วิเคราะห์ศักยภาพทำเลทอง: การต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยกระดับย่านพหลโยธิน สู่ศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นพัฒนาการของทำเลต่างๆ ในกรุงเทพมหานครมานับไม่ถ้วน แต่มีไม่กี่ทำเลที่สามารถสร้างความน่าสนใจและศักยภาพการเติบโตได้อย่างต่อเนื่องยาวนานเฉกเช่นย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณห้าแยกลาดพร้าว การประกาศต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ออกไปอีก 30 ปี โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ถือเป็นอีกหนึ่งหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลนี้ และมีแนวโน้มที่จะผลักดันราคาที่ดินในย่านนี้ให้พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
เซ็นทรัล ลาดพร้าว: แม่เหล็กสำคัญแห่งย่านพหลโยธิน
การตัดสินใจของคณะกรรมการ รฟท. ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล เป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่า รฟท. มองเห็นคุณค่าและศักยภาพในการสร้างรายได้จากสินทรัพย์ที่ดินของตนเองได้อย่างต่อเนื่อง การเจรจาที่ดำเนินโดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ รฟท. กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด และเตรียมเสนอให้คณะกรรมการ รฟท. พิจารณาอนุมัติในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้ เป็นการยืนยันถึงความสำคัญของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่ไม่ใช่เป็นเพียงศูนย์การค้า แต่เป็นเสมือนจุดศูนย์กลางที่ดึงดูดผู้คน ก่อให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และเป็นภาพสะท้อนของการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในย่านนี้
ตลอดระยะเวลา 20 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่สัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 และถูกต่อสัญญาออกไปอีก 20 ปี สิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ด้วยมูลค่าผลตอบแทนที่คาดการณ์ไว้กว่า 21,298 ล้านบาท เซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้กลายเป็นจุดนัดพบสำคัญ และเป็นสัญลักษณ์ของการพัฒนาในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ แต่การต่อสัญญาในครั้งนี้ ด้วยมูลค่าผลตอบแทนที่สูงถึง 33,000 ล้านบาท ย่อมส่งผลกระทบที่ใหญ่กว่านั้นมาก
พหลโยธิน: จากฮับคมนาคม สู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
พัฒนาการของย่านพหลโยธินในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการเปลี่ยนแปลงที่ขับเคลื่อนโดยโครงสร้างพื้นฐานและการลงทุนภาคเอกชน การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้เปลี่ยนย่านนี้จากที่เคยเป็นเพียงเส้นทางคมนาคม สู่ศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และกลายเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจรอง” ที่มีความสำคัญไม่แพ้ สุขุมวิท สีลม หรือสาทร การพัฒนาตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้เข้ามาเสริมศักยภาพให้ย่านนี้มีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น
นอกจากสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการเดินทางด้วยระบบราง การเชื่อมต่อที่สะดวกสบายของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ได้ดึงดูดผู้คนจำนวนมหาศาลให้เข้ามาในพื้นที่ สร้างโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานใหม่ๆ ตลอดแนวถนนพหลโยธิน เราได้เห็นการลงทุนจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ทยอยเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และอาคารสำนักงานอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณใกล้เคียง เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง
การลงทุนเชิงกลยุทธ์: CPN รุกสร้างอาณาจักรย่านพหลโยธิน
การต่อสัญญาเช่าที่ดินของกลุ่มเซ็นทรัล ไม่ใช่เพียงการรักษาฐานธุรกิจเดิม แต่เป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่เชื่อมโยงกับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในอนาคต บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN กำลังอยู่ในระหว่างการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2571 โดยไฮไลท์สำคัญคือศูนย์การค้าแห่งใหม่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน”
การพัฒนาโครงการนี้มีเป้าหมายที่ชัดเจน คือการสร้าง “อาณาจักร” ของ CPN บนถนนพหลโยธินให้เป็นฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การเชื่อมโยงพื้นที่ระหว่างศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เดิม กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน แห่งใหม่ จะสร้างมิติใหม่ของการเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สามารถตอบสนองทุกความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างครบวงจร การดำเนินการเช่นนี้ สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ของผู้บริหารในการมองเห็นศักยภาพระยะยาวของทำเลนี้ และการวางแผนการลงทุนที่คำนึงถึงการเติบโตของกลุ่มธุรกิจในเครือ
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: สัญญาณการเติบโตที่ชัดเจน
ผลกระทบที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดจากการต่อสัญญาเช่าที่ดินของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว คือการพุ่งสูงขึ้นของราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ปัจจุบันราคาที่ดินในบริเวณนี้ได้ทะลุระดับ 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนแปลงนี้ เป็นการสะท้อนให้เห็นถึงการยอมรับในศักยภาพของทำเลที่ได้รับการยกระดับขึ้นอย่างมาก จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการเข้ามาของโครงการขนาดใหญ่
เมื่อพิจารณาถึงข้อได้เปรียบด้านผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่ได้ปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ทำให้สามารถพัฒนาโครงการได้หลากหลายรูปแบบและมีขนาดใหญ่ขึ้น การได้รับสิทธิ์ในการเช่าที่ดินแปลงยุทธศาสตร์นี้ ทำให้กลุ่มเซ็นทรัลมีความได้เปรียบในการแข่งขันอย่างมาก และแน่นอนว่า ที่ดินแปลงนี้ย่อมเป็นที่หมายปองของนักลงทุนรายใหญ่ทั้งในและต่างประเทศ
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและความท้าทาย
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับกรณีนี้ ท่านชี้ให้เห็นว่า ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงของ รฟท. และการต่อสัญญาเช่าออกไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนที่สูงถึงกว่า 3 หมื่นล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของมูลค่าที่ดินอย่างมหาศาล
อย่างไรก็ตาม ท่านได้ตั้งข้อสังเกตถึงแนวทางการบริหารจัดการที่ดินของ รฟท. ว่าควรพิจารณาการเปิดประมูลเพื่อสร้างการแข่งขันที่เปิดกว้างมากขึ้น เพื่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุดต่อองค์กร แต่ก็เข้าใจถึงเงื่อนไขของสัญญาที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน การพัฒนาที่ดินแปลงนี้ในอนาคต หากมีการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิมเพื่อสร้างโครงการใหม่ตามศักยภาพที่เพิ่มขึ้นตามผังเมืองใหม่ ซึ่งสามารถสร้างอาคารได้ถึง 6 แสนตารางเมตร (จากเดิม 3 แสนตารางเมตร) จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าและหลากหลายรูปแบบ คล้ายคลึงกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้เล่นที่น่าจับตา?
ข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้จุดประกายความสนใจในกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย ที่ต่างก็ให้ความสนใจในที่ดินแปลงนี้อย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเองก็ต้องการรักษาฐานที่มั่นนี้ไว้ เหตุผลสำคัญคือ การมีที่ดินแปลงใหญ่ 47 ไร่ ที่อยู่ติดกัน จะช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับโครงการใหม่ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” และสร้างอาณาเขตทางธุรกิจที่ครอบคลุม การที่กลุ่มทุนอื่นจะเข้ามาได้ที่ดินแปลงนี้ จะกลายเป็นคู่แข่งสำคัญที่ CPN ต้องเผชิญหน้า
ประวัติศาสตร์สัญญาเช่า: ความผูกพันอันยาวนาน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมให้มากขึ้น เราต้องย้อนกลับไปดูประวัติศาสตร์ของสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ เริ่มต้นครั้งแรกในปี 2521 เป็นระยะเวลา 30 ปี ครบกำหนดในปี 2551 จากนั้นจึงมีการเจรจาต่อสัญญาออกไปอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่ง รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญากว่า 21,298 ล้านบาท ปัจจุบัน สัญญาดังกล่าวยังคงเหลือเวลาอีก 3 ปี โดยในปี 2568 ค่าเช่าที่ CPN ต้องจ่ายอยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
กระบวนการอนุมัติ: ความชัดเจนที่กำลังจะมาถึง
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ยืนยันว่า กระบวนการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ได้แบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก ส่วนแรกเป็นการดำเนินการระหว่าง SRTA และ รฟท. โดยผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ ได้ถูกรายงานต่อที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. แล้ว ส่วนที่สองเป็นการเจรจาสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งคณะกรรมการ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขบางส่วนแล้วเช่นกัน
หากคณะกรรมการ รฟท. มีมติอนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว ในครั้งนี้ ขั้นตอนต่อไปคือการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ระหว่าง รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ทั้งนี้ การจะสามารถลงนามสัญญาได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับการพิจารณาและความพร้อมของ รฟท. เป็นหลัก
บทสรุป: จับตาการพลิกโฉมย่านพหลโยธิน
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นการลงทุนที่มองการณ์ไกล ซึ่งจะส่งผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ตอนเหนือในหลายมิติ ตั้งแต่การกระตุ้นมูลค่าที่ดิน การสร้างงาน ไปจนถึงการยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คนในพื้นที่
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของ CPN ที่จะเกิดขึ้นควบคู่กันไป ซึ่งจะเปลี่ยนโฉมย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สมบูรณ์แบบแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ การเข้ามาของกลุ่มทุนขนาดใหญ่ และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง ย่อมส่งผลให้ย่านนี้มีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการสัมผัสประสบการณ์การใช้ชีวิตที่ทันสมัยและสะดวกสบาย ย่านพหลโยธิน ถือเป็นทำเลที่ไม่ควรมองข้ามอย่างยิ่ง เพราะนี่คือการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้น และคุณสามารถเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตนี้ได้
หากคุณสนใจศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธิน หรือต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงสุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ
