การต่อสัญญาเช่าระยะยาว ‘เซ็นทรัล ลาดพร้าว’: กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพใจกลางกรุงเทพฯ เหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลทองที่มีศักยภาพในการเติบโต ปัจจุบันมีข่าวสำคัญที่สะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์ คือการคาดการณ์การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญ ณ บริเวณลาดพร้าว อันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าชื่อดัง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นระยะเวลาถึง 30 ปี คิดเป็นมูลค่าการลงทุนที่สูงถึง 3.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะนำเสนอต่อคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เพื่อพิจารณาอนุมัติในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้
ดีลนี้ไม่เพียงแต่เป็นการต่อยอดความสำเร็จของธุรกิจค้าปลีก แต่ยังสะท้อนถึงวิสัยทัศน์เชิงกลยุทธ์ในการบริหารจัดการ อสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่าสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่ตั้งซึ่งมีความสำคัญทางเศรษฐกิจและการคมนาคม การตัดสินใจของ ร.ฟ.ท. ในครั้งนี้จะส่งผลกระทบต่อภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ในย่านดังกล่าว และอาจเป็นโมเดลสำคัญสำหรับการบริหารจัดการทรัพย์สินภาครัฐในอนาคต
การประเมินมูลค่าดีล 3.3 หมื่นล้านบาท: ความสมเหตุสมผลในบริบทตลาดปัจจุบัน
มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท สำหรับการต่อสัญญาเช่า 30 ปี ณ บริเวณที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ถือเป็นตัวเลขที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ แต่เมื่อพิจารณาจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ แล้ว ถือว่ามีความสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง การประเมินนี้มาจากการวิเคราะห์อย่างรอบด้านถึงศักยภาพของทำเล การเติบโตของประชากรและกำลังซื้อในพื้นที่ รวมถึงการลงทุนที่คาดว่าจะเกิดขึ้น เพื่อให้ศูนย์การค้าแห่งนี้ยังคงครองความเป็นผู้นำในตลาด และสามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจให้กับผู้ถือสัญญา
จากข้อมูลที่เปิดเผย การลงทุนเพิ่มเติมกว่า 4,500 ล้านบาท ที่บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เสนอเข้ามานั้น มุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงอาคารและระบบสาธารณูปโภคภายในศูนย์การค้าเดิม ซึ่งมีอายุเกือบ 50 ปี การลงทุนดังกล่าวจำเป็นอย่างยิ่งเพื่อยกระดับประสบการณ์ของลูกค้าให้สอดคล้องกับเทรนด์การบริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และรักษาความสามารถในการแข่งขันกับโครงการใหม่ๆ ที่ผุดขึ้นในกรุงเทพฯ การปรับปรุงนี้จะใช้ระยะเวลา 4 ปี นับจากวันที่สัญญาใหม่เริ่มมีผลบังคับใช้
เมื่อนำมูลค่าการลงทุนทั้งหมดนี้มารวมกับผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับตลอดระยะเวลา 30 ปี (ประมาณการว่าจ่ายค่าเช่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท) จะเห็นได้ว่ามูลค่าดีลนี้มีความสอดคล้องกับเป้าหมายของ ร.ฟ.ท. ที่ต้องการเพิ่มผลตอบแทนจากการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยมีมูลค่าสูงกว่าการต่อสัญญาครั้งที่สองที่จ่ายผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท เป็นจำนวนที่ไม่มากนักแต่ก็ถือว่าเป็นการปรับเพิ่มขึ้นตามที่ ร.ฟ.ท. ได้กำหนดแนวทางไว้
“เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ทำเลทองที่ไม่มีวันเสื่อมคลาย
ทำเลที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ถือเป็นหนึ่งในทำเลที่มีมูลค่าสูงสุดและมีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่องมาตลอด ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน เป็นศูนย์กลางของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ มีความหนาแน่นของประชากรสูง มีทั้งแหล่งที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาชั้นนำ อีกทั้งยังเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญของระบบขนส่งมวลชน ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมให้ อสังหาริมทรัพย์ ในบริเวณนี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ดังที่ผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ได้กล่าวไว้ การต่อสัญญาเช่าในครั้งนี้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและความภักดีของกลุ่มลูกค้าที่มีต่อ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” การลงทุนเพื่อปรับปรุงศูนย์การค้าเดิมให้ทันสมัย ไม่ใช่เพียงแค่การรักษาฐานลูกค้าเดิม แต่ยังเป็นการดึงดูดลูกค้ากลุ่มใหม่ๆ เข้ามา ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในยุคที่การแข่งขันทางธุรกิจค้าปลีกสูงขึ้น
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” อาณาจักรใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ เหนือ
นอกจากดีลการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” แล้ว ข่าวสำคัญอีกประการหนึ่งที่ตอกย้ำถึงความเชื่อมั่นของกลุ่มเซ็นทรัลในทำเลพหลโยธิน คือการลงทุนครั้งใหญ่ในโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่ห่างจาก “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เพียง 300 เมตร บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ไม่ได้เป็นเพียงศูนย์การค้า แต่จะเป็นมิกซ์ยูส (Mixed-Use) ที่ครบวงจร ประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ พื้นที่สำนักงาน อาจจะมีโรงแรม และที่สำคัญคือการมีคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ที่พร้อมรองรับอีเวนต์ระดับโลก การลงทุนครั้งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความตั้งใจที่จะผลักดันย่านพหลโยธินให้กลายเป็น Sub-CBD หรือศูนย์กลางธุรกิจรองของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
การมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลสองแห่งที่อยู่ใกล้เคียงกัน จะเป็นการสร้าง Synergy ที่แข็งแกร่ง สร้างการรับรู้ในแบรนด์ และดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ เข้ามาในพื้นที่ ส่งผลให้ย่านนี้มีความคึกคักและมีศักยภาพในการเติบโตทางเศรษฐกิจเพิ่มสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
บทบาทของ ร.ฟ.ท. ในการบริหารจัดการทรัพย์สิน
การดำเนินการของ ร.ฟ.ท. ในการเจรจาต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นตัวอย่างที่ดีของการบริหารจัดการ อสังหาริมทรัพย์ภาครัฐ ที่มีประสิทธิภาพ ร.ฟ.ท. ในฐานะเจ้าของที่ดินแปลงสำคัญ ได้แสดงให้เห็นถึงการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างรอบคอบ การกำหนดแนวทางการเจรจาที่ชัดเจน และการพิจารณาผลตอบแทนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาด
การที่ ร.ฟ.ท. ให้ความสำคัญกับการลงทุนปรับปรุงอาคารเดิมของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สะท้อนให้เห็นถึงการมองการณ์ไกล การรักษามูลค่าของทรัพย์สินเดิมควบคู่ไปกับการสร้างโอกาสในการเติบโตใหม่ๆ การเปิดโอกาสให้คณะอนุกรรมการฯ เข้ามาตรวจสอบรายละเอียดและความถูกต้อง เป็นกระบวนการที่โปร่งใสและน่าเชื่อถือ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 และหลังจากนั้น
จากข้อมูลที่ปรากฏ การตัดสินใจครั้งนี้บ่งชี้ถึงแนวโน้มที่สำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ที่จะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ การลงทุนของภาคเอกชนรายใหญ่อย่างกลุ่มเซ็นทรัล เป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลนี้
สำหรับนักลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ การจับตาดูพัฒนาการของย่านนี้เป็นสิ่งสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในโครงการที่พักอาศัย คอนโดมิเนียม หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ การเติบโตของ Sub-CBD แห่งใหม่นี้จะสร้างโอกาสในการลงทุนที่หลากหลาย
นอกจากนี้ การที่ผู้บริโภคมีพฤติกรรมเปลี่ยนแปลงไป เน้นประสบการณ์ที่หลากหลายและการเข้าถึงเทคโนโลยี จะเป็นแรงผลักดันให้โครงการ อสังหาริมทรัพย์ ต่างๆ ต้องปรับตัวและนำเสนอสิ่งใหม่ๆ อยู่เสมอ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการปรับปรุง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จึงเป็นการลงทุนที่สอดคล้องกับเทรนด์เหล่านี้
โอกาสและความท้าทายในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ในทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ย่อมมาพร้อมกับโอกาสที่น่าสนใจ ในขณะเดียวกันก็มีความท้าทายที่ต้องพิจารณา
โอกาส:
การเติบโตของราคาที่ดิน: จากการลงทุนและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ราคาที่ดินในย่านนี้มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ผลตอบแทนค่าเช่าที่มั่นคง: ความต้องการพื้นที่เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยในย่านนี้ยังคงมีสูง ส่งผลให้ผลตอบแทนจากค่าเช่ามีความมั่นคง
การเข้าถึงการคมนาคม: การเป็นศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชน ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย ส่งผลดีต่อการเข้าถึงโครงการต่างๆ
ความท้าทาย:
การแข่งขันที่สูง: การมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย ทำให้การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ มีความเข้มข้น
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีและพฤติกรรมผู้บริโภคเป็นสิ่งสำคัญ
ความผันผวนทางเศรษฐกิจ: สภาวะเศรษฐกิจโดยรวมอาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจลงทุน
บทสรุปและก้าวต่อไป
การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ด้วยมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” มูลค่า 21,000 ล้านบาท สะท้อนถึงวิสัยทัศน์อันยาวไกลและกลยุทธ์การลงทุนที่แข็งแกร่งของกลุ่มเซ็นทรัล ในการสร้างอาณาจักรธุรกิจและศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ เหนือ
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือกำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การติดตามความคืบหน้าของโครงการเหล่านี้ และการประเมินโอกาสในการลงทุนในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน จึงเป็นสิ่งที่ควรให้ความสำคัญอย่างยิ่ง
หากท่านกำลังพิจารณาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตสูงเช่นย่านนี้ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน.
