การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืนและภาพอนาคตย่านพหลโยธิน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามพัฒนาการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด การต่อสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าสูง เป็นตัวบ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุน และเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนการเติบโตของเมือง การประกาศความคืบหน้าเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN นับเป็นข่าวสำคัญที่สะท้อนถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยเฉพาะการพัฒนาศักยภาพของย่านพหลโยธิน
การประเมินมูลค่าดีล: มุมมองของผู้เชี่ยวชาญ
ดีลการต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ในครั้งนี้ ถือเป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่น่าสนใจ โดยมีมูลค่ารวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ตลอดระยะเวลา 30 ปี ประเด็นสำคัญที่ผมมองว่าเป็นปัจจัยที่ทำให้การประเมินมูลค่านี้สมเหตุสมผล มีดังนี้
การใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเดิม: ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นโครงการที่ดำเนินการมานาน อาคารมีอายุเกือบ 50 ปี การลงทุนเพิ่มเติมเพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมด ถือเป็นการยืดอายุการใช้งานและเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินเดิม การลงทุนประมาณ 4,500 ล้านบาทตลอด 4 ปีหลังการต่อสัญญา ไม่ใช่แค่การซ่อมแซม แต่เป็นการยกระดับให้ทันสมัย สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ ซึ่งเป็นการลงทุนที่คุ้มค่ากว่าการสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด
สภาพเศรษฐกิจและตลาดปัจจุบัน: ในสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว (เช่น การเติบโตของ e-commerce) การลงทุนสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่แห่งใหม่ อาจมีความเสี่ยงและใช้ต้นทุนสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ การต่อสัญญาและการปรับปรุงโครงการเดิมจึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยและมีประสิทธิภาพมากกว่า
การรักษาฐานลูกค้าและศักยภาพการแข่งขัน: ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง มีประชากรหนาแน่น มีทั้งที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษา รวมถึงการเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน (BTS และ MRT) เป็นปัจจัยสำคัญ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้สร้างฐานลูกค้าและแบรนด์ดิ้งที่แข็งแกร่งมานาน การต่อสัญญาจึงเป็นการรักษาฐานลูกค้าเดิมและเสริมความแข็งแกร่งในการแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่น
การประเมินค่าเช่า: มูลค่ารวม 3.3 หมื่นล้านบาท ตลอด 30 ปี เฉลี่ยปีละประมาณ 1,100 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าการต่อสัญญาครั้งก่อน (20 ปี วงเงินกว่า 21,000 ล้านบาท) สะท้อนถึงการเติบโตของมูลค่าที่ดินและการประเมินศักยภาพเชิงพาณิชย์ของทำเล ที่สำคัญคือ การประเมินค่าเช่านี้ต้องคำนึงถึงอัตราผลตอบแทนที่เหมาะสมสำหรับผู้เช่า (เซ็นทรัล) และผลประโยชน์สูงสุดสำหรับผู้ให้เช่า (ร.ฟ.ท.)
“เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน” : การสร้าง Sub-CBD แห่งใหม่
นอกเหนือจากการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” การลงทุนพัฒนาโครงการ “เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน” มูลค่า 21,000 ล้านบาท เป็นอีกก้าวสำคัญของ CPN ที่ตอกย้ำวิสัยทัศน์ในการพัฒนาศักยภาพของย่านพหลโยธิน โครงการนี้ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้า แต่เป็นการสร้าง “มิกซ์ยูส” คอมเพล็กซ์ที่ครอบคลุม
ศูนย์การค้าแฟลกชิป: การออกแบบให้เป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปขนาดใหญ่ พร้อมพื้นที่กว่า 457,409 ตร.ม. แสดงถึงความตั้งใจที่จะเป็นศูนย์กลางการจับจ่าย การพักผ่อน และความบันเทิง
คอนเวนชั่นฮอลล์ระดับโลก: การมีคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดกว่า 6,700 ตร.ม. สะท้อนถึงการมองการณ์ไกลในการรองรับอีเวนต์ระดับนานาชาติ คอนเสิร์ต และการประชุม ซึ่งจะดึงดูดผู้คนจากทั้งในประเทศและต่างประเทศเข้ามาในพื้นที่
การสร้าง Sub-CBD: โครงการ “เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน” ตั้งอยู่ห่างจาก “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เพียง 300 เมตร การพัฒนาทั้งสองโครงการควบคู่กัน จะเป็นการสร้าง “Sub-CBD” (ศูนย์กลางธุรกิจรอง) แห่งใหม่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ ช่วยกระจายความเจริญ ลดความแออัดในใจกลางเมือง และรองรับการเติบโตของประชากรและธุรกิจ
ศักยภาพของทำเล: ย่านพหลโยธินมีจุดแข็งด้านการคมนาคม การเชื่อมต่อของรถไฟฟ้า BTS และ MRT เป็นปัจจัยสำคัญที่จะดึงดูดผู้คนให้เข้ามาใช้บริการ นอกจากนี้ การมีอาคารสำนักงาน โรงแรม และสถานศึกษาในบริเวณใกล้เคียง ยิ่งเสริมศักยภาพให้ย่านนี้เป็นทำเลทองสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า: แนวโน้มและโอกาส
สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลโดยตรงต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในย่านนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
การเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์: การลงทุนมหาศาลของ CPN ใน “เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน” และการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จะช่วยผลักดันมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์โดยรอบให้สูงขึ้น ราคาที่ดินในบริเวณนี้ที่ใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา จะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โอกาสสำหรับอาคารสำนักงานและพื้นที่เชิงพาณิชย์: การเติบโตของย่านนี้ในฐานะ Sub-CBD จะสร้างความต้องการ อสังหาริมทรัพย์สำนักงานให้เช่า และพื้นที่เชิงพาณิชย์อื่นๆ เพิ่มขึ้น ทั้งสำหรับบริษัทขนาดใหญ่ที่ต้องการเข้ามาตั้งสำนักงาน และผู้ประกอบการรายย่อยที่ต้องการพื้นที่ค้าปลีก
การพัฒนาที่อยู่อาศัย: การเพิ่มขึ้นของแหล่งงานและแหล่งจับจ่ายใช้สอย จะกระตุ้นความต้องการ คอนโดให้เช่า และ อพาร์ตเมนต์ให้เช่า ในบริเวณใกล้เคียง ผู้ที่ทำงานในย่านนี้หรือใกล้เคียง จะมองหาที่พักอาศัยที่สะดวกสบายและเข้าถึงการคมนาคมได้ง่าย
การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์: การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เหล่านี้ จะเปิดโอกาสให้นักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในทำเลที่มีศักยภาพสูง โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นผลตอบแทนระยะยาวจากการเช่า
บทสรุปและมุมมองอนาคต
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” พร้อมการลงทุนพัฒนา “เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน” สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและวิสัยทัศน์ของ CPN ในการขับเคลื่อนตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทย โดยเฉพาะการยกระดับย่านพหลโยธินให้กลายเป็น Sub-CBD ที่มีความสำคัญของกรุงเทพฯ การตัดสินใจครั้งนี้ไม่เพียงแต่เป็นการรักษาฐานธุรกิจเดิม แต่ยังเป็นการลงทุนเพื่ออนาคต สร้าง New CBD ที่จะดึงดูดผู้คนและเม็ดเงินลงทุนให้เข้ามาในพื้นที่
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน กำลังอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ศักยภาพในการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์ ในย่านนี้ยังคงมีอยู่อีกมาก สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนใน คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว หรือ อาคารพาณิชย์ การจับตาดูพัฒนาการของย่านนี้เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ หรือกำลังมองหา บ้าน คอนโด ทำเลดี เราขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพของย่านพหลโยธิน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ เพื่อหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับท่าน
