การต่อสัญญาสู่การเติบโต: บทวิเคราะห์เชิงลึกของ “อสังหาริมทรัพย์” บนทำเลทองพหลโยธิน
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ครั้งสำคัญมักเกิดขึ้นจากการประเมินมูลค่าระยะยาว ควบคู่ไปกับการปรับตัวให้เข้ากับภูมิทัศน์ทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การต่อสัญญาเช่าระยะยาวบนทำเลศักยภาพสูงอย่าง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ของเครือเซ็นทรัล สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล และเป็นการยืนยันถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเล “พหลโยธิน” ซึ่งกำลังถูกปั้นให้เป็น “Sub CBD” แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
ด้วยประสบการณ์ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมมองว่าดีลนี้ไม่ได้เป็นเพียงการต่อสัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่เชื่อมโยงกับการขยายอาณาจักร “อสังหาริมทรัพย์” ของกลุ่มเซ็นทรัล โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการมองการณ์ไกลในการสร้าง New CBD ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
แก่นแท้ของดีล: การต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท
ข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงงามย่านพหลโยธิน ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่ารวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ได้รับความสนใจอย่างมากจากผู้คนในแวดวง “อสังหาริมทรัพย์” โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อกระบวนการพิจารณาโดยคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้
สัญญาเช่าเดิมซึ่งจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ทำให้การเจรจาหาข้อตกลงใหม่เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ และจากการรายงานข่าว บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ ร.ฟ.ท. ได้บรรลุข้อตกลงเบื้องต้นกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด แล้ว
สิ่งที่น่าสนใจคือ การลงทุนเพิ่มเติมที่ทางเซ็นทรัลเสนอมาไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อการปรับปรุงอาคารเดิมและระบบภายในทั้งหมด ซึ่งถือเป็นการลงทุนที่จำเป็นอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากอายุของอาคารที่เกือบ 50 ปี การปรับปรุงนี้จะครอบคลุมระยะเวลา 4 ปี นับตั้งแต่สัญญาใหม่เริ่มต้นขึ้น แผนการลงทุนนี้สะท้อนถึงความตั้งใจที่จะยกระดับประสบการณ์ของผู้บริโภคและยืดอายุการใช้งานของทรัพย์สินให้ยาวนานยิ่งขึ้น
มูลค่ารวม 3.3 หมื่นล้านบาท ตลอดระยะเวลา 30 ปีนี้ ถูกมองว่ามีความสมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับการต่อสัญญาครั้งก่อน ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 21,298 ล้านบาท ในระยะเวลา 20 ปี แม้จะดูเหมือนเพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาจากอัตราเงินเฟ้อ การเติบโตของตลาด และศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคต การลงทุน 4,500 ล้านบาท บวกกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นการตอบสนองต่อการประเมินมูลค่าที่ดินและศักยภาพการใช้ประโยชน์ในระยะยาว
ศักยภาพของทำเล: พหลโยธิน สู่การเป็น Sub CBD ที่น่าจับตามอง
ย่านพหลโยธิน ไม่ได้เป็นเพียงทำเลที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ที่เป็นศูนย์การค้ามิกซ์ยูสแห่งแรกของเครือเซ็นทรัลเท่านั้น แต่กำลังถูกพัฒนาให้กลายเป็น “Sub CBD” หรือศูนย์กลางธุรกิจรองแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ การที่ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ทุ่มงบประมาณ 21,000 ล้านบาท สร้างโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ยิ่งเป็นการตอกย้ำศักยภาพของทำเลนี้
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 ไม่เพียงแต่จะเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แต่ยังรวมถึงคอนเวนชั่นฮอลล์ที่สามารถรองรับอีเวนต์ระดับโลกได้อีกด้วย ซึ่งจะช่วยดึงดูดผู้คนจำนวนมากเข้าสู่ย่านนี้ การสร้าง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ห่างจาก “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เพียง 300 เมตร เป็นการสร้าง Synergy ที่ทรงพลัง โดยมีเป้าหมายที่จะสร้าง “อาณาจักร” ทางธุรกิจและแหล่งไลฟ์สไตล์ที่ครบวงจร
การพัฒนา “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สอดคล้องกับแนวโน้มการเติบโตของเมือง (Urbanization) และการขยายตัวของประชากรในกรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งมีทั้งที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษา อีกทั้งยังได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายคมนาคมที่แข็งแกร่ง ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT การมีศูนย์การค้า “เซ็นทรัล” สองแห่งในบริเวณใกล้เคียงกันจะยิ่งเพิ่มความน่าสนใจและดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ เข้าสู่ย่านนี้ได้อย่างมีนัยสำคัญ
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญ: “อสังหาริมทรัพย์” ที่ตอบโจทย์เศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ “อสังหาริมทรัพย์” มากว่า 10 ปี ผมมองว่าการตัดสินใจของเครือเซ็นทรัลในการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและสอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
คุณวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า การต่อสัญญา 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท ถือเป็น “ราคาที่สมเหตุสมผล” เหตุผลสำคัญคือ การใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมซึ่งมีมูลค่าอยู่แล้ว และการประเมินเพดานการสร้างรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าในศูนย์การค้า ซึ่งอาจไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญอีกแล้ว
ในเชิงการตลาด การลงทุนสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ด้วยเงินจำนวนมหาศาล (อาจเกิน 20,000 ล้านบาท) เพื่อทดแทน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” อาจไม่คุ้มค่าในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การปรับปรุงและยกระดับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” พร้อมกับการสร้าง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จึงเป็นการผสมผสานที่ลงตัวระหว่างการใช้สินทรัพย์เดิมให้เกิดประโยชน์สูงสุดและการลงทุนในอนาคต
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการรายอื่นที่คิดจะเข้ามาแข่งขันในตลาด “อสังหาริมทรัพย์” ย่านพหลโยธิน ก็คงต้องคิดหนัก เพราะเป็นที่ทราบกันดีว่า ย่านนี้คือ “อาณาจักร” ของเครือเซ็นทรัล การที่เซ็นทรัลมีแผนการลงทุนระยะยาว และการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นที่จะเป็นผู้เล่นหลักในพื้นที่นี้
การพัฒนา “อสังหาริมทรัพย์” สู่ยุคใหม่: ความยั่งยืนและความคาดหวัง
หัวใจสำคัญของ “อสังหาริมทรัพย์” ในยุค 2025 ไม่ได้อยู่ที่เพียงการสร้างอาคารสูงเสียดฟ้า หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ต้องคำนึงถึงความยั่งยืน การสร้างประสบการณ์ที่ไร้รอยต่อ (Seamless Experience) และการตอบสนองต่อเทรนด์ใหม่ๆ
สำหรับ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” การรวมกันเป็น “อาณาจักร” ใหม่ในโซนเหนือของกรุงเทพฯ จะต้องอาศัยการบริหารจัดการที่ชาญฉลาด การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการสร้างประสบการณ์ลูกค้า การส่งเสริมการท่องเที่ยวในพื้นที่ และการสร้างความร่วมมือกับธุรกิจท้องถิ่น
การลงทุน 4,500 ล้านบาทเพื่อปรับปรุง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” บ่งบอกถึงความตั้งใจในการอัปเกรดโครงสร้างพื้นฐาน การนำเทคโนโลยีใหม่ๆ มาใช้ เช่น ระบบจัดการพลังงานอัจฉริยะ (Smart Energy Management), ระบบรักษาความปลอดภัยขั้นสูง (Advanced Security Systems) และการปรับปรุงพื้นที่ให้รองรับเทคโนโลยี AR/VR สำหรับประสบการณ์การช้อปปิ้งที่เหนือระดับ
นอกจากนี้ การพัฒนา “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่มีขนาดพื้นที่กว่า 457,409 ตารางเมตร พร้อมคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่ เป็นการเปิดโอกาสในการดึงดูดอีเวนต์ระดับนานาชาติ การประชุม สัมมนา และคอนเสิร์ต ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในท้องถิ่นและสร้างการรับรู้ในระดับสากล
ภาพอนาคตของ “อสังหาริมทรัพย์” ในย่านพหลโยธิน
ด้วยการลงทุนที่มหาศาลและการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่ชัดเจน “อสังหาริมทรัพย์” ในย่านพหลโยธินกำลังจะก้าวสู่ยุคใหม่ที่น่าจับตามอง
การเป็นศูนย์กลางไลฟ์สไตล์และธุรกิจ: การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่งที่เชื่อมโยงกัน จะทำให้ย่านนี้กลายเป็นจุดหมายปลายทางสำหรับผู้คนทุกกลุ่ม ไม่ว่าจะเป็นการช้อปปิ้ง รับประทานอาหาร ความบันเทิง หรือการจัดกิจกรรมทางธุรกิจ
การเติบโตของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: ราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียง ซึ่งปัจจุบันอาจแตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา จะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และความต้องการที่เพิ่มขึ้น
การสร้างงานและโอกาสทางเศรษฐกิจ: โครงการเหล่านี้จะสร้างตำแหน่งงานจำนวนมาก ทั้งในภาคการก่อสร้าง ภาคบริการ ภาคค้าปลีก และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง
การเป็นต้นแบบของ “Sub CBD”: การพัฒนาที่ประสบความสำเร็จของย่านพหลโยธิน อาจกลายเป็นโมเดลให้กับเมืองอื่นๆ ในการพัฒนาศูนย์กลางธุรกิจรอง เพื่อกระจายความเจริญและลดความแออัดในใจกลางเมือง
การลงทุน “อสังหาริมทรัพย์” ในปี 2569 และแนวโน้มในอนาคต
สำหรับนักลงทุนที่สนใจ “อสังหาริมทรัพย์” ในทำเลนี้ การต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นสัญญาณที่ดีที่บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตระยะยาว
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีก: โครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่ประสบความสำเร็จ มักจะส่งผลให้มูลค่า “อสังหาริมทรัพย์” โดยรอบเพิ่มขึ้น ทั้งในส่วนของพื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน และที่พักอาศัย
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย: ความสะดวกสบายในการเดินทาง การเข้าถึงแหล่งไลฟ์สไตล์ และโอกาสในการทำงานในย่านนี้ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ความต้องการที่พักอาศัยในย่านพหลโยธินเพิ่มสูงขึ้น
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์: การที่ย่านนี้กำลังจะกลายเป็น Sub CBD จะดึงดูดธุรกิจต่างๆ เข้ามาตั้งสำนักงาน ทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มสูงขึ้น
ด้วยการมองการณ์ไกลของเครือเซ็นทรัล การลงทุนใน “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของ “อสังหาริมทรัพย์” ทำเลพหลโยธิน ซึ่งจะเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คนในกรุงเทพฯ โซนเหนือต่อไป
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน “อสังหาริมทรัพย์” หรือต้องการสัมผัสประสบการณ์การช้อปปิ้งและไลฟ์สไตล์ที่เหนือระดับ ย่านพหลโยธินคือคำตอบที่ไม่ควรมองข้าม การพัฒนาอย่างต่อเนื่องนี้ เป็นโอกาสอันดีที่จะได้เป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคตอันใกล้นี้.
