วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย: การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการผงาดของ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นพัฒนาการและดีลสำคัญมากมายที่หล่อหลอมภูมิทัศน์ของวงการให้เป็นเช่นทุกวันนี้ เหตุการณ์ที่กำลังจะเกิดขึ้นกับ อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลทองอย่างย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ถือเป็นอีกหนึ่งหน้าประวัติศาสตร์ที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว และการเปิดตัวโครงการใหม่ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ซึ่งกำลังจะยกระดับโซนเหนือของกรุงเทพฯ ให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ที่มีชีวิตชีวา
ดีลแห่งประวัติศาสตร์: การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”
ข่าวการเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลง 47.22 ไร่ อันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ในระยะเวลา 30 ปี มูลค่ากว่า 33,000 ล้านบาท เป็นข่าวที่สร้างความสนใจอย่างมากในแวดวง อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า และนักลงทุนทั่วประเทศ สัญญาเช่าปัจจุบันซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 นี้ ถูกมองว่าเป็นข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายจะได้รับผลประโยชน์ร่วมกันอย่างสมเหตุสมผล
การลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท ที่ทางเซ็นทรัลเสนอเข้ามาเพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายใน ซึ่งใช้งานมาเกือบ 50 ปีแล้ว สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการรักษามาตรฐานและความทันสมัยของโครงการ การแบ่งการปรับปรุงออกเป็น 4 ปี นับจากวันที่สัญญาใหม่เริ่ม มีความชัดเจนและแสดงถึงแผนการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพ การที่มูลค่ารวมของดีลนี้สูงกว่าการต่อสัญญาครั้งก่อนถึงกว่า 11,000 ล้านบาท (เมื่อเทียบกับ 21,298 ล้านบาท ในสัญญา 20 ปี) บ่งชี้ถึงการประเมินมูลค่าที่ดินและศักยภาพทางการตลาดที่เพิ่มสูงขึ้นตามกาลเวลา
ผมมองว่ามูลค่า 3.3 หมื่นล้าน นี้เป็นราคาที่เหมาะสมอย่างยิ่งภายใต้บริบทของภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การประเมินมูลค่า อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาซื้อขายเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงผลตอบแทนระยะยาว ศักยภาพในการสร้างรายได้ และการลงทุนเพื่อรักษาคุณค่าของทรัพย์สิน การที่เซ็นทรัลเลือกที่จะปรับปรุงและต่อยอดจากอาคารเดิม แทนที่จะสร้างใหม่ทั้งหมด เป็นกลยุทธ์ที่ฉลาดในแง่ของการบริหารต้นทุนและเวลา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงข้อจำกัดทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การลงทุนขนาดมหึมาเพื่อสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด อาจไม่สามารถทำกำไรได้คุ้มค่ากับการลงทุนในระยะยาว
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: มิติใหม่แห่งอาณาจักรธุรกิจโซนเหนือ
นอกเหนือจากการต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว แล้ว การเดินหน้าพัฒนาโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) มูลค่า 21,000 ล้านบาท ถือเป็นการตอกย้ำความมุ่งมั่นที่จะสร้างย่านพหลโยธินให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ โครงการนี้ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 49 ไร่ และคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 โดยมีพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร พร้อมด้วยคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่
การมาของ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ไม่ใช่เพียงแค่การเพิ่มศูนย์การค้าอีกแห่ง แต่เป็นการสร้าง “มิกซ์ยูส” (Mixed-Use) ที่ครบวงจร ซึ่งรวมถึงศูนย์การค้า, พื้นที่สำนักงาน, และอาจจะต่อยอดไปถึงโรงแรมในอนาคต สิ่งเหล่านี้จะช่วยดึงดูดทั้งผู้คนและธุรกิจเข้ามาในพื้นที่ สร้างชีวิตชีวา และยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้ที่อยู่อาศัยในละแวกใกล้เคียง การลงทุนในโครงการขนาดนี้ ย่อมสะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลที่ตั้ง ซึ่งเป็นจุดตัดสำคัญของการคมนาคมที่สะดวกสบาย ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT
ผมมองว่า เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็น “เกตเวย์” ที่จะดึงดูดความต้องการใหม่ๆ เข้าสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ โดยจะเติบโตเคียงคู่ไปกับ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่อยู่ใกล้กันสองแห่ง จะยิ่งเสริมสร้างภาพลักษณ์และความน่าสนใจของย่านนี้ให้เป็นที่รู้จักในระดับสากลมากขึ้น
ปัจจัยที่ขับเคลื่อนศักยภาพของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน มีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่องและกลายเป็น Sub-CBD ของกรุงเทพฯ นั้น มีหลายประการที่น่าสนใจ:
โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: การเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว และรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองและไปยังพื้นที่ต่างๆ เป็นไปอย่างสะดวกสบาย นี่คือปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆ ที่ดึงดูดทั้งผู้บริโภคและนักลงทุน
ความหนาแน่นของประชากรและกำลังซื้อ: ย่านนี้เป็นแหล่งรวมที่อยู่อาศัยที่มีประชากรหนาแน่น มีทั้งโครงการที่พักอาศัยหลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่คอนโดมิเนียมไปจนถึงบ้านพักอาศัย รวมถึงอาคารสำนักงานและสถาบันการศึกษาจำนวนมาก ทำให้มีกำลังซื้อที่สูงและสม่ำเสมอ
ศักยภาพทางการตลาดของกลุ่มเซ็นทรัล: กลุ่มเซ็นทรัลได้พิสูจน์ตัวเองมาอย่างยาวนานในการบริหารจัดการโครงการค้าปลีกและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ การลงทุนต่อเนื่องในย่านนี้ของกลุ่มเซ็นทรัลฯ แสดงให้เห็นถึงการมองเห็นศักยภาพระยะยาว
การพัฒนาที่ดินอย่างต่อเนื่อง: นอกเหนือจากโครงการของกลุ่มเซ็นทรัลแล้ว พื้นที่โดยรอบยังมีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ทั้งที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และพื้นที่เชิงพาณิชย์ ซึ่งล้วนช่วยเสริมสร้างให้ย่านนี้มีความคึกคักและเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น: ตามรายงาน ราคาที่ดินในบริเวณนี้ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญของศักยภาพและความต้องการในทำเล
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่าในย่านนี้
ภายใต้การเปลี่ยนแปลงและการลงทุนครั้งใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้ ผมมองว่า อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน จะมีแนวโน้มที่น่าสนใจดังนี้:
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์: พื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าใหม่และศูนย์การค้าที่ได้รับการปรับปรุง จะยังคงเป็นที่ต้องการสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งแบรนด์ที่ต้องการเข้าถึงกำลังซื้อในโซนนี้
พื้นที่สำนักงาน: เมื่อ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน พัฒนาครบวงจรเต็มรูปแบบ ความต้องการพื้นที่สำนักงานเกรด A ในทำเลนี้จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างแน่นอน
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย: คอนโดมิเนียมและที่พักอาศัยใกล้สถานีรถไฟฟ้า จะยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่ทำงานในย่านนี้และผู้ที่มองหาความสะดวกสบายในการเดินทาง
โรงแรมและพื้นที่เชิงพาณิชย์อื่นๆ: เมื่อย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจและแหล่งรวมกิจกรรมที่สำคัญ โรงแรม, พื้นที่จัดประชุม, และพื้นที่เชิงพาณิชย์อื่นๆ ก็จะมีความต้องการเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 และปีต่อๆ ไป
จากสถานการณ์นี้ เราสามารถคาดการณ์แนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทยในภาพรวมได้ว่า:
การเติบโตที่เน้นทำเลศักยภาพ: การลงทุนจะกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี มีศักยภาพในการคมนาคม และมีความต้องการจากผู้บริโภคสูง เช่น ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน
ความสำคัญของ “มิกซ์ยูส”: โครงการพัฒนาแบบมิกซ์ยูสที่รวมที่อยู่อาศัย, พื้นที่ค้าปลีก, สำนักงาน, และพื้นที่บริการต่างๆ ไว้ด้วยกัน จะยังคงได้รับความนิยม เนื่องจากตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองสมัยใหม่
การลงทุนในโครงการเดิม: การปรับปรุงและพัฒนาโครงการเดิมที่มีอยู่แล้ว ให้ทันสมัยและมีคุณภาพสูงขึ้น จะเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่สำคัญในการรักษาและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน
การมองหา “อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า”: นักลงทุนและผู้ประกอบการจะยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่มั่นคงและยั่งยืน
การคำนึงถึงผลกระทบทางเศรษฐกิจ: การตัดสินใจลงทุนขนาดใหญ่ จะยังคงพิจารณาถึงภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างรอบคอบ
บทสรุปและก้าวต่อไป
การต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ด้วยมูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการเปิดตัวโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน คือสัญญาณที่ชัดเจนว่า ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน กำลังจะก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ การลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัล สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเล ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ทั้งการคมนาคม, ประชากร, และการพัฒนาเมืองอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์, ผมมั่นใจว่าการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะนำมาซึ่งโอกาสใหม่ๆ มากมาย ไม่ว่าจะเป็นโอกาสในการลงทุน, การสร้างธุรกิจ, หรือแม้แต่การยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้ที่อยู่อาศัยในย่านนี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในย่านนี้ เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและร่วมวางแผนกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมและสำรวจโอกาสที่น่าสนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเติบโตอย่างไม่หยุดยั้งนี้
