การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: สัญญาณแห่งการเติบโตและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในโซนเหนือของกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวสำคัญๆ ที่จะส่งผลกระทบต่อทิศทางการพัฒนาเมืองและการลงทุนอย่างใกล้ชิด การประกาศผลการเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญบริเวณลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด มูลค่าสูงถึง 33,000 ล้านบาท เป็นหนึ่งในดีลที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ไม่เพียงแต่จะส่งผลโดยตรงต่อการดำเนินธุรกิจของกลุ่มเซ็นทรัล แต่ยังสะท้อนถึงศักยภาพและความน่าสนใจของ อสังหาริมทรัพย์ ในย่านพหลโยธินและลาดพร้าว ซึ่งกำลังก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (Sub-CBD) ที่สำคัญของกรุงเทพฯ
การเจรจาที่นำไปสู่ข้อตกลงครั้งประวัติศาสตร์
ตามรายงานข่าว การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ได้รับทราบผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลง 47.22 ไร่ ณ บริเวณศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งสัญญาปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ข้อมูลล่าสุดระบุว่า บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้บรรลุข้อตกลงร่วมกันในหลักการแล้ว และได้ผ่านการพิจารณาของคณะอนุกรรมการฯ พร้อมเสนอให้บอร์ด ร.ฟ.ท. พิจารณาอนุมัติอย่างเป็นทางการในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้
สัญญาฉบับใหม่นี้มีอายุ 30 ปี โดยจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 ซึ่งบริษัท เซ็นทรัลฯ ได้เสนอแผนการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในศูนย์การค้า โดยมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท ตลอดระยะเวลา 30 ปี การลงทุนนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากอาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว และการปรับปรุงจะครอบคลุมการยกระดับโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค และประสบการณ์การใช้งานสำหรับผู้มาเยือนทั้งหมด
หากมองในภาพรวม มูลค่ารวมของสัญญาเช่าตลอด 30 ปี คาดว่าจะอยู่ที่กว่า 33,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่สะท้อนถึงการประเมินมูลค่า อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับการต่อสัญญาครั้งก่อนหน้าที่เซ็นทรัลฯ ได้จ่ายผลตอบแทนตลอด 20 ปี เป็นเงินกว่า 21,298 ล้านบาท แม้ว่ามูลค่าที่เพิ่มขึ้นจะไม่ใช่ก้าวกระโดดอย่างมหาศาล แต่ก็สอดคล้องกับแนวทางการประเมินมูลค่าที่ ร.ฟ.ท. กำหนดไว้ ประกอบกับสภาวะเศรษฐกิจและภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ที่มีการเปลี่ยนแปลงไป
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญ: มูลค่าดีลที่สมเหตุสมผลและศักยภาพของทำเล
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้คร่ำหวอดในวงการ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า การต่อสัญญาเช่าในครั้งนี้ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาทตลอด 30 ปี ถือเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง เหตุผลประการแรกคือ เป็นการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์เดิมที่มีอยู่ ซึ่งเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีฐานลูกค้าเหนียวแน่นอยู่แล้ว การลงทุนสร้างศูนย์การค้าใหม่ทั้งหมดอาจต้องใช้เงินลงทุนสูงกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งอาจไม่คุ้มค่าเท่ากับการพัฒนาต่อยอดจากโครงสร้างเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่พฤติกรรมผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลง และการแข่งขันในตลาดค้าปลีกมีความรุนแรง
ประการที่สอง ย่านพหลโยธินและลาดพร้าว ได้กลายเป็น “อาณาจักร” ของกลุ่มเซ็นทรัลอย่างแท้จริง หลังจากการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกอย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่ประสบความสำเร็จอย่างสูง บริษัทได้เดินหน้าขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ศูนย์การค้าแฟล็กชิปแห่งใหม่ มูลค่ากว่า 21,000 ล้านบาท ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพียง 300 เมตร โครงการใหม่นี้ไม่เพียงแค่ศูนย์การค้า แต่ยังประกอบด้วยอาคารสำนักงาน พื้นที่เชิงพาณิชย์ และอาจมีโรงแรมในอนาคต พร้อมทั้ง Convention Hall ขนาดใหญ่ รองรับอีเวนต์ระดับนานาชาติ การลงทุนนี้เป็นการตอกย้ำวิสัยทัศน์ของกลุ่มเซ็นทรัลในการปั้นย่านนี้ให้เป็น Sub-CBD ที่สำคัญของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
การเติบโตของย่านนี้ยังได้รับแรงหนุนจากปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ อีกมาก ไม่ว่าจะเป็นความหนาแน่นของประชากรที่มีกำลังซื้อสูง โครงการที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา รวมถึงความสะดวกในการเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน มีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ เข้ามาในพื้นที่
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: ยุทธศาสตร์การขยายอาณาจักรสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ
การพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ในการตอกย้ำบทบาทความเป็นผู้นำด้านธุรกิจศูนย์การค้าและอสังหาริมทรัพย์ โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนประมาณ 21,000 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ โดยมีพื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 457,409 ตารางเมตร โครงการนี้ได้รับการออกแบบให้เป็นศูนย์การค้าแฟล็กชิป ซึ่งจะผนวกเอาประสบการณ์การช้อปปิ้ง ความบันเทิง และไลฟ์สไตล์เข้าไว้ด้วยกันอย่างลงตัว
คาดการณ์ว่า “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 และจะสามารถรองรับผู้เข้าใช้บริการได้ถึง 130,000 คนต่อวันในปีแรกของการเปิดดำเนินการ ไม่เพียงแค่นั้น โครงการยังมาพร้อมกับ Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งจะกลายเป็นหมุดหมายสำคัญในการดึงดูดอีเวนต์ระดับชาติและระดับนานาชาติเข้ามาจัดในพื้นที่
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะทำหน้าที่เป็น “เกตเวย์” หรือประตูสู่โอกาสใหม่ๆ สำหรับกรุงเทพฯ โซนเหนือ โดยจะเติบโตควบคู่ไปกับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ซึ่งเป็นการสร้าง Synergy ที่แข็งแกร่ง และรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่มีความหนาแน่นของประชากรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งในส่วนของที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา และการคมนาคมขนส่งที่สะดวกสบาย ด้วยปัจจัยเหล่านี้ ทำให้เซ็นทรัล 2 แห่งนี้จะเป็นหัวจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและไลฟ์สไตล์ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว
การลงทุนมูลค่ามหาศาลในพื้นที่นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มเซ็นทรัล ที่มองเห็นศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ในฐานะทำเลทองแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
ราคาที่ดินที่พุ่งสูง: ปัจจุบันราคาที่ดินในบริเวณนี้ใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งถือเป็นตัวชี้วัดที่ชัดเจนถึงความต้องการและความน่าสนใจของทำเล การลงทุนพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่ในพื้นที่นี้ จึงไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็สามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงได้เช่นกัน
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย: นอกเหนือจากโครงการศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานแล้ว เรายังคาดการณ์ว่าจะมีการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร รวมถึงโครงการประเภทมิกซ์ยูสอื่นๆ ตามมาอีกมากมาย เพื่อรองรับความต้องการของประชากรที่เพิ่มขึ้น
โอกาสสำหรับนักลงทุน: สำหรับนักลงทุนที่มองหา อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า หรือต้องการลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่นี่มีแนวโน้มที่จะให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว จากการเติบโตของเศรษฐกิจและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ด้วยมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท พร้อมกับการลงทุนมหาศาลในการพัฒนา “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของกลุ่มเซ็นทรัลในการตอกย้ำบทบาทผู้นำในตลาดค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาทั้งสองโครงการนี้ ไม่เพียงแต่จะยกระดับประสบการณ์การใช้ชีวิตของผู้บริโภคในกรุงเทพฯ โซนเหนือเท่านั้น แต่ยังจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจและยกระดับให้ย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ที่เต็มไปด้วยศักยภาพ
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ผมเชื่อมั่นว่าการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลที่มีศักยภาพเช่นนี้ จะยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาการเติบโตและความมั่นคงในระยะยาว การจับตาดูการพัฒนาที่จะเกิดขึ้นในย่านนี้อย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการคว้าโอกาสและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุด
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตสูงเช่นย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว หรือกำลังมองหา บ้าน คอนโด คุณภาพในทำเลดังกล่าว การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและประสบความสำเร็จในการลงทุนของท่าน.
