การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สู่ยุคใหม่: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลศักยภาพสูงของกรุงเทพมหานคร การต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นหนึ่งในหมุดหมายสำคัญที่สะท้อนถึงพลวัตของวงการนี้ได้อย่างชัดเจน การตัดสินใจของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ในการพิจารณาต่อสัญญากับกลุ่มเซ็นทรัลเป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันถึงความแข็งแกร่งของเครือเซ็นทรัลในตลาดค้าปลีก แต่ยังเปิดมุมมองใหม่ต่อการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในเขตกรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งกำลังทวีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ
เบื้องหลังข้อตกลงครั้งประวัติศาสตร์: การประเมินมูลค่าและวิสัยทัศน์
ข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงยุทธศาสตร์ย่านพหลโยธิน เนื้อที่กว่า 47.22 ไร่ ซึ่งปัจจุบันคือที่ตั้งของศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้รับความสนใจจากนักลงทุนและผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ อย่างกว้างขวาง การที่สัญญาเช่าปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ทำให้ ร.ฟ.ท. และบริษัทลูกอย่าง SRTA ต้องเร่งดำเนินการเจรจาต่อรอง โดยล่าสุดผลการเจรจากับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้รับการนำเสนอต่อคณะกรรมการ ร.ฟ.ท. เพื่อพิจารณาอนุมัติในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้
สิ่งที่น่าจับตามองคือเงื่อนไขใหม่ของการต่อสัญญา ซึ่งมีระยะเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 กลุ่มเซ็นทรัลเสนอแผนการลงทุนปรับปรุงอาคารและระบบภายในมูลค่าไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท การลงทุนนี้มีนัยสำคัญ เนื่องจากอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว มีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว และต้องการการปรับปรุงให้ทันสมัยเพื่อรองรับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป แผนการลงทุนนี้จะใช้เวลาดำเนินการ 4 ปี นับจากวันเริ่มต้นสัญญาใหม่
เมื่อรวมกับการประเมินผลตอบแทนตลอด 30 ปี ซึ่งคาดการณ์ว่าเซ็นทรัลจะต้องจ่ายค่าเช่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจและสมเหตุสมผลในมุมมองของผู้บริหาร ร.ฟ.ท. และ SRTA มูลค่าดีลนี้สูงกว่าการต่อสัญญาครั้งที่สอง ซึ่งอยู่ที่กว่า 21,298 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 20 ปี สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของราคาและมูลค่าที่ดินในทำเลศักยภาพ รวมถึงความสำคัญเชิงกลยุทธ์ของศูนย์การค้านี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์โซนเหนือ: การเติบโตที่ไม่อาจมองข้าม
ในฐานะผู้ที่ทำงานในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมมองว่าการต่อสัญญาครั้งนี้เป็นสัญญาณบวกที่สำคัญต่อการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน กำลังกลายเป็น Sub-CBD (ย่านศูนย์กลางธุรกิจรอง) ที่สำคัญของกรุงเทพฯ การที่มีศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นศูนย์การค้าระดับตำนาน และกำลังจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ในช่วงปลายปี 2569 นี้ ยิ่งเป็นการตอกย้ำถึงศักยภาพของทำเลนี้
โครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ซึ่งเป็นการลงทุนมูลค่า 21,000 ล้านบาท ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ถือเป็นโครงการ Mix-use ขนาดใหญ่ ประกอบด้วยศูนย์การค้า ออฟฟิศ อาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่ สามารถรองรับอีเวนต์ระดับนานาชาติ การเปิดตัวโครงการนี้ ห่างจาก เซ็นทรัล ลาดพร้าว เพียง 300 เมตร ยิ่งเป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่งและดึงดูดผู้คนให้เข้ามาในพื้นที่ เกิดเป็นศูนย์รวมแห่งกิจกรรมทางเศรษฐกิจและสังคม
ศักยภาพของย่านนี้ยังได้รับการสนับสนุนจากการคมนาคมที่สะดวกสบาย ด้วยโครงข่ายรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่เชื่อมต่อสู่ใจกลางเมืองได้อย่างรวดเร็ว ประกอบกับการขยายตัวของประชากร ความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และสถาบันการศึกษา ทำให้ความต้องการ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ทั้งในรูปแบบที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และพื้นที่เชิงพาณิชย์ มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ความเหมาะสมของมูลค่าดีล: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับมูลค่าดีล 3.3 หมื่นล้านบาท สำหรับการเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นเวลา 30 ปี ท่านเห็นว่าราคาดังกล่าวมีความสมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมและการที่ค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้าน่าจะถึงจุดอิ่มตัวแล้ว
ท่านยังชี้ให้เห็นว่า การที่เซ็นทรัลเลือกที่จะปรับปรุงอาคารเดิม แทนที่จะลงทุนสร้างอาคารใหม่มูลค่ามหาศาล (อาจจะมากกว่า 20,000 ล้านบาท) เป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาดในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การลงทุนสร้างใหม่ทั้งหมดอาจไม่คุ้มค่ากับการเช่าระยะยาว และอาจไม่สามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นได้อย่างที่คาดหวัง
นอกจากนี้ การที่เซ็นทรัลครองความเป็นเจ้าตลาดในย่านพหลโยธินอยู่แล้ว การต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นการรักษาฐานที่มั่นที่แข็งแกร่ง และการขยายอาณาจักรด้วยโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะยิ่งทำให้ทำเลนี้กลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดการลงทุนและผู้คน เป็นการตอกย้ำการเป็น Sub-CBD ที่สำคัญของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ
โอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ: เทรนด์ปี 2569
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 นี้ กรุงเทพฯ โซนเหนือ โดยเฉพาะย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน เป็นทำเลที่ไม่ควรมองข้าม ความหนาแน่นของประชากร โครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการเติบโตของเมือง และการลงทุนอย่างต่อเนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น กลุ่มเซ็นทรัล ล้วนเป็นปัจจัยที่จะขับเคลื่อนการเติบโตของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในภูมิภาคนี้
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): การเติบโตของเมืองและจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความต้องการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในรูปแบบคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ และทาวน์เฮาส์ เพิ่มสูงขึ้น ราคาที่ดินในบริเวณนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ทำให้การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่าหรือขายต่อ มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดี
พื้นที่เชิงพาณิชย์และออฟฟิศ: การเติบโตของธุรกิจและสตาร์ทอัพในกรุงเทพฯ โซนเหนือ ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกทันสมัยเพิ่มขึ้น โครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ที่จะมีทั้งศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่กระตุ้นตลาดนี้
อสังหาริมทรัพย์ประเภท Mix-use: การพัฒนาโครงการ Mix-use ที่ผสมผสานทั้งที่อยู่อาศัย แหล่งช้อปปิ้ง แหล่งทำงาน และพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ กำลังเป็นเทรนด์ที่ได้รับความนิยม เนื่องจากตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบายและครบวงจร โครงการอย่าง เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน เป็นตัวอย่างที่ดีของการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบนี้
การปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์: ความยืดหยุ่นและความยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ผมเน้นย้ำเสมอว่า ความสำเร็จในตลาดนี้ขึ้นอยู่กับความเข้าใจในพลวัตของตลาด ความสามารถในการปรับตัว และวิสัยทัศน์ในการมองการณ์ไกล การที่กลุ่มเซ็นทรัลสามารถเจรจาสัญญาเช่าระยะยาวด้วยมูลค่าที่สมเหตุสมผล สะท้อนถึงความเข้าใจอันลึกซึ้งในตลาด และความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยง
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มราคา การเติบโตของประชากร และแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ในทำเลที่มีศักยภาพสูง เช่น ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและมีโอกาสเติบโตในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ ที่จะช่วยนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุด อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำปรึกษาและวิเคราะห์ตลาดเชิงลึก ที่จะช่วยให้คุณไม่พลาดโอกาสทองในการลงทุนครั้งนี้.
