การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”: การลงทุน 3.3 หมื่นล้านบาท กับอนาคตอสังหาริมทรัพย์โซนเหนือกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลศักยภาพสูงอย่างกรุงเทพฯ การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญบริเวณลาดพร้าว มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เป็นอีกหนึ่งดีลที่น่าจับตา สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและการวางแผนเชิงกลยุทธ์ระยะยาวของเครือเซ็นทรัล รวมถึงศักยภาพของทำเลพหลโยธิน-ลาดพร้าว ที่กำลังก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (Sub-CBD) ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
เบื้องหลังดีลประวัติศาสตร์: การเจรจา 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท
รายงานล่าสุดจากการรถไฟแห่งประเทศไทย ระบุว่า คณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. ได้รับทราบผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงเดิมของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งมีพื้นที่กว่า 47.22 ไร่ โดยสัญญาฉบับปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 การเจรจาสัญญาใหม่นี้ ซึ่งเริ่มต้นขึ้นโดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทย่อยของ ร.ฟ.ท. กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ข้อสรุปเบื้องต้นแล้ว และกำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะอนุกรรมการฯ ก่อนเสนอต่อบอร์ด ร.ฟ.ท. อีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569
สัญญาใหม่นี้มีระยะเวลาถึง 30 ปี โดยจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ไปจนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 โดย CPN เสนอแผนการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อปรับปรุงอาคารและระบบต่างๆ ของศูนย์การค้าเดิมเป็นจำนวนไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท การลงทุนนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากอาคารเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่ตั้งอยู่บนทำเลทองนี้ มีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว การปรับปรุงให้ทันสมัยและสอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่จึงเป็นสิ่งจำเป็น ซึ่ง CPN วางแผนที่จะดำเนินการปรับปรุงให้แล้วเสร็จภายใน 4 ปี นับจากวันเริ่มต้นสัญญาใหม่
มูลค่ารวมของดีลนี้อยู่ที่กว่า 33,000 ล้านบาท ซึ่งทาง ร.ฟ.ท. และ SRTA มองว่ามีความสมเหตุสมผล เป็นการสะท้อนถึงมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นและการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ได้อย่างเต็มศักยภาพ แม้ว่ามูลค่าจะไม่ได้สูงขึ้นจากสัญญาครั้งก่อนมากนัก (สัญญาเช่า 20 ปี ครั้งที่ 2 มีมูลค่ากว่า 21,298 ล้านบาท) แต่ก็เป็นราคาที่สอดคล้องกับแนวทางการประเมินมูลค่าของ ร.ฟ.ท. และทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบัน
การวิเคราะห์เชิงลึก: ทำไมดีลนี้จึงน่าสนใจ?
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ การต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในระยะยาวเช่นนี้ แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลนี้อย่างแท้จริง แม้ว่าการแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า จะสูงขึ้น แต่ทำเลทองย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ยังคงเป็นที่ต้องการสูง
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ดีลนี้สมเหตุสมผล:
การใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเดิม: การปรับปรุงศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิมเป็นการลงทุนที่คุ้มค่ากว่าการสร้างโครงการใหม่ทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นมากในปัจจุบัน และการขออนุญาตที่ซับซ้อน การลงทุน 4,500 ล้านบาท เพื่อฟื้นฟูและยกระดับทรัพย์สินที่มีมูลค่าอยู่แล้ว เป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
ศักยภาพของทำเล: ย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ถือเป็นทำเลที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่สำคัญ เช่น รถไฟฟ้า BTS และ MRT เชื่อมต่อ ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย เป็นผลดีต่อการดึงดูดผู้คน ทั้งเพื่อการอยู่อาศัย การทำงาน และการจับจ่ายใช้สอย
การขยายอาณาจักรของเซ็นทรัล: เครือเซ็นทรัล โดยเฉพาะ CPN ได้วางตำแหน่งตัวเองเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร (Mixed-use) ชั้นนำ การต่อสัญญาเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นการตอกย้ำถึงความมุ่งมั่นในการรักษาและเสริมความแข็งแกร่งในทำเลสำคัญนี้ ขณะเดียวกัน CPN กำลังเดินหน้าพัฒนาโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพียง 300 เมตร โครงการใหม่นี้จะยิ่งเสริมสร้างความคึกคักและสร้างนิยามใหม่ให้กับย่านนี้
ภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค: แม้เศรษฐกิจโลกและไทยจะมีความผันผวน แต่กำลังซื้อในกลุ่มสินค้าและบริการระดับกลางถึงบนยังคงแข็งแกร่ง ศูนย์การค้าอย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งอยู่แล้ว สามารถปรับกลยุทธ์เพื่อตอบสนองพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปได้ การลงทุนเพื่อยกระดับประสบการณ์การช้อปปิ้งและไลฟ์สไตล์ จะช่วยรักษาฐานลูกค้าและดึงดูดลูกค้ากลุ่มใหม่
มูลค่าที่ดินในกรุงเทพฯ โซนเหนือ: ราคาที่ดินในบริเวณนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในทำเลใกล้เคียงแตะระดับเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางวา การได้สิทธิเช่าที่ดินแปลงใหญ่ในราคาที่สมเหตุสมผลสำหรับระยะเวลา 30 ปี ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การสร้าง Sub-CBD แห่งใหม่
การเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” มูลค่า 21,000 ล้านบาท ที่กำลังจะแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 4 ปี 2569 ยิ่งตอกย้ำวิสัยทัศน์ของ CPN ในการสร้างย่านพหลโยธินให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (Sub-CBD) โซนเหนือของกรุงเทพฯ โครงการนี้ไม่เพียงแต่จะเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่กว่า 457,409 ตารางเมตร แต่ยังรวมถึงคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งจะสามารถรองรับอีเวนต์ระดับนานาชาติได้
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ถูกวางตำแหน่งให้เป็น “เกตเวย์” ที่จะดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ จากกรุงเทพฯ โซนเหนือ และเติบโตควบคู่ไปกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว การพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) แห่งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงการมองการณ์ไกลของ CPN ที่จะสร้างระบบนิเวศที่สมบูรณ์แบบ ประกอบด้วยศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่พักอาศัย ตอบสนองต่อการขยายตัวของประชากรและความเจริญของย่านนี้
โอกาสทางธุรกิจและความท้าทายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ยังคงมีโอกาสเติบโตอีกมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ทั้งประเภทที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และพื้นที่เชิงพาณิชย์
โอกาส:
การเติบโตของประชากร: ความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น จากการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยและอาคารสำนักงานใหม่ๆ ทำให้เกิดความต้องการเช่าที่พักและพื้นที่เชิงพาณิชย์อย่างต่อเนื่อง
โครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย: การเชื่อมต่อของระบบขนส่งมวลชนที่ครอบคลุม ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง และดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัยและทำงานในพื้นที่
การยกระดับย่านสู่ Sub-CBD: การเกิดขึ้นของโครงการใหญ่ๆ เช่น “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะช่วยยกระดับภาพลักษณ์และความน่าสนใจของย่าน ทำให้กลายเป็นจุดหมายปลายทางสำหรับธุรกิจและการลงทุน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ: การที่ย่านนี้มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และการเดินทางสะดวก ทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานหรืออาศัยในกรุงเทพฯ
ความท้าทาย:
การแข่งขันที่สูง: แม้ศักยภาพจะสูง แต่การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า โดยเฉพาะในทำเล CBD และ Sub-CBD ก็มีความรุนแรง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างและจุดเด่นให้กับโครงการ
ต้นทุนที่ดินที่สูง: ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มสูงตามไปด้วย
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: เทรนด์การทำงานที่ยืดหยุ่น (Remote Work) และการซื้อขายออนไลน์ อาจส่งผลกระทบต่อความต้องการพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกแบบดั้งเดิม ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้ทัน
การลงทุนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์:
สำหรับนักลงทุนที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลนี้ มีหลากหลายทางเลือกในการลงทุน นอกเหนือจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือปล่อยเช่าโดยตรงแล้ว ยังมีโอกาสในการลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ที่ลงทุนในโครงการประเภทศูนย์การค้า โรงแรม หรืออาคารสำนักงาน ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและมีสภาพคล่องในการซื้อขาย
นอกจากนี้ การลงทุนใน คอนโดให้เช่า หรือ อพาร์ตเมนต์ให้เช่า ในทำเลที่ใกล้เคียงแนวรถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งงาน ก็ยังคงเป็นที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากสามารถเสนอสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569-2570
จากการประเมินของผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ ตลาดในปี 2569-2570 คาดว่าจะยังคงเห็นการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีกและที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพสูงอย่างย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว
ศูนย์การค้า: การเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการปรับปรุง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จะยิ่งทำให้ย่านนี้มีความคึกคักและดึงดูดกำลังซื้อ ซึ่งจะส่งผลดีต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้อง เช่น ร้านอาหาร ร้านค้าแฟชั่น และบริการต่างๆ
ที่อยู่อาศัย: ความต้องการเช่า คอนโดให้เช่า และ บ้านเช่า ในทำเลที่มีการเดินทางสะดวก ยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
อาคารสำนักงาน: การเติบโตของธุรกิจสตาร์ทอัพ และการขยายตัวของบริษัทต่างๆ ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะอาคารที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัย และเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building)
การมองไปข้างหน้า: โอกาสสำหรับนักลงทุน
การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นมากกว่าแค่ดีลทางธุรกิจ แต่เป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงอนาคตของย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพ ย่านนี้ถือเป็นทำเลทองที่ไม่ควรมองข้าม การทำความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง การประเมินความเสี่ยง และการเลือกประเภทการลงทุนที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณกำลังพิจารณาถึงการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการตลาดและการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ที่สอดคล้องกับเทรนด์ปี 2569-2570 ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ยินดีให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้คุณสามารถคว้าโอกาสทองนี้ได้อย่างเต็มที่.
