AI Marketing: อาวุธลับแห่งยุคดิจิทัล เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
หนึ่งในหัวข้อที่ได้รับความสนใจอย่างมากในการสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026-AI driven automation and scaling” จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร คือ การนำปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาประยุกต์ใช้กับการตลาดในอสังหาริมทรัพย์ จากประสบการณ์ตรง ผมเห็นว่า AI ไม่ได้เป็นเพียงแค่เครื่องมือการตลาด แต่เป็นกลไกสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็ก สามารถแข่งขันกับรายใหญ่ได้อย่างสูสี
ในสภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังจะพ้นจุดต่ำสุด แต่ก็ยังคงเผชิญกับภาวะที่ “มาร์จิ้น” เหลือน้อยมาก การบริหารจัดการต้นทุนจึงเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก งบประมาณการตลาดที่เคยตั้งไว้ในอัตรา 5% ของมูลค่าโครงการ (3% สำหรับสื่อและการตลาด + 2% สำหรับโปรโมชั่น) กำลังถูกบีบให้ลดลงเหลือ 4% การนำ AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้าอย่างเจาะลึก (Personal Live Target) ช่วยให้เราสามารถส่งมอบข้อเสนอที่ตรงใจและตรงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้น การลดต้นทุนต่อลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead) ถือเป็นเป้าหมายหลัก ซึ่งอาจช่วยลดค่าใช้จ่ายในการหาลูกค้าจากเดิมที่อาจสูงถึง 3,000-5,000 บาทสำหรับบ้านราคา 5 ล้านบาท ให้ต่ำลงอย่างมีนัยสำคัญ
AI Marketing ยังช่วยให้พนักงานขายมีเวลาทำงานกับลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น การคัดกรองผู้ที่สนใจจริงจัง จะช่วยลดเวลาที่เสียไปกับการให้ข้อมูลแก่ผู้ที่ยังไม่พร้อม หรือยังไม่มีความตั้งใจซื้อจริงจัง ผลลัพธ์คือ การเพิ่มประสิทธิภาพในการขาย ลดระยะเวลาในการปิดการขาย และเพิ่มโอกาสในการสร้างยอดขายที่สูงขึ้น
นอกจากนี้ AI ยังสามารถช่วยวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้าในเชิงลึก เปรียบเสมือนการมองเห็นอนาคต (Predictive Marketing) ทำให้เราสามารถคาดการณ์ความต้องการของตลาด วางแผนการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น เทคโนโลยีนี้จะเข้ามาช่วยในการปรับกลยุทธ์การตลาดให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ลดการใช้งบประมาณที่สูญเปล่า และเพิ่มผลกำไรให้กับผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์
CRM และ BIM: ขับเคลื่อนประสิทธิภาพการดำเนินงานยุคใหม่
การใช้เทคโนโลยีไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่การตลาดเท่านั้น ในกระบวนการดำเนินงานภายใน ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ กำลังหันมาให้ความสำคัญกับระบบบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (CRM) มากขึ้น ระบบ CRM ที่ดี สามารถช่วยจัดการข้อมูลลูกค้าตั้งแต่เริ่มต้น จนถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ การออกใบแจ้งหนี้ และการติดตามการผ่อนชำระได้อย่างแม่นยำและรวดเร็ว โดยเฉพาะในตลาดที่มีบริษัทพัฒนาซอฟต์แวร์เฉพาะทางสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายราย เช่น Icon Framework และ Mango ERP ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาดสูง
ในขณะเดียวกัน ระบบ BIM (Building Information Modeling) กำลังจะเป็นเทคโนโลยีที่เข้ามาพลิกโฉมวงการก่อสร้าง ระบบ BIM เปรียบเสมือนพิมพ์เขียวดิจิทัลที่ครอบคลุมทุกมิติของโครงการ ตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง ไปจนถึงการบริหารจัดการอาคารหลังการขาย การนำ BIM มาใช้ จะช่วยให้ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนา ผู้รับเหมา ซัพพลายเออร์ สามารถทำงานร่วมกันบนแพลตฟอร์มเดียวกันได้อย่างมีประสิทธิภาพ การบริหารจัดการทรัพยากร การควบคุมต้นทุน และการตรวจสอบคุณภาพ จะทำได้ง่ายและแม่นยำยิ่งขึ้น
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ การนำ AI มาประยุกต์ใช้กับ BIM เพื่อการบริหารจัดการพลังงานและลด Carbon Footprint ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญในการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ แห่งอนาคต การมองเห็นภาพรวมของโครงการทั้งหมดผ่าน BIM จะช่วยให้เราสามารถวิเคราะห์หาจุดที่สามารถปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้อย่างตรงจุด
Advancing Sustainable Housing: สู่บ้านแห่งอนาคตที่ยั่งยืนและใส่ใจสิ่งแวดล้อม
ในปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้กำหนดทิศทางการพัฒนาไว้ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” ซึ่งเน้นย้ำถึงความสำคัญของ “บ้านเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน” โดยมีเป้าหมายหลัก 2 ประการ คือ
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านเพื่อลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ สู่การใช้ชีวิตแบบ “คาร์บอนต่ำ” แนวทางนี้ครอบคลุมตั้งแต่การออกแบบบ้านแบบ Passive Design ที่คำนึงถึงทิศทางของแสงแดดและลม เพื่อลดการพึ่งพาเครื่องปรับอากาศ การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยในการประหยัดพลังงาน ไปจนถึง Active Design ที่มีการนำเทคโนโลยี Smart Home มาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานในบ้าน ทำให้บ้านสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัย มีความสะดวกสบาย สุขภาพดีขึ้น และปลอดภัยยิ่งขึ้น
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ (Waste Management): การส่งเสริมให้บ้านเรือนมีการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และการแยกขยะเปียกแห้ง สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) ในการรณรงค์ให้ประชาชนให้ความสำคัญกับการแยกขยะในครัวเรือน ซึ่งนอกจากจะเป็นการลดปริมาณขยะที่ต้องนำไปกำจัดแล้ว ยังเป็นประโยชน์ต่อครัวเรือนในการลดค่าใช้จ่ายในการจัดการขยะอีกด้วย ในมุมมองของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การสร้างชุมชนที่ใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อม จะเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ และสร้างภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาว
แนวคิด “บ้านสมาร์ท” ที่จะประหยัดพลังงาน สะดวกสบาย และส่งเสริมสุขภาพที่ดี ไม่ใช่แค่ความฝันอีกต่อไป แต่กำลังจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต
โมเดล “บางแก้ว”: ก้าวสู่เมืองอัจฉริยะ (Smart City) ต้นแบบ
การพัฒนาสู่การเป็น “เมืองอัจฉริยะ” (Smart City) เป็นอีกหนึ่งเป้าหมายสำคัญที่กำลังได้รับการผลักดัน ในขณะที่ประเทศไทยกำลังมุ่งมั่นในการพัฒนานี้ เราสามารถเรียนรู้จากประเทศที่มีประสบการณ์อย่างไต้หวัน ซึ่งได้ปรับเปลี่ยนจากเมืองเกษตรกรรม สู่ชุมชนพาณิชยกรรม และก้าวสู่ยุคอุตสาหกรรม โดยมีการนำเทคโนโลยีมาใช้ในระดับครัวเรือน เช่น Digital Lock, เครื่องกรองอากาศ, และระบบควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน
ในระดับเมือง ไต้หวันมีระบบป้องกันภัยพิบัติที่น่าทึ่ง เช่น ระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวที่สามารถแจ้งเตือนล่วงหน้าเพียงไม่กี่วินาที และระบบป้องกันน้ำท่วมที่มีโครงสร้างอุโมงค์ยักษ์เพื่อระบายน้ำอย่างรวดเร็ว การนำแนวคิดเหล่านี้มาปรับใช้กับเมืองไทย โดยเริ่มจากเมืองที่มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน และพิจารณาถึงความเสี่ยงเฉพาะของแต่ละพื้นที่
แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้ถนนและพื้นผิวที่สามารถซึมซับน้ำได้ เป็นอีกหนึ่งนวัตกรรมที่น่าสนใจในการแก้ปัญหาน้ำท่วมในเขตเมือง นอกจากนี้ การพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนาในพื้นที่ที่กำหนดให้เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) จะช่วยลดความเสี่ยงน้ำท่วมในชุมชนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ปัจจุบัน อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ กำลังเป็นต้นแบบในการศึกษาโมเดลสมาร์ทซิตี้ โดยเทศบาลและ อบต. มีนโยบายที่ชัดเจนในการป้องกันน้ำท่วม และพัฒนาระบบเตือนภัย การทำความเข้าใจความเสี่ยงเฉพาะพื้นที่ และการมีส่วนร่วมของคนในท้องถิ่น ถือเป็นหัวใจสำคัญในการสร้างสมาร์ทซิตี้ที่ยั่งยืนและตอบโจทย์ความต้องการของประชาชนอย่างแท้จริง
โอกาสและทางออกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ล่าสุดอยู่ที่ 1.25% ถือเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่จะส่งผลดีต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในฝั่งผู้ประกอบการที่ต้นทุนการกู้ยืมลดลง และในฝั่งผู้บริโภคที่กำลังพิจารณาซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายยังคงมีอยู่ การแข็งค่าของสกุลเงินของประเทศคู่ค้าสำคัญ (เช่น ภาษีทรัมป์ 19%) อาจส่งผลกระทบต่อการส่งออก และแนวโน้ม GDP ที่ถูกปรับลด อาจสะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว
ความกังวลที่หนักหนาสาหัสที่สุดของผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ คือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (NPL) ในปี 2568 พุ่งสูงถึง 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% ปัญหานี้เป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ประชาชนไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้
เพื่อแก้ปัญหานี้ 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอแนวทางแก้ไขเร่งด่วน 2 ประการ คือ
การรวมหนี้ (Debt Consolidation): สนับสนุนให้ผู้บริโภคสามารถนำบ้านมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการรวมหนี้สินที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ มาไว้ในสินเชื่อบ้าน ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (6-7%) ช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ได้อย่างมหาศาล
การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อบ้าน คล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อช่วยลดความเสี่ยงของสถาบันการเงิน และเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่ขาดเงินดาวน์ (10-20%) สามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้
แม้ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยจะเป็นปัจจัยบวก แต่หากสถาบันการเงินยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยากที่จะฟื้นตัวอย่างเต็มที่ การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างด้านการเงินนี้จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งยวด เพื่อปลดล็อกศักยภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสร้างโอกาสให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้อย่างแท้จริง
ในปี 2569 นี้ หากผู้ประกอบการสามารถปรับตัวนำเทคโนโลยีมาใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ควบคู่ไปกับการให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน และได้รับการสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐที่เอื้อต่อการเข้าถึงสินเชื่อ ผมเชื่อมั่นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย จะสามารถก้าวผ่านความท้าทาย และกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคตอันใกล้นี้
หากคุณคือผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน นี่คือช่วงเวลาสำคัญที่คุณไม่ควรมองข้าม ติดตามข่าวสาร นวัตกรรม และโอกาสใหม่ๆ ที่จะเข้ามาเปลี่ยนแปลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของเรา พร้อมเปิดรับการเปลี่ยนแปลงเพื่อคว้าโอกาสแห่งความสำเร็จในปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง!
