล ลาดพร้าว และการพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการปั้นย่านนี้ให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: โครงการยักษ์ใหญ่ที่เสริมแกร่งอาณาจักรเซ็นทรัล
การเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท บนที่ดินกว่า 49 ไร่ คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569 เป็นก้าวสำคัญที่จะยกระดับย่านพหลโยธินให้เป็น Sub-CBD ที่สมบูรณ์แบบ โครงการนี้ไม่เพียงแต่ประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แต่ยังมีพื้นที่สำนักงาน โรงแรม และคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดกว่า 6,700 ตารางเมตร ที่พร้อมรองรับอีเวนต์ระดับนานาชาติ
การพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” นี้ มีเป้าหมายชัดเจนในการดึงดูดกำลังซื้อใหม่ๆ เข้ามาสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ และจะเติบโตควบคู่ไปกับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เพื่อรองรับการขยายตัวของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่มีความหนาแน่นของประชากร อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย โรงแรม และสถาบันการศึกษา รวมถึงการเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนสายหลักอย่าง BTS และ MRT ยิ่งตอกย้ำถึงศักยภาพของทำเลนี้
การเปรียบเทียบมูลค่าสัญญา: ก้าวกระโดดที่สมเหตุสมผล
หากพิจารณาการต่อสัญญาครั้งนี้กับสัญญาครั้งก่อนหน้า จะพบว่ามูลค่ารวม 33,000 ล้านบาท สำหรับ 30 ปีนั้นสูงกว่าสัญญาเดิมที่เซ็นทรัลจ่ายผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท สำหรับ 20 ปี ไม่มากนัก แต่ก็ไม่ได้ลดลง การที่มูลค่าไม่ต่างกันมากนักเมื่อเทียบกับระยะเวลาที่ยาวขึ้น สะท้อนถึงความสมเหตุสมผลของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับภายใต้สภาวะตลาดและการแข่งขันที่เปลี่ยนแปลงไป
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีก:
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ผมมองว่าการที่ผู้ประกอบการรายอื่นจะเข้ามาแข่งขันในทำเลนี้ได้นั้นเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง ย่านพหลโยธินได้กลายเป็น “อาณาจักร” ของกลุ่มเซ็นทรัลไปแล้ว ด้วยการลงทุนอย่างต่อเนื่องและการสร้างระบบนิเวศที่ครบวงจร การขยายตัวของ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการรักษา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ไว้ ถือเป็นกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
ราคาที่ดินในบริเวณนี้ก็มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันราคาใกล้เคียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า และ อสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวม
โอกาสและแนวโน้มในอนาคต:
การตัดสินใจของกลุ่มเซ็นทรัลในการต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการลงทุนในโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” นี้ เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าย่านพหลโยธินกำลังก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมควบคู่ไปกับการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ จะยิ่งส่งเสริมให้ย่านนี้เป็นที่น่าสนใจสำหรับทั้งผู้บริโภค นักลงทุน และผู้ประกอบการ
สำหรับนักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพเหนือ หรือ คอนโดใกล้ BTS พหลโยธิน หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ย่านนี้จะยังคงมีศักยภาพสูงในระยะยาว การเข้ามาของโครงการขนาดใหญ่เช่นนี้ ย่อมส่งผลดีต่อมูลค่าทรัพย์สินโดยรอบ และสร้างโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ
บทสรุปและข้อเสนอแนะ:
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท ระยะเวลา 30 ปี ถือเป็นดีลสำคัญที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและความต่อเนื่องในกลยุทธ์ของกลุ่มเซ็นทรัล ในการสร้างและรักษา “อาณาจักร” ทางธุรกิจในย่านพหลโยธิน การลงทุนใน “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะยิ่งเสริมศักยภาพของย่านนี้ให้กลายเป็น Sub-CBD ที่สำคัญ ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ การจับตาดูพัฒนาการในย่านพหลโยธินจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการตัดสินใจของคุณ หากท่านกำลังมองหา ที่ดินให้เช่ากรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ในทำเลที่มีศักยภาพ การศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับย่านนี้อย่างละเอียด จะช่วยเปิดประตูสู่โอกาสใหม่ๆ ได้อย่างแน่นอน อย่าพลาดโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตของย่านที่มีศักยภาพแห่งนี้.
