การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งในโซนเหนือของกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลทองกรุงเทพฯ การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ของกลุ่มเซ็นทรัลในการต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่ารวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท พร้อมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ถือเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตามอง ซึ่งสะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและการลงทุนระยะยาวใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ
วิเคราะห์ดีลต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” 30 ปี: ความเหมาะสมในสภาวะตลาดปัจจุบัน
เมื่อวันที่ 15 มกราคม 2569 ที่ผ่านมา คณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ได้มีมติเห็นชอบผลการเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นระยะเวลา 30 ปี โดยมีมูลค่ารวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ดีลนี้ถือเป็นความสำเร็จครั้งสำคัญของ ร.ฟ.ท. และบริษัทลูกอย่าง SRTA Asset จำกัด (SRTA) ที่สามารถบรรลุข้อตกลงกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด โดยภายใต้สัญญาใหม่นี้ กลุ่มเซ็นทรัลได้เสนอแผนการลงทุนเพิ่มเติมไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในของศูนย์การค้าเดิม ซึ่งมีอายุเกือบ 50 ปี ให้ทันสมัยและมีประสิทธิภาพสูงสุด
การต่อสัญญาครั้งนี้มีมูลค่าสูงกว่าการต่อสัญญาครั้งที่สอง (20 ปี มูลค่า 21,298 ล้านบาท) แม้จะไม่มากนัก แต่ก็ถือเป็นการสะท้อนถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทำเลทองแห่งนี้ ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การประเมินมูลค่าดีลนี้อย่างสมเหตุสมผลนั้น จำเป็นต้องพิจารณาหลายปัจเพาะ ซึ่งผมมองว่ามีปัจจัยสนับสนุนความเหมาะสมดังนี้:
การใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์เดิม: การลงทุนปรับปรุงอาคารที่มีอยู่แล้วย่อมมีต้นทุนต่ำกว่าการสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด การต่อสัญญาและปรับปรุง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับสินทรัพย์เดิมของกลุ่มเซ็นทรัลได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ศักยภาพของทำเล: ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน เป็นหนึ่งในทำเลที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง มีทั้งที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน สถาบันการศึกษา และยังเป็นจุดเชื่อมต่อการคมนาคมที่สำคัญ ด้วยระบบรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่เชื่อมโยงทั่วกรุงเทพฯ ทำให้ศักยภาพในการสร้างรายได้ของ อสังหาริมทรัพย์ บริเวณนี้ยังคงสูง
สภาวะตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภค: แม้ว่าการสร้างศูนย์การค้าใหม่จะต้องใช้เงินลงทุนมหาศาล แต่ในสภาพเศรษฐกิจที่การใช้จ่ายของผู้บริโภคมีความระมัดระวังมากขึ้น และพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปสู่การช้อปปิ้งออนไลน์ การปรับปรุงและรักษาฐานลูกค้าเดิมของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จมายาวนาน จึงเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมกว่า
การขยายอาณาเขตของกลุ่มเซ็นทรัล: การต่อสัญญาครั้งนี้ควบคู่ไปกับการลงทุนในโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของกลุ่มเซ็นทรัลในการเสริมสร้างอาณาจักรธุรกิจของตนเองในโซนเหนือของกรุงเทพฯ
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การปั้น Sub-CBD แห่งใหม่ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ
การเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 ถือเป็นการลงทุนมูลค่า 21,000 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ เป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่จะเข้ามาเติมเต็มศักยภาพของย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (Sub-CBD) ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ โครงการนี้ประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ พื้นที่สำนักงาน โรงแรม และคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาด 6,700 ตารางเมตร ซึ่งพร้อมรองรับอีเวนต์ระดับนานาชาติ
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ไม่เพียงแต่จะสร้างความคึกคักให้กับย่านนี้ แต่ยังเป็นกลยุทธ์สำคัญในการดึงดูดกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ และเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับแบรนด์เซ็นทรัลในระยะยาว การลงทุนในโครงการนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพการเติบโตของกรุงเทพฯ โซนเหนือ ที่กำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญอีกแห่งหนึ่ง การเข้ามาของโครงการนี้จะส่งผลให้ราคา อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และราคาขายในบริเวณใกล้เคียงปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
บทบาทของผู้เชี่ยวชาญและนักวิเคราะห์ในวงการอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนักวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ ที่ติดตามตลาดมาอย่างใกล้ชิด ผมมองว่าการตัดสินใจของกลุ่มเซ็นทรัลนั้นมีความรอบคอบและมีเหตุผลรองรับ การต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นการรักษาฐานลูกค้าและรายได้ที่มั่นคง ขณะเดียวกันก็เป็นการลงทุนเพื่ออนาคตผ่านโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่จะเข้ามาเสริมสร้างการเติบโตและขยายฐานลูกค้า
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้ทัศนะที่สอดคล้องกันว่า ดีลนี้ถือว่าสมเหตุสมผล โดยเน้นย้ำถึงการใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และชี้ให้เห็นว่า การลงทุนสร้างอาคารใหม่ขนาดใหญ่กว่า 20,000 ล้านบาท เพื่อมาแทนที่ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” อาจไม่คุ้มค่าในเชิงเศรษฐกิจเท่ากับการปรับปรุงอาคารเดิม เนื่องจากข้อจำกัดด้านเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค
“ผู้ประกอบการรายอื่นที่จะเข้ามาทำแทนเซ็นทรัลคงคิดหนัก เพราะย่านพหลโยธินถือเป็นอาณาจักรของเซ็นทรัล หลังปลุกปั้นมิกซ์ยูสแรกเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังลงทุนสร้างมิกซ์ยูสแห่งใหม่ที่อยู่ห่างออกไป 300 เมตร มีทั้งศูนย์การค้า ออฟฟิศ อาจจะมีโรงแรม และปลายปีนี้เตรียมเปิดศูนย์การค้าใหม่ จะทำให้ย่านนี้คึกคักขึ้น เป็น Sub CBD รองรับความเจริญศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯโซนเหนือ ขณะที่ราคาที่ดินคงปรับตัวสูงขึ้น จากปัจจุบันบริเวณนี้ใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา” นายวสันต์กล่าว
มุมมองนี้ชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของการวางแผนเชิงกลยุทธ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ใช่แค่การมองหาผลกำไรระยะสั้น แต่ต้องคำนึงถึงการสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว การลงทุนใน “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จึงเป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับกลุ่มเซ็นทรัลในอีกหลายสิบปีข้างหน้า
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ: โอกาสและความท้าทาย
การพัฒนาของย่านพหลโยธินสู่การเป็น Sub-CBD สะท้อนให้เห็นถึงเทรนด์การขยายตัวของเมืองกรุงเทพฯ จากใจกลางเมืองสู่พื้นที่รอบนอก การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในย่านนี้จึงถือเป็นการลงทุนที่มีศักยภาพสูง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม และอาคารสำนักงาน
อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาและนักลงทุนควรพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ เหล่านี้:
การแข่งขันที่สูงขึ้น: เมื่อมีโครงการใหญ่เข้ามา จะดึงดูดผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นให้เข้ามาลงทุนเช่นกัน ทำให้เกิดการแข่งขันที่สูงขึ้น ผู้ที่ประสบความสำเร็จจะต้องมีจุดเด่นที่แตกต่างและตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น: ราคาที่ดินในย่านนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการจึงต้องมีการวางแผนทางการเงินและกลยุทธ์การลงทุนที่รัดกุม
การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและสังคม: การเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจโลกและพฤติกรรมผู้บริโภคเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนต้องเฝ้าระวัง การพัฒนาโครงการที่ยืดหยุ่นและสามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงได้จะเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จ
การเข้าถึงการคมนาคม: โครงข่ายคมนาคมที่สะดวกสบายเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการกำหนดมูลค่าของ คอนโดพหลโยธิน และ คอนโดลาดพร้าว โครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT จะได้รับความนิยมสูง
อนาคตของ “อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ” ในกรุงเทพฯ
การลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัลใน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการมองการณ์ไกลและการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ที่จะสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะระบบขนส่งสาธารณะ จะยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญของการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือต่อไป การลงทุนในโครงการที่เน้นการผสมผสานการใช้ประโยชน์ (Mixed-use) ซึ่งรวมถึงแหล่งช้อปปิ้ง ที่อยู่อาศัย สำนักงาน และพื้นที่พักผ่อน จะเป็นเทรนด์ที่ได้รับความนิยม และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับ อสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างมหาศาล
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยเฉพาะโซนเหนือ การติดตามความเคลื่อนไหวของโครงการใหญ่ๆ เช่น “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการพัฒนาของโครงข่ายคมนาคม จะเป็นข้อมูลสำคัญในการตัดสินใจลงทุน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในกรุงเทพฯ โซนเหนือ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เป็นประโยชน์สูงสุดในการสร้างพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและเติบโตอย่างยั่งยืน.
