การต่อสัญญาเช่าพื้นที่ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์สู่การเติบโตในกรุงเทพฯ โซนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลศักยภาพสูงที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและผลตอบแทนที่ยั่งยืน การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ของภาคธุรกิจในการลงทุนระยะยาว ถือเป็นตัวชี้วัดสำคัญของทิศทางตลาด และล่าสุด ข่าวการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ของกลุ่มเซ็นทรัล เป็นอีกหนึ่งดีลสำคัญที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
การประเมินมูลค่าการต่อสัญญาเช่า: การตัดสินใจเชิงยุทธศาสตร์ภายใต้บริบทตลาด
เมื่อวันที่ 15 มกราคม 2569 คณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ได้พิจารณาข้อเสนอการต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณ ลาดพร้าว ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว สัญญาเช่าเดิมมีกำหนดสิ้นสุดในปี 2571 การเจรจาต่อรองระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. และ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ข้อสรุปเบื้องต้น โดยมีมูลค่าการลงทุนและการจ่ายผลตอบแทนรวมตลอดระยะเวลา 30 ปี สูงถึง 3.3 หมื่นล้านบาท
ผมมองว่ามูลค่าการลงทุนดังกล่าว ถือเป็นตัวเลขที่มีนัยสำคัญ และสะท้อนถึงการประเมินมูลค่าที่ดินและศักยภาพในการสร้างรายได้ของทำเล พหลโยธิน ได้เป็นอย่างดี หากพิจารณาจากบริบทของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน และแนวโน้มเศรษฐกิจ การตัดสินใจลงทุนก้อนใหญ่นี้ ย่อมผ่านการวิเคราะห์และวางแผนมาอย่างรอบคอบ การต่อสัญญาครั้งนี้มีระยะเวลา 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ยาวนานพอที่จะสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้อย่างเต็มที่
สิ่งที่น่าสนใจคือ การลงทุนเพิ่มเติมกว่า 4,500 ล้านบาท ที่ทางเซ็นทรัลเสนอเพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมด เนื่องจากอาคารมีอายุการใช้งานมานานกว่า 50 ปีแล้ว การลงทุนเพื่อยกระดับโครงสร้างพื้นฐาน ถือเป็นหัวใจสำคัญของการรักษาความสามารถในการแข่งขันของศูนย์การค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่ผู้บริโภคมีความคาดหวังต่อประสบการณ์การช้อปปิ้งและไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัย การปรับปรุงนี้จะใช้เวลาประมาณ 4 ปีหลังจากสัญญาฉบับใหม่เริ่มขึ้น
เมื่อเปรียบเทียบกับการต่อสัญญาครั้งที่สอง ซึ่งเซ็นทรัลได้จ่ายผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท ตลอดระยะเวลา 20 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาทสำหรับการต่อสัญญา 30 ปี ถือว่าเป็นการเพิ่มขึ้นที่สมเหตุสมผลและสอดคล้องกับแนวทางการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ที่ต้องการให้เกิดประโยชน์สูงสุดจากที่ดิน การเติบโตของค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการต่างๆ สะท้อนถึงภาวะตลาดที่ยังคงมีความต้องการและศักยภาพในการสร้างรายได้
ปัจจัยหนุนการตัดสินใจ: ศักยภาพทำเล “พหลโยธิน” และกลยุทธ์การพัฒนาของกลุ่มเซ็นทรัล
การลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัลในทำเล พหลโยธิน ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่การต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว เท่านั้น แต่ยังเป็นการตอกย้ำกลยุทธ์การสร้างอาณาจักรธุรกิจที่ครอบคลุมในย่านนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นการลงทุนครั้งใหญ่ มูลค่ากว่า 21,000 ล้านบาท บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ซึ่งตั้งอยู่ห่างจาก เซ็นทรัล ลาดพร้าว เพียง 300 เมตร โครงการนี้จะประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ พร้อมด้วยคอนเวนชั่นฮอลล์ที่สามารถรองรับอีเวนต์ระดับนานาชาติได้
การพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” นี้ จะเข้ามาเติมเต็มและยกระดับย่าน พหลโยธิน ให้กลายเป็น Sub-CBD (ศูนย์กลางธุรกิจรอง) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ การผสมผสานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ (Mixed-use) ทั้งศูนย์การค้า สำนักงาน และอาจรวมถึงโรงแรมในอนาคต จะเป็นการสร้าง Magnetic Point ที่ดึงดูดผู้คนและธุรกิจให้เข้ามาในพื้นที่ การมีศูนย์การค้าถึงสองแห่งของแบรนด์ระดับเดียวกันในระยะที่ใกล้กัน แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นอย่างสูงในศักยภาพของทำเลนี้
ย่าน ลาดพร้าว – พหลโยธิน เป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็วจากการขยายตัวของเมือง ความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น การมีที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา และที่สำคัญคือระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่แข็งแกร่ง ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย และส่งเสริมให้ย่านนี้กลายเป็นทำเลทองสำหรับการอยู่อาศัยและการดำเนินธุรกิจ
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้มุมมองว่า มูลค่าดีล 3.3 หมื่นล้านบาทสำหรับการต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว นั้นสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการใช้ประโยชน์จากอาคารเดิม ซึ่งมีต้นทุนการก่อสร้างที่สูงอยู่แล้ว และการเช่าพื้นที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้าน่าจะถึงจุดสูงสุดของศักยภาพแล้ว ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การสร้างศูนย์การค้าใหม่ทั้งหมดอาจต้องใช้เงินลงทุนสูงกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งอาจไม่คุ้มค่าในเชิงผลตอบแทนระยะยาวเมื่อเทียบกับการต่อสัญญาเช่าระยะยาว
นอกจากนี้ เขายังกล่าวเสริมว่า ผู้ประกอบการรายอื่นคงจะคิดหนักหากจะเข้ามาแข่งขันในทำเลนี้ เนื่องจากย่าน พหลโยธิน ได้กลายเป็นอาณาจักรของเซ็นทรัลไปแล้ว การพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่ต่อเนื่องกัน จะเป็นการเสริมความแข็งแกร่งและสร้าง Ecosystem ที่สมบูรณ์แบบ ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันราคาที่ดินในบริเวณนี้ใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนถึงมูลค่าและการลงทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล
บทบาทของ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจท้องถิ่น
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ไม่ได้เป็นเพียงศูนย์การค้าแห่งใหม่ แต่เป็นการลงทุนเพื่อสร้าง “Sub-CBD” แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ การพัฒนาที่มีขนาดใหญ่และครบวงจรเช่นนี้ จะมีผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจท้องถิ่นในหลายมิติ:
การสร้างงาน: โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ ย่อมต้องการแรงงานจำนวนมาก ทั้งวิศวกร สถาปนิก ช่างฝีมือ และพนักงานฝ่ายสนับสนุน เมื่อโครงการแล้วเสร็จ จะเกิดการจ้างงานถาวรในภาคการค้าปลีก การบริการ และการบริหารจัดการอีกหลายพันตำแหน่ง
การกระตุ้นเศรษฐกิจ: ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ จะเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้บริโภคจากทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงนักท่องเที่ยว การจับจ่ายใช้สอย สินค้าและบริการที่หลากหลาย จะช่วยหมุนเวียนเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจ
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงการใหญ่ มักจะมาพร้อมกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ เช่น การปรับปรุงถนน ระบบสาธารณูปโภค การเชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะ ซึ่งจะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของคนในชุมชน
การดึงดูดการลงทุน: การมีศูนย์กลางธุรกิจและแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัย จะช่วยดึงดูดธุรกิจประเภทอื่นๆ ให้เข้ามาลงทุนในพื้นที่ ทั้งธุรกิจ SMEs และบริษัทขนาดใหญ่ รวมถึงธุรกิจโรงแรม ร้านอาหาร และบริการอื่นๆ
การเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์: การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในทำเลที่มีศักยภาพ ย่อมส่งผลให้ราคา อสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยและอาคารพาณิชย์ในบริเวณใกล้เคียงมีมูลค่าสูงขึ้น
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 และปีต่อๆ ไป
จากดีลสำคัญนี้ ผมมองเห็นแนวโน้มที่น่าสนใจสำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโซนเหนือ:
การเติบโตอย่างต่อเนื่องของอสังหาริมทรัพย์ประเภท Mixed-use: การผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดิน จะเป็นกลยุทธ์หลักในการพัฒนาโครงการในอนาคต เพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภค และสร้างมูลค่าเพิ่มสูงสุด
ความสำคัญของทำเลที่เข้าถึงได้ง่ายด้วยระบบขนส่งสาธารณะ: โครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT จะยังคงเป็นที่ต้องการสูง และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
การยกระดับประสบการณ์ผู้บริโภค: ศูนย์การค้าและโครงการเชิงพาณิชย์จะต้องมุ่งเน้นการสร้างประสบการณ์ที่แปลกใหม่และน่าประทับใจ เพื่อดึงดูดผู้บริโภคให้เข้ามาใช้บริการ ท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้น
การลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ: นักลงทุนจะมองหา อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว และสามารถสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง การต่อสัญญาของเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นตัวอย่างของการลงทุนที่มองการณ์ไกล
การพัฒนา Sub-CBD นอกใจกลางเมือง: กรุงเทพฯ กำลังกระจายศูนย์กลางธุรกิจออกไปสู่พื้นที่รอบนอก เพื่อรองรับการเติบโตและความหนาแน่นของประชากร ย่าน พหลโยธิน เป็นหนึ่งในตัวอย่างที่ชัดเจนของการพัฒนา Sub-CBD นี้
บทสรุปและมุมมองอนาคต
การต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท พร้อมกับการลงทุนพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นการประกาศก้องถึงความมุ่งมั่นในการสร้างอาณาจักรธุรกิจและยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คนในกรุงเทพฯ โซนเหนือ การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์นี้ ไม่เพียงแต่จะเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับกลุ่มเซ็นทรัล แต่ยังจะเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ การพัฒนาเมือง และสร้างโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ที่หลากหลายในทำเลที่มีศักยภาพแห่งนี้
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาด อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อมั่นว่าย่าน พหลโยธิน และ ลาดพร้าว กำลังก้าวเข้าสู่ยุคทองของการพัฒนา และการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ในทำเลนี้ จะยังคงให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการสำรวจศักยภาพของทำเล พหลโยธิน และ ลาดพร้าว ในเชิงลึก การศึกษาโครงการและกลยุทธ์การลงทุนที่เกิดขึ้นในบริเวณนี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ การทำความเข้าใจการพัฒนาเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและคว้าโอกาสที่กำลังจะมาถึง
