การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: มิติใหม่แห่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โซนเหนือกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนและการพัฒนาโครงการที่มีศักยภาพในการพลิกโฉมผังเมือง ปัจจุบันมีข่าวที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือการพิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินของเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้ ดีลนี้ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเล แต่ยังบ่งชี้ถึงกลยุทธ์การเติบโตระยะยาวของกลุ่มเซ็นทรัลในการขยายอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ “เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งจะเข้ามาเสริมสร้างย่านนี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (Sub CBD) ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
วิเคราะห์มูลค่าสัญญาเช่า: การประเมินเชิงกลยุทธ์
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงงามบริเวณพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน ถือเป็นความสำเร็จครั้งสำคัญของการเจรจาระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ดีลนี้มีมูลค่ารวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ตลอดระยะเวลา 30 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 การประเมินมูลค่านี้ถือว่าสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาจากปัจจัยหลายประการ
ประการแรก การลงทุนเพิ่มเติมไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ให้ทันสมัยและมีประสิทธิภาพสูงสุด สะท้อนถึงการมองการณ์ไกลของกลุ่มเซ็นทรัลในการรักษาความได้เปรียบทางการแข่งขันและยกระดับประสบการณ์ของผู้บริโภค การปรับปรุงครั้งใหญ่นี้จะใช้เวลา 4 ปี นับจากวันเริ่มต้นสัญญาใหม่ ซึ่งเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับอายุอาคารที่เริ่มเข้าสู่ปีที่เกือบ 50 การต่อสัญญาครั้งนี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นจากสัญญาครั้งที่ 2 ซึ่งมีมูลค่ากว่า 21,298 ล้านบาท เป็นเวลา 20 ปี แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวตามสภาวะเศรษฐกิจและการประเมินมูลค่าที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ประการที่สอง สภาพเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้การสร้างศูนย์การค้าใหม่มูลค่ามหาศาลอาจไม่ใช่ทางเลือกที่คุ้มค่าเสมอไป การต่อยอดจากอาคารเดิมพร้อมกับการลงทุนปรับปรุงอย่างชาญฉลาด จึงเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านที่ค่าเช่าพื้นที่เริ่มถึงเพดานแล้ว การรักษาฐานลูกค้าเดิมและการสร้างฐานลูกค้าใหม่ผ่านการพัฒนาประสบการณ์การช้อปปิ้งที่เหนือกว่าจึงเป็นสิ่งสำคัญ
ศักยภาพทำเลพหลโยธิน: หัวใจของการเติบโต “อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ”
ย่านพหลโยธินกำลังก้าวสู่ยุคทองแห่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการผงาดขึ้นเป็น Sub CBD ที่สำคัญของกรุงเทพฯ โซนเหนือ การต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพใหญ่ที่กลุ่มเซ็นทรัลกำลังสร้างสรรค์ขึ้น
โครงการ เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2569 นี้ ตั้งอยู่ห่างจากเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพียง 300 เมตร สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ในการสร้างอาณาจักรการค้าและบริการครบวงจร (Mixed-use) ในพื้นที่เดียวกัน โครงการนี้ไม่เพียงแต่จะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แต่ยังรวมถึงคอนเวนชั่นฮอลล์ที่สามารถรองรับอีเวนต์ระดับโลก การลงทุนนี้จะดึงดูดผู้คนจากหลากหลายกลุ่ม ทั้งนักท่องเที่ยว นักธุรกิจ และประชาชนทั่วไป ทำให้ย่านนี้มีชีวิตชีวาและเติบโตอย่างก้าวกระโดด
การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ถึง 2 แห่งในรัศมีใกล้เคียงกัน ไม่ได้เป็นการแข่งขัน แต่เป็นการสร้าง Synergy หรือการทำงานร่วมกันเพื่อดึงดูดผู้คนให้เข้ามาในพื้นที่มากขึ้น เมื่อผู้คนเดินทางมาที่ย่านนี้แล้ว ก็จะได้รับประสบการณ์ที่หลากหลายและครบครัน ตั้งแต่การช้อปปิ้ง การรับประทานอาหาร ความบันเทิง ไปจนถึงการพักผ่อน ซึ่งเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม
ทำเลพหลโยธินได้รับอานิสงส์อย่างมากจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ซึ่งเชื่อมต่อกับพื้นที่ต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ ประกอบกับการเพิ่มขึ้นของประชากร ความหนาแน่นของอาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษา ทำให้ย่านนี้มีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง มูลค่าที่ดินในบริเวณนี้มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยปัจจุบันได้ใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการและศักยภาพในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
กลยุทธ์การพัฒนา “เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน”: เกตเวย์สู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ
นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้กล่าวถึงวิสัยทัศน์ในการพัฒนาโครงการ เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน ว่าจะเป็น “เกตเวย์” ที่ดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ เข้าสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ การลงทุนครั้งใหญ่นี้มีเป้าหมายเพื่อยกระดับประสบการณ์การช้อปปิ้งและไลฟ์สไตล์ให้เทียบเท่าระดับสากล
โครงการนี้มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร บนที่ดิน 49 ไร่ ไม่ใช่เพียงแค่ศูนย์การค้า แต่เป็นการสร้างแลนด์มาร์คแห่งใหม่ที่จะเติมเต็มไลฟ์สไตล์ของผู้คนในยุคปัจจุบัน คอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดกว่า 6,700 ตารางเมตร จะเป็นอีกหนึ่งจุดดึงดูดที่สำคัญ สามารถรองรับการจัดงานประชุม สัมมนา คอนเสิร์ต และอีเวนต์ระดับโลก ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการท่องเที่ยวและธุรกิจไมซ์ (MICE) ของประเทศไทย
การเติบโตของเดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน จะเป็นไปควบคู่กับเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่มีความหนาแน่นของประชากรและกิจกรรมทางเศรษฐกิจสูง การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use) เช่นนี้ เป็นการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่มองหาความสะดวกสบายและการใช้ชีวิตที่ไร้รอยต่อ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนในปัจจุบัน
ในสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนเช่นปัจจุบัน การตัดสินใจลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เช่นนี้ แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของทำเลและโมเดลธุรกิจของกลุ่มเซ็นทรัล
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า หรือต้องการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพ การจับตาดูการพัฒนาในย่านพหลโยธินจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง การเติบโตของเดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน และการต่อสัญญาเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะเป็นตัวเร่งให้เกิดการลงทุนอื่นๆ ตามมา ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน หรือโรงแรม
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนี้เป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์และความน่าเชื่อถือสูง
แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 และต่อไป
การลงทุนมูลค่ามหาศาลในย่านพหลโยธิน สะท้อนถึงทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งเน้นการสร้างเมืองอย่างมีคุณภาพ (Quality Urban Development) โดยคำนึงถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่า การสร้างสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่ และการเชื่อมโยงกับระบบโครงสร้างพื้นฐาน
การพัฒนาโครงการ Mixed-use ที่ผสานศูนย์การค้า พื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และที่อยู่อาศัย จะเป็นแนวโน้มหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้ ซึ่งเป็นการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่ต้องการความสะดวกสบายในการเข้าถึงบริการต่างๆ ภายในพื้นที่เดียวกัน
สำหรับผู้ประกอบการรายอื่น การเข้ามาแข่งขันในย่านพหลโยธินอาจต้องเผชิญกับความท้าทาย เนื่องจากเป็นที่ทราบกันดีว่าย่านนี้ถือเป็น “อาณาจักร” ของกลุ่มเซ็นทรัลไปแล้ว การสร้างความแตกต่างและการนำเสนอจุดขายที่โดดเด่นจะเป็นสิ่งสำคัญในการช่วงชิงส่วนแบ่งทางการตลาด
บทสรุปและโอกาสในการลงทุน
การต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการเปิดตัวโครงการเดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน คือการประกาศศักดาของกลุ่มเซ็นทรัลในการตอกย้ำความเป็นผู้นำในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย และเป็นการปูทางสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การจับตาดูความเคลื่อนไหวในย่านพหลโยธิน จะเป็นกุญแจสำคัญในการค้นหาโอกาสการลงทุนที่มีศักยภาพสูง การมาถึงของโครงการเดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน จะสร้างผลกระทบเชิงบวกต่ออสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียง ทั้งในด้านราคาและความต้องการเช่า
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าในระยะยาว หรือต้องการสัมผัสประสบการณ์การใช้ชีวิตที่ทันสมัยและสะดวกสบายที่สุด การศึกษาข้อมูลและพิจารณาการลงทุนในย่านพหลโยธิน คือก้าวต่อไปที่ท่านไม่ควรมองข้าม.