การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการพลิกโฉมย่านพหลโยธิน สู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่เหตุการณ์ที่กำลังจะเกิดขึ้น ณ บริเวณพหลโยธินนี้ ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่น่าจับตาเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กำลังจะพิจารณาการต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนใหญ่ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่าการลงทุนมหาศาลถึง 3.3 หมื่นล้านบาท การตัดสินใจครั้งนี้ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงศักยภาพของทำเล แต่ยังเป็นการปูทางสู่การยกระดับย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนืออย่างแท้จริง
บทสรุปการเจรจา: สัญญาเช่า 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท
ข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญในย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว และมีกำหนดสิ้นสุดสัญญาเดิมในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 กำลังเป็นที่สนใจอย่างกว้างขวาง การเจรจาซึ่งดำเนินการโดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้บรรลุข้อตกลงเบื้องต้นแล้ว โดยคาดว่าคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. จะมีการพิจารณาอนุมัติอย่างเป็นทางการในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้
ภายใต้สัญญาเช่าฉบับใหม่นี้ จะมีระยะเวลา 30 ปี เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ยาวนานพอสมควรสำหรับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่ มูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาทนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการจ่ายค่าเช่าที่ดินตลอดระยะเวลาสัญญา แต่ยังรวมถึงแผนการลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท จากทางเซ็นทรัล เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในศูนย์การค้าให้ทันสมัย รองรับการใช้งานที่ยาวนานกว่า 50 ปีของอาคารเดิม
การลงทุน 4,500 ล้านบาทนี้ จะครอบคลุมการปรับปรุงครั้งใหญ่ ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาดำเนินการประมาณ 4 ปี นับตั้งแต่สัญญาฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ สะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของทางเซ็นทรัลในการรักษาและพัฒนาสินทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า แห่งนี้ให้อยู่ในสภาพที่ดีที่สุด การประเมินมูลค่าดีลนี้อยู่ที่กว่า 33,000 ล้านบาทนั้น ถือเป็นตัวเลขที่สมเหตุสมผลเมื่อพิจารณาถึงผลตอบแทนในระยะยาว และเป็นการสะท้อนถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับการต่อสัญญาครั้งที่สองที่เซ็นทรัลได้จ่ายผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท ในระยะเวลา 20 ปี
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” การลงทุนที่พลิกโฉมย่าน
ในขณะที่การเจรจาสัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว กำลังจะสิ้นสุดลง ก็มีข่าวการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง นั่นคือ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นการลงทุนมูลค่า 21,000 ล้านบาท ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN โครงการนี้ไม่ใช่เพียงแค่ศูนย์การค้าแห่งใหม่ แต่เป็นโครงการพัฒนาแบบผสมผสาน (Mixed-use) ขนาดใหญ่ ที่จะเข้ามาเติมเต็มศักยภาพของย่านพหลโยธินให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ ตั้งอยู่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร โครงการนี้จะมาพร้อมกับคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งสามารถรองรับการจัดงานอีเวนต์ระดับโลกและคอนเสิร์ตต่างๆ ได้ การก่อสร้างคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 โดยคาดการณ์ว่าจะมีผู้เข้าใช้บริการสูงถึง 1.3 แสนคนต่อวันในปีแรก
การลงทุนครั้งใหญ่นี้ไม่เพียงแต่เป็นการขยายอาณาจักรของกลุ่มเซ็นทรัล แต่ยังเป็นการตอกย้ำวิสัยทัศน์ในการผลักดันย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District – CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ ซึ่งจะเสริมศักยภาพร่วมกับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร การพัฒนาแบบผสมผสานนี้ จะประกอบไปด้วยศูนย์การค้า โรงแรม และอาคารสำนักงาน ซึ่งจะเข้ามาเติมเต็มความต้องการของตลาดและยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในย่านนี้
ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตของย่านพหลโยธิน
ทำเลที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” อยู่ในบริเวณที่เรียกว่า “ลาดพร้าว-พหลโยธิน” ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง จากปัจจัยหลายประการ:
การคมนาคมที่สะดวกสบาย: ย่านนี้เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญของระบบขนส่งมวลชน ทั้งรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท และรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน การมีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ครอบคลุม ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองเป็นไปอย่างสะดวก รวดเร็ว เป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดทั้งผู้อยู่อาศัยและนักธุรกิจ
ความหนาแน่นของประชากรและที่พักอาศัย: บริเวณลาดพร้าวและพหลโยธินเป็นพื้นที่ที่มีประชากรอาศัยอยู่หนาแน่นมานาน มีโครงการที่พักอาศัยหลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่บ้านเดี่ยวไปจนถึงคอนโดมิเนียม การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่และโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะยิ่งเสริมความต้องการในการจับจ่ายใช้สอยและบริการต่างๆ
การเติบโตของอาคารสำนักงาน: การเข้ามาของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่มีส่วนของอาคารสำนักงาน จะเป็นการดึงดูดบริษัทและองค์กรต่างๆ เข้ามาตั้งสำนักงานในย่านนี้ เพิ่มศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางธุรกิจ
สถาบันการศึกษาและสถานพยาบาล: ย่านพหลโยธินเป็นที่ตั้งของสถาบันการศึกษาชั้นนำหลายแห่ง และโรงพยาบาลที่มีชื่อเสียง ซึ่งล้วนแต่เป็นปัจจัยที่ส่งเสริมให้เกิดความต้องการในการจับจ่ายใช้สอยและบริการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญ: ความสมเหตุสมผลของมูลค่าดีล
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับมูลค่าของดีลต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ว่า “หากเซ็นทรัลสามารถปิดดีลการเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง”
เหตุผลสำคัญคือ การต่อสัญญาเป็นการใช้ประโยชน์จากอาคารเดิม ซึ่งแม้จะมีการปรับปรุง แต่ก็เป็นการต่อยอดจากโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่แล้ว การเพิ่มค่าเช่าให้สูงขึ้นตามที่ ร.ฟ.ท. กำหนด ถือเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ในเชิงกลยุทธ์การตลาด การสร้างอาคารศูนย์การค้าแห่งใหม่ทั้งหมดด้วยงบประมาณที่สูงกว่า 20,000 ล้านบาท อาจไม่คุ้มค่าเท่าการต่อสัญญาเช่าและปรับปรุงอาคารเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การลงทุนในโครงการใหม่ขนาดใหญ่ย่อมมีความเสี่ยงมากกว่า และอาจไม่ได้การันตีผลตอบแทนที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
“ผู้ประกอบการรายอื่นที่จะเข้ามาทำธุรกิจแทนเซ็นทรัลในทำเลนี้ คงต้องคิดหนัก เพราะย่านพหลโยธินเปรียบเสมือนอาณาจักรของเซ็นทรัลไปแล้ว หลังจากการพัฒนาโครงการแรกอย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว ให้ประสบความสำเร็จ จนมาถึงการลงทุนในโครงการใหม่ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ซึ่งเป็นการสร้าง Sub-CBD รองรับการขยายตัวของศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ โซนเหนือ” นายวสันต์ กล่าวเพิ่มเติม
“ราคาที่ดินในบริเวณนี้ก็มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเล”
อนาคตของย่านพหลโยธิน: ศักยภาพและความเป็นไปได้
การที่กลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ทุ่มงบประมาณมหาศาลในการพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” พร้อมๆ กับการต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่า ย่านพหลโยธินกำลังจะก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ
การพัฒนาแบบผสมผสาน (Mixed-use Development) ที่มีทั้งศูนย์การค้า โรงแรม และอาคารสำนักงาน จะช่วยสร้าง Ecosystem ที่ครบวงจร ดึงดูดผู้คนหลากหลายกลุ่ม ทั้งนักช้อป นักท่องเที่ยว นักธุรกิจ และผู้อยู่อาศัย การมีศูนย์การค้าถึง 2 แห่งในระยะใกล้เคียงกัน จะยิ่งส่งเสริมการจับจ่ายใช้สอย และสร้างบรรยากาศที่คึกคักให้กับย่าน
ความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับการคมนาคมที่สะดวกสบายด้วยระบบรถไฟฟ้า BTS และ MRT เป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่จะทำให้ย่านนี้เติบโตอย่างยั่งยืน การพัฒนาโครงการใหม่ๆ จะยิ่งเป็นการกระตุ้นให้เกิดการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ประเภทอื่นๆ ตามมา เช่น คอนโดมิเนียม ออฟฟิศให้เช่า และโรงแรม
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในย่านนี้จึงถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว การขยายตัวของย่านพหลโยธิน จะเป็นแรงดึงดูดสำคัญที่ทำให้กรุงเทพฯ ฝั่งเหนือกลายเป็นอีกหนึ่งศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญ ทัดเทียมกับย่านศูนย์กลางธุรกิจเดิม (CBD)
โอกาสในการลงทุนและข้อควรพิจารณา
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน อสังหาริมทรัพย์ ย่านพหลโยธิน การเข้ามาของโครงการขนาดใหญ่ทั้ง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงศักยภาพการเติบโตในอนาคต
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: คอนโดมิเนียมและอาคารสำนักงานให้เช่าในบริเวณนี้มีแนวโน้มที่จะได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ เพื่อปล่อยเช่าในช่วงที่ย่านกำลังพัฒนา จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
ศักยภาพราคาที่ดิน: การพัฒนาโครงการเหล่านี้จะส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น การมองหาโอกาสในการลงทุนที่ดินเพื่อรอการพัฒนา หรือเพื่อขายต่อในอนาคต อาจเป็นกลยุทธ์ที่น่าพิจารณา
ธุรกิจบริการ: การที่ย่านจะคึกคักขึ้น จะส่งผลดีต่อธุรกิจบริการต่างๆ เช่น ร้านอาหาร คาเฟ่ ร้านค้าปลีก และบริการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
อย่างไรก็ตาม การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ทุกประเภท ย่อมมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ ประเมินสถานการณ์ตลาด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
การก้าวสู่ยุคใหม่ของย่านพหลโยธิน
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ด้วยมูลค่า 21,000 ล้านบาท ถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ที่จะพลิกโฉมย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนืออย่างแท้จริง การพัฒนาเหล่านี้สะท้อนถึงศักยภาพของทำเล ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ และความต้องการของตลาดที่กำลังเติบโต
หากคุณเป็นนักลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจในทำเลที่มีศักยภาพ นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมอย่างยิ่งที่จะศึกษาและทำความเข้าใจกับทิศทางการพัฒนาของย่านพหลโยธิน และพิจารณาว่าโอกาสใดบ้างที่จะเป็นของคุณในอนาคตอันใกล้นี้ อย่าพลาดโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตครั้งประวัติศาสตร์นี้!
