การปรับเปลี่ยนครั้งใหญ่แห่งยุค: สัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท สู่บทใหม่แห่ง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่การตัดสินใจครั้งล่าสุดเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน ถือเป็นดีลที่น่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง ด้วยมูลค่าสูงถึง 3.3 หมื่นล้านบาท และระยะเวลา 30 ปี สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจที่มีต่อศักยภาพของทำเลทองแห่งนี้ ควบคู่ไปกับการเปิดตัวโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่กำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ
เบื้องหลังการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” 30 ปี: การลงทุนที่สมเหตุสมผลในตลาดที่เปลี่ยนแปลง
การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ได้รับทราบผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลง 47.22 ไร่ บริเวณลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว อันเป็นที่รักของนักช้อปชาวไทย สัญญาปัจจุบันกำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ได้บรรลุข้อตกลงเบื้องต้นกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด แล้ว โดยคาดว่าการพิจารณาขั้นสุดท้ายจากบอร์ด ร.ฟ.ท. จะมีขึ้นในวันที่ 15 มกราคม 2569
สัญญาฉบับใหม่นี้จะมีระยะเวลา 30 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 มูลค่ารวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งถือเป็นก้าวย่างที่สำคัญของเซ็นทรัลในการรักษาอาณาจักรธุรกิจบนทำเลศักยภาพนี้ การลงทุนเพิ่มเติมกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมดของศูนย์การค้าเดิม ซึ่งมีอายุเกือบ 50 ปี เป็นการแสดงถึงความมุ่งมั่นในการยกระดับประสบการณ์ของผู้บริโภค และสะท้อนถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวในการบริหารจัดการ อสังหาริมทรัพย์ คุณภาพ
เมื่อพิจารณาจากมูลค่าสัญญาเช่า 3.3 หมื่นล้านบาท ในระยะเวลา 30 ปี เทียบกับสัญญาครั้งก่อนที่เซ็นทรัลจ่ายผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท ในระยะเวลา 20 ปี แม้ตัวเลขจะดูสูงขึ้น แต่ผมมองว่ามีความสมเหตุสมผลภายใต้บริบทของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เปลี่ยนแปลงไป การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานและยกระดับศูนย์การค้าให้ทันสมัยอยู่เสมอ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการรักษาฐานลูกค้า และดึงดูดผู้บริโภคกลุ่มใหม่ การลงทุนใน อสังหาฯ เช่า ทำเลทองจึงยังคงเป็นกลยุทธ์ที่คุ้มค่า
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” โครงการ Flagship ใหม่: ปั้น Sub-CBD ย่านพหลโยธิน
สิ่งที่น่าตื่นเต้นยิ่งกว่าการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” คือ การเปิดตัวโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท ตั้งอยู่บนที่ดิน 49 ไร่ ห่างจากเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพียง 300 เมตร โครงการนี้ไม่ได้เป็นเพียงศูนย์การค้า แต่ยังรวมถึงพื้นที่สำนักงาน คอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่ และอาจมีโรงแรมในอนาคต โครงการนี้มีกำหนดแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 และคาดการณ์ว่าจะมีผู้เข้าใช้บริการสูงถึง 1.3 แสนคนต่อวันในปีแรก
การลงทุนมหาศาลใน “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นการตอกย้ำวิสัยทัศน์ของเซ็นทรัลในการปั้นย่านพหลโยธินให้เป็น “Sub-CBD” หรือศูนย์กลางธุรกิจรองแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ การพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสนี้จะช่วยดึงดูดความเจริญเข้าสู่พื้นที่ เพิ่มการจ้างงาน และกระตุ้นเศรษฐกิจในระดับภูมิภาค การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว และ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” อยู่ใกล้กัน จะสร้าง Synergy ที่แข็งแกร่ง ดึงดูดผู้คนจากหลากหลายกลุ่มให้เข้ามาใช้ชีวิต ทำงาน และจับจ่ายใช้สอยในย่านนี้
ศักยภาพของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ได้รับการสนับสนุนจากการขยายตัวของโครงข่ายคมนาคม โดยเฉพาะรถไฟฟ้า BTS และ MRT ซึ่งเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญต่างๆ ของกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวก ประกอบกับการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากร การขยายตัวของอาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษา ทำให้ย่านนี้มีศักยภาพในการเติบโตสูงในอนาคต เป็นทำเลที่น่าจับตามองสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในทุกรูปแบบ
ความคุ้มค่าของดีล: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับมูลค่าของดีลการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” โดยระบุว่า มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท ในระยะเวลา 30 ปี นั้นถือว่าสมเหตุสมผล เนื่องจากเป็นการใช้ประโยชน์จากโครงสร้างอาคารเดิมที่มีอยู่แล้ว และพิจารณาจากค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้าที่อาจถึงเพดานแล้ว การลงทุนสร้างศูนย์การค้าใหม่ทั้งหมด ซึ่งอาจต้องใช้เงินลงทุนมากกว่า 20,000 ล้านบาท อาจไม่คุ้มค่าในระยะยาวเมื่อเทียบกับค่าเช่า 30 ปี และสภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ยิ่งไปกว่านั้น การที่เซ็นทรัลเป็นผู้เล่นหลักในย่านพหลโยธินมาอย่างยาวนาน การรักษาฐานลูกค้าและขยายอาณาจักรธุรกิจของตนเองถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด การเข้ามาของผู้ประกอบการรายอื่นเพื่อเข้ามาทำธุรกิจแทนเซ็นทรัล อาจต้องเผชิญกับความท้าทายที่มากกว่า การที่เซ็นทรัลได้วางรากฐานและสร้างความแข็งแกร่งในย่านนี้มายาวนาน ทำให้การต่อสัญญาในราคาที่เหมาะสมเป็นทางเลือกที่น่าจะส่งผลดีต่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า
อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ให้เช่า ทำเลทอง: การจับตาดีลยักษ์
การตัดสินใจของ ร.ฟ.ท. ในการต่อสัญญาเช่ากับเซ็นทรัล สะท้อนถึงความสำคัญของ อสังหาริมทรัพย์ ที่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูง ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาว การบริหารจัดการทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ในลักษณะนี้ ช่วยให้หน่วยงานรัฐสามารถสร้างรายได้จากการใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ ควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและเศรษฐกิจของประเทศ
สำหรับนักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ให้เช่า ในทำเลที่มีศักยภาพ การขยายตัวของย่านพหลโยธินนี้ ถือเป็นสัญญาณที่ดี ยิ่งมีโครงการขนาดใหญ่อย่าง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เข้ามาเสริม จะยิ่งดึงดูดผู้คนเข้ามาในพื้นที่ ทำให้ความต้องการเช่าทั้งที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และพื้นที่เชิงพาณิชย์เพิ่มสูงขึ้น
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 และปีถัดๆ ไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐและเอกชน โดยเฉพาะโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ในทำเลศักยภาพ จะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญ
ราคาประเมินที่ดินพุ่งสูง: บริเวณใกล้เคียงย่านพหลโยธิน ราคาที่ดินได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา สะท้อนถึงศักยภาพที่สูงของทำเล
การเติบโตของ CBD และ Sub-CBD: การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นการตอกย้ำแนวโน้มการเติบโตของย่าน CBD และ Sub-CBD ที่จะกลายเป็นศูนย์กลางกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สำคัญ
ความต้องการที่อยู่อาศัยและอสังหาฯ เช่า: การเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรและผู้ที่เข้ามาทำงานในพื้นที่ จะส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยและ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ให้เช่า เพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย
การลงทุนระยะยาว: การต่อสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในการลงทุนระยะยาวใน อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพ
อนาคตของย่านพหลโยธิน: มิติใหม่แห่งการใช้ชีวิตและธุรกิจ
การตัดสินใจครั้งสำคัญนี้ ไม่เพียงแต่จะส่งผลต่ออนาคตของเซ็นทรัล แต่ยังเป็นการพลิกโฉมย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ที่ครบวงจร การผสมผสานระหว่างศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียง ศูนย์กลางธุรกิจที่ทันสมัย และแหล่งรวมกิจกรรมสันทนาการ จะสร้างประสบการณ์การใช้ชีวิตที่เหนือกว่าให้กับผู้ที่อาศัยและทำงานในย่านนี้
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะทำหน้าที่เป็น “Gateway” ดึงดูดผู้คนจากทั่วสารทิศเข้ามาสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ การเติบโตของสองศูนย์การค้าหลักอย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว และ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะส่งเสริมซึ่งกันและกัน ทำให้ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน กลายเป็นย่านที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจและความเจริญสูงสุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ นี่คือเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการศึกษาศักยภาพของย่านพหลโยธินและทำเลรอบข้าง การมองการณ์ไกลและตัดสินใจอย่างชาญฉลาดในวันนี้ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต
หากท่านกำลังพิจารณาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในทำเลที่มีศักยภาพสูงเช่นย่านพหลโยธิน หรือต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ให้เช่า ที่มีอยู่ ขอเชิญติดต่อเราเพื่อปรึกษาและวางแผนอนาคตการลงทุนของท่านวันนี้.
