การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลทองใจกลางกรุงเทพฯ การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ของนักลงทุนรายใหญ่ จึงเป็นดัชนีชี้วัดทิศทางและความเคลื่อนไหวของตลาดได้อย่างแม่นยำ หนึ่งในดีลที่กำลังเป็นที่จับตาอย่างมากในขณะนี้ คือ การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญบริเวณลาดพร้าว-พหลโยธิน เพื่อบริหารจัดการศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนสูงถึง 3.3 หมื่นล้านบาท พร้อมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่จะพลิกโฉมย่านดังกล่าวให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
การประเมินมูลค่าดีล: ความสมเหตุสมผลภายใต้บริบทเศรษฐกิจปัจจุบัน
รายงานข่าวจากแหล่งข่าวภายในการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ระบุว่า คณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. กำลังพิจารณาผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลง 47.22 ไร่ ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว สัญญาเช่าปัจจุบันจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ได้บรรลุข้อตกลงเบื้องต้นกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ในการต่อสัญญาเช่าใหม่เป็นระยะเวลา 30 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601
มูลค่ารวมของการต่อสัญญาครั้งนี้อยู่ที่ประมาณ 33,000 ล้านบาท โดยมีข้อเสนอการลงทุนเพิ่มเติมสำหรับการปรับปรุงอาคารและระบบภายในที่ไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท ซึ่งผมมองว่าการประเมินมูลค่านี้มีความสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยพิจารณาจากปัจจัยหลายประการ:
อายุของอาคารและการปรับปรุง: ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีประวัติยาวนานกว่า 40 ปี การลงทุนเพื่อปรับปรุงอาคารและระบบสาธารณูปโภคให้ทันสมัยและรองรับเทคโนโลยีใหม่ๆ จึงเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อรักษามาตรฐานการบริการและยกระดับประสบการณ์ของลูกค้า การลงทุน 4,500 ล้านบาท ในระยะเวลา 4 ปีหลังการเริ่มสัญญาใหม่ ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในการยืดอายุการใช้งานและเพิ่มมูลค่าให้กับสินทรัพย์
ผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้น: แม้ตัวเลข 3.3 หมื่นล้านบาท อาจดูเหมือนไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดจากสัญญาครั้งก่อน (20 ปี มูลค่ากว่า 21,298 ล้านบาท) แต่เมื่อพิจารณาถึงภาวะเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้อที่อาจเกิดขึ้นในระยะยาว รวมถึงการประเมินค่าเช่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นตามศักยภาพของทำเล การปรับเพิ่มขึ้นนี้ถือเป็นการสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินและเป็นการสร้างรายได้ที่มั่นคงให้กับการรถไฟฯ
ความแข็งแกร่งของแบรนด์เซ็นทรัล: กลุ่มเซ็นทรัลเป็นผู้ประกอบการค้าปลีกรายใหญ่ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการศูนย์การค้ามายาวนาน การต่อสัญญาครั้งนี้แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลและความสามารถในการสร้างผลกำไรอย่างต่อเนื่อง การรักษาฐานลูกค้าเดิมพร้อมกับการขยายฐานลูกค้าใหม่ผ่านโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
สภาพเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค: แม้เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยจะมีความผันผวน แต่ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตสูง จากปัจจัยด้านประชากร ความหนาแน่นของอาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา และการคมนาคมที่สะดวกสบาย การปรับปรุงศูนย์การค้าให้ตอบสนองต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การเน้นประสบการณ์ (Experiential Retail) การผสมผสานร้านค้า ร้านอาหาร และพื้นที่กิจกรรม จะช่วยดึงดูดผู้บริโภคยุคใหม่ได้เป็นอย่างดี
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การปั้นอาณาจักรใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ โซนเหนือ
นอกจากการต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าวแล้ว การลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัลในการพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” มูลค่า 21,000 ล้านบาท ถือเป็นการตอกย้ำวิสัยทัศน์ในการสร้าง “Sub-CBD” แห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ โซนเหนือ โครงการนี้ตั้งอยู่บนที่ดินประมาณ 49 ไร่ ประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ พื้นที่สำนักงาน โรงแรม และอาจรวมถึงพื้นที่สำหรับจัดงานอีเวนต์ระดับนานาชาติ
ผมมองว่าการพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” นี้ จะสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธินอย่างมีนัยสำคัญ:
การยกระดับคุณภาพชีวิตและมูลค่าที่ดิน: การมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง และดึงดูดผู้คนจากพื้นที่อื่นๆ ให้เข้ามาจับจ่ายใช้สอย ทำงาน และพักผ่อน ส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อการพาณิชย์ในย่านนี้เพิ่มสูงขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งจะสะท้อนไปถึงราคาที่ดินที่อาจมีมูลค่าสูงขึ้นแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวาในอนาคตอันใกล้
การสร้างงานและกระตุ้นเศรษฐกิจ: โครงการขนาดใหญ่นี้จะสร้างโอกาสในการจ้างงานจำนวนมาก ตั้งแต่ช่วงการก่อสร้างไปจนถึงการดำเนินงานในระยะยาว นอกจากนี้ ยังเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในท้องถิ่น ผ่านการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค และการเติบโตของธุรกิจที่เกี่ยวข้อง
ศักยภาพด้านคมนาคม: ย่านพหลโยธินเป็นศูนย์กลางคมนาคมที่สำคัญ มีทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT เชื่อมต่อกับพื้นที่อื่นๆ ทั่วกรุงเทพฯ ทำให้การเดินทางเข้าถึงโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สะดวกสบาย ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้คน
การแข่งขันและการสร้างนวัตกรรม: การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ถึงสองแห่งในระยะใกล้เคียงกัน จะเป็นการกระตุ้นให้เกิดการแข่งขันเชิงสร้างสรรค์ระหว่างผู้ประกอบการค้าปลีก ส่งผลให้เกิดการนำเสนอสินค้า บริการ และประสบการณ์ที่หลากหลายและมีคุณภาพสูงขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลาย
การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่: การรวมตัวของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อาคารสำนักงาน และโรงแรม จะทำให้ย่านพหลโยธินกลายเป็น “Sub-CBD” ที่สำคัญ รองรับการขยายตัวของเมือง และเป็นที่ตั้งของธุรกิจต่างๆ ที่ต้องการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกรุงเทพฯ โซนเหนือ
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน: โอกาสและความท้าทาย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าการลงทุนในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้านี้ จะมีศักยภาพในการเติบโตสูง ทั้งในส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (Residential Real Estate)
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์: โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะเป็นแม่เหล็กดึงดูดธุรกิจต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจค้าปลีก ร้านอาหาร และบริการต่างๆ ที่ต้องการเข้ามาตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ นอกจากนี้ อาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในย่านนี้ก็จะได้รับอานิสงส์จากการเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่คึกคักขึ้น
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย: ความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น และการเป็นศูนย์กลางธุรกิจ จะส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในย่านนี้เพิ่มสูงขึ้น ทั้งในรูปแบบของคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ และบ้านพักอาศัย การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ที่มีคุณภาพและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ จะมีโอกาสประสบความสำเร็จอย่างสูง
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ:
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: ความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและอัตราเงินเฟ้อ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และการตัดสินใจลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
การแข่งขันที่รุนแรง: การพัฒนาโครงการจำนวนมากในย่านใกล้เคียง อาจนำไปสู่การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีจุดยืนที่ชัดเจนและนำเสนอคุณค่าที่แตกต่าง
การบริหารจัดการโครงสร้างพื้นฐาน: การเติบโตของประชากรและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ จะสร้างแรงกดดันต่อโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบการจราจร การจัดการน้ำ และการบริการสาธารณะ การลงทุนเพื่อพัฒนาระบบเหล่านี้ให้สอดคล้องกับการเติบโตจึงเป็นสิ่งจำเป็น
โอกาสในการลงทุน: มองหา “อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า” ในทำเลศักยภาพ
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาด อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในทำเลที่มีศักยภาพอย่างลาดพร้าว-พหลโยธิน จะเป็นที่ต้องการอย่างมากในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง:
ออฟฟิศให้เช่า (Office for Rent): อาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จะเป็นที่ต้องการสูงจากบริษัทที่ต้องการเข้ามาตั้งสำนักงานในย่านธุรกิจแห่งใหม่นี้
พื้นที่ค้าปลีก (Retail Space): การเปิดตัวของ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการปรับปรุง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จะสร้างโอกาสให้กับผู้ประกอบการร้านค้าปลีกหลากหลายประเภท โดยเฉพาะอย่างยิ่งแบรนด์ที่ต้องการเข้าถึงกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
ที่พักอาศัยให้เช่า (Residential Rentals): คอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้แหล่งงาน และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จะเป็นที่ต้องการของกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่และชาวต่างชาติ
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ประเภทนี้ในทำเลลาดพร้าว-พหลโยธิน ควรพิจารณาถึงปัจจัยด้านการเติบโตของประชากร ศักยภาพในการคมนาคม และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล ซึ่งดูเหมือนว่าย่านนี้จะได้รับประโยชน์อย่างเต็มที่จากการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมและนโยบายส่งเสริมการลงทุน
สรุป
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ในมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท พร้อมกับการเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นสัญญาณที่ชัดเจนของการเติบโตและศักยภาพอันมหาศาลของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน การลงทุนครั้งนี้สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่ยาวไกลของกลุ่มเซ็นทรัล ในการสร้างศูนย์กลางธุรกิจและไลฟ์สไตล์แห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคนี้
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน กำลังเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าจับตามองที่สุดในขณะนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการคว้าโอกาสทองนี้ไว้.
