การต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว: จุดเปลี่ยนสำคัญสู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ย่านพหลโยธิน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของทำเลทองทั่วกรุงเทพฯ มาอย่างใกล้ชิด และเมื่อไม่นานมานี้ ข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญย่านพหลโยธิน ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กับกลุ่มเซ็นทรัล ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่จะส่งผลกระทบต่อภูมิทัศน์เมือง โดยเฉพาะในภาคเหนือของมหานคร การต่อสัญญาครั้งนี้ ไม่ใช่เพียงการขยายเวลาธุรกิจ แต่เป็นการตอกย้ำศักยภาพของ “ทำเลทองพหลโยธิน” ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ และฮับการคมนาคมที่จะนำพาความเจริญมาสู่นครหลวงอย่างมหาศาล
แก่นแท้ของการต่อสัญญา: มูลค่าและศักยภาพที่ถูกปลดล็อก
หัวใจสำคัญของข่าวนี้คือ การที่คณะกรรมการ รฟท. มีมติเห็นชอบในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมบริเวณพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นระยะเวลาอีก 30 ปี โดยคาดการณ์มูลค่าผลตอบแทนจากการเช่าครั้งใหม่นี้จะสูงถึงกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งสูงกว่าประมาณการเดิมที่ 2.1 หมื่นล้านบาทตลอดสัญญาเช่า 20 ปีที่กำลังจะสิ้นสุดลงในปลายปี 2571 การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นการสะท้อนถึงการประเมินมูลค่าที่ดินและศักยภาพทางเศรษฐกิจที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ซึ่งมีขนาด 47.22 ไร่ มีความสำคัญอย่างยิ่งยวดต่อกลุ่มเซ็นทรัล ในการที่จะเชื่อมโยงและต่อยอดโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ณ ฝั่งตรงข้าม ซึ่งก็คือโครงการมิกซ์ยูส “เซ็นทรัล พหลโยธิน” บนที่ดิน 49 ไร่ การรวมศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิมเข้ากับโครงการใหม่นี้ จะเป็นการสร้างอาณาจักรค้าปลีกและศูนย์กลางไลฟ์สไตล์ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งบนถนนพหลโยธิน ตอกย้ำวิสัยทัศน์ของ CPN ในการสร้าง “ศูนย์กลางธุรกิจใหม่กรุงเทพฯ ตอนเหนือ”
‘ทำเลทองพหลโยธิน’ สู่ยุคทองแห่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ย้อนกลับไปเมื่อ 20 ปีก่อน การรถไฟแห่งประเทศไทยได้ให้บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เช่าที่ดินแปลงนี้เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ซึ่งได้กลายเป็นแลนด์มาร์กสำคัญและจุดนัดพบของผู้คนมาอย่างยาวนาน การที่สัญญาเช่าเดิมซึ่งจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ได้ถูกต่ออายุออกไปอีก 30 ปี โดยมีมูลค่าผลตอบแทนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า “ทำเลทองพหลโยธิน” ได้ก้าวเข้าสู่ยุคทองแห่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง
ปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของย่านนี้ มีหลายประการที่น่าจับตามอง:
การคมนาคมที่เชื่อมโยงทั่วเมือง: การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้พลิกโฉมย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การเชื่อมต่อกับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางระบบรางของประเทศ ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองสะดวกสบายอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน นี่คือปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดทั้งผู้อยู่อาศัยและภาคธุรกิจเข้ามาในพื้นที่
ศักยภาพการพัฒนาที่ดินตามผังเมือง: การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับที่ 4 ได้เปิดโอกาสให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณย่านห้าแยกลาดพร้าวได้อย่างมีศักยภาพมากขึ้น โดยเฉพาะการเพิ่มขีดความสามารถในการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง) จากเดิม 300,000 ตารางเมตร เป็น 600,000 ตารางเมตร ซึ่งหมายความว่าที่ดินแปลงเดิมของเซ็นทรัลลาดพร้าว หากมีการพัฒนาใหม่ จะสามารถสร้างอาคารที่มีขนาดใหญ่และหลากหลายฟังก์ชันได้มากขึ้น
การเข้ามาของโครงการขนาดใหญ่: นอกจากโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่กำลังจะเกิดขึ้นแล้ว ย่านนี้ยังเป็นที่ตั้งของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อื่นๆ อีกมากมาย รวมถึงโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ การหลั่งไหลของโครงการเหล่านี้ สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของภาคเอกชนในศักยภาพการเติบโตของทำเลนี้
ราคาที่ดินที่พุ่งสูง: ผลพวงจากปัจจัยข้างต้น ส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ปรับตัวสูงขึ้นอย่างร้อนแรง โดยมีราคาซื้อขายสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินแปลงสำคัญแปลงนี้ซึ่งมีมูลค่าสูง และกลายเป็นเป้าหมายของนักลงทุนรายใหญ่
การแข่งขันที่เข้มข้น: ศักยภาพของ ‘ทำเลทองพหลโยธิน’ ดึงดูดทุนใหญ่
ข้อมูลเชิงลึกจากวงการอสังหาริมทรัพย์ชี้ให้เห็นว่า ที่ดินแปลงสำคัญแปลงนี้ มิได้มีเพียงกลุ่มเซ็นทรัลเท่านั้นที่สนใจ แต่ยังมีกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่อื่นๆ อีกหลายรายที่จับจ้อง เช่น กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มสัว เจริญ สิริวัฒนภักดี การที่กลุ่มทุนเหล่านี้ต่างต้องการเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนา ยิ่งเป็นการตอกย้ำว่า “ทำเลทองพหลโยธิน” คือสมรภูมิสำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาเช่า ไม่ใช่เพียงเพื่อรักษาฐานธุรกิจเดิม แต่เป็นการวางแผนเชิงกลยุทธ์ระยะยาว เพื่อเชื่อมโยงโครงการมิกซ์ยูส “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่กำลังจะเปิดให้บริการในปี 2571 ให้กลายเป็นอาณาจักรค้าปลีกและศูนย์กลางธุรกิจที่สมบูรณ์แบบ การได้ครอบครองที่ดินแปลงนี้ จะเป็นการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันอย่างมหาศาล และป้องกันไม่ให้คู่แข่งเข้ามามีบทบาทสำคัญในทำเลทองนี้
บทบาทของ ‘SRTA’ และกระบวนการต่อสัญญา
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ รฟท. มีบทบาทสำคัญในการบริหารจัดการและเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ กระบวนการต่อสัญญาแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ การเจรจาระหว่าง SRTA กับ รฟท. และการเจรจาสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการพิจารณาอนุมัติจากบอร์ดของทั้งสองหน่วยงาน
การที่ รฟท. ได้รับผลตอบแทนจากการเช่าที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการสินทรัพย์ของหน่วยงานรัฐที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ การเปิดประมูลเพื่อหาผู้เช่ารายใหม่ อาจเป็นอีกทางเลือกที่น่าพิจารณาเพื่อสร้างการแข่งขันและผลตอบแทนสูงสุดให้แก่ รฟท. แต่ภายใต้เงื่อนไขสัญญาที่มีอยู่ การให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ก็เป็นแนวทางที่เข้าใจได้
‘เซ็นทรัลลาดพร้าว’ ที่มากกว่าห้างสรรพสินค้า
พื้นที่ 47.22 ไร่ ที่ตั้งของเซ็นทรัลลาดพร้าวในปัจจุบัน ไม่ใช่เพียงแค่ศูนย์การค้า แต่เป็นโครงการพัฒนาแบบผสมผสาน (Mixed-use) ที่ประกอบด้วยห้างสรรพสินค้าโซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน การต่อสัญญาครั้งนี้ จะเปิดโอกาสให้มีการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวให้ทันสมัยและตอบสนองความต้องการของตลาดในยุคปัจจุบันและอนาคต การมองภาพการพัฒนาไปสู่รูปแบบที่คล้ายคลึงกับโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการสร้างสรรค์พื้นที่ที่สามารถรองรับหลากหลายฟังก์ชันและสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล
ความหมายของ ‘ราคาที่ดิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา’
ตัวเลขราคาที่ดินที่สูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ไม่ใช่เพียงแค่ราคาที่สะท้อนต้นทุน แต่เป็นการสะท้อนถึงความคาดหวังต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ โอกาสทางธุรกิจ และคุณภาพชีวิตที่ดีในอนาคต การที่ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนี้ สะท้อนถึงความต้องการที่สูง และเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศให้เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ
บทสรุป: ‘พหลโยธิน’ คืออนาคตของกรุงเทพฯ เหนือ
การต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในย่านพหลโยธิน จากนี้ไป เราจะได้เห็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครั้งยิ่งใหญ่ ที่จะยกระดับย่านนี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่สำคัญแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ การเข้ามาของธุรกิจหลากหลายประเภท และการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐาน จะหล่อหลอมให้ “ทำเลทองพหลโยธิน” กลายเป็นย่านที่น่าจับตามองที่สุดแห่งหนึ่งของเมืองหลวง
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการสัมผัสประสบการณ์การใช้ชีวิตที่สะดวกสบายและทันสมัย การศึกษาและติดตามความเคลื่อนไหวของย่านพหลโยธิน คือก้าวแรกที่สำคัญสู่การคว้าโอกาสในอนาคต!
