การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”: ยุทธศาสตร์อสังหาริมทรัพย์มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท บนทำเลศักยภาพพหลโยธิน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลทองใจกลางเมืองที่ยังคงเป็นที่หมายปองของนักลงทุนและผู้ประกอบการ ล่าสุด ข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณ เซ็นทรัล ลาดพร้าว จำนวน 47.22 ไร่ กับกลุ่มเซ็นทรัล เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ได้สร้างความฮือฮาและสะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของทำเลนี้ในมุมมองของ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า อย่างแท้จริง ดีลนี้ไม่เพียงแต่เป็นการรักษาฐานธุรกิจเดิม แต่ยังเป็นการวางรากฐานสำหรับการขยายอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ของเครือเซ็นทรัลในโซนเหนือของกรุงเทพฯ ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 และปีต่อๆ ไป
แก่นแท้ของดีล: การต่อยอดมูลค่าจากทำเลทอง
การตัดสินใจของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ที่จะพิจารณาการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญนี้ สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวของหน่วยงานรัฐในการบริหารจัดการทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยมูลค่าการลงทุนที่กลุ่มเซ็นทรัลเสนอ ไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อการปรับปรุงและพัฒนาอาคารเดิม รวมถึงระบบสาธารณูปโภคภายใน ถือเป็นตัวเลขที่น่าสนใจอย่างยิ่ง การลงทุนนี้มีเป้าหมายเพื่อยกระดับ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ให้ทันสมัย ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และรักษาความเป็นศูนย์กลางการค้าชั้นนำในย่านพหลโยธิน
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ การต่อสัญญานี้มีความสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาถึงปัจจัยหลายประการ:
อายุอาคารและการลงทุนเพื่อความยั่งยืน: อาคาร เซ็นทรัล ลาดพร้าว ปัจจุบันมีอายุเกือบ 50 ปี การลงทุนปรับปรุงครั้งใหญ่นี้จึงไม่ใช่แค่การตกแต่ง แต่เป็นการยกเครื่องระบบโครงสร้าง การออกแบบ และเทคโนโลยีต่างๆ เพื่อให้รองรับการใช้งานได้อีกหลายทศวรรษ ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่ที่ต้องมีการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง
มูลค่าสัญญาที่สะท้อนการเติบโต: มูลค่าสัญญาเช่ารวม 3.3 หมื่นล้านบาท ตลอด 30 ปีนั้น สูงกว่าสัญญาครั้งก่อนที่กลุ่มเซ็นทรัลจ่ายไปกว่า 21,298 ล้านบาท สำหรับระยะเวลา 20 ปี ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นตามสภาวะตลาดและความต้องการใช้ประโยชน์จากทำเลศักยภาพนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาว่าค่าเช่าต่อปีในปี 2569-2571 นั้น มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงมูลค่าที่ดินและความต้องการเช่าที่สูงขึ้น
ต้นทุนโอกาสในการพัฒนาใหม่: การที่กลุ่มเซ็นทรัลเลือกที่จะลงทุนปรับปรุงอาคารเดิม แทนที่จะสร้างอาคารใหม่ทั้งหมดบนที่ดินใหม่ ถือเป็นการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่อาจต้องใช้เงินลงทุนกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งหากคำนวณผลตอบแทนจากการเช่าที่ดิน 30 ปีแล้ว อาจไม่คุ้มค่าเท่ากับการพัฒนาต่อยอดจากฐานเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะเศรษฐกิจที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ยุทธศาสตร์ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: สร้าง Sub-CBD แห่งใหม่
การลงทุนของเครือเซ็นทรัลไม่ได้หยุดอยู่เพียงการต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว เท่านั้น แต่ยังรวมถึงโครงการยักษ์ใหญ่ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน มูลค่า 21,000 ล้านบาท ซึ่งอยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร โครงการนี้จะเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ที่มีขนาดใหญ่ถึง 457,409 ตารางเมตร พร้อมด้วยคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดกว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งจะกลายเป็นอีกหนึ่งแม่เหล็กดึงดูดผู้คนและกิจกรรมต่างๆ สู่ย่านนี้
การพัฒนาโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน นี้เป็นการตอกย้ำวิสัยทัศน์ของกลุ่มเซ็นทรัลในการผลักดันย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (Sub-CBD) ที่สำคัญของกรุงเทพฯ โซนเหนือ ด้วยเหตุผลดังนี้:
ศักยภาพของทำเล: ย่านพหลโยธินเป็นทำเลที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง มีการกระจายตัวของที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา และหน่วยงานราชการจำนวนมาก นอกจากนี้ การเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์ ในทุกรูปแบบ
การสร้าง Ecosystem ที่ครบวงจร: การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่งในระยะประชิด คือ เซ็นทรัล ลาดพร้าว และ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน พร้อมด้วยโครงการรูปแบบผสมผสาน (Mixed-use) อื่นๆ ที่อาจตามมา จะช่วยสร้าง Ecosystem ที่สมบูรณ์แบบ ดึงดูดผู้คนหลากหลายกลุ่ม ทั้งเพื่อการจับจ่าย ใช้สอย ทำงาน พักผ่อน และร่วมกิจกรรมต่างๆ
การตอบรับการเติบโตของกรุงเทพฯ โซนเหนือ: กรุงเทพฯ กำลังมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโซนเหนือที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาระบบคมนาคม และการขยายตัวของเมือง การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในย่านนี้ จึงเป็นการตอบรับและส่งเสริมการเติบโตดังกล่าว
การลงทุนเพื่ออนาคต: การลงทุนกว่า 2.1 หมื่นล้านบาท ในโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ไม่ใช่เพียงการสร้างศูนย์การค้า แต่เป็นการลงทุนเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับ อสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว สร้างผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจในพื้นที่ และเป็นการสร้างแบรนด์ดิ้งให้ย่านพหลโยธินเป็นที่รู้จักในฐานะย่านธุรกิจและการใช้ชีวิตที่ทันสมัย
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: การประเมินมูลค่าและความท้าทาย
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับดีลนี้ว่า มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท สำหรับการต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว 30 ปีนั้น ถือว่าสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยชี้ว่า:
การใช้ประโยชน์จากฐานเดิม: กลุ่มเซ็นทรัลเลือกที่จะต่อยอดจากอาคารและฐานลูกค้าเดิม ซึ่งมีความคุ้มค่ามากกว่าการลงทุนใหม่ทั้งหมด โดยเฉพาะในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย
เพดานการเติบโตของรายได้ค่าเช่า: ค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้ามีแนวโน้มที่จะถึงจุดสูงสุดแล้ว การสร้างศูนย์การค้าใหม่ อาจให้ผลตอบแทนไม่แตกต่างกันมากนัก ในขณะที่ต้นทุนการลงทุนสูงกว่า
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า: ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า คุณภาพ ผู้ประกอบการรายอื่นอาจมองว่าการเข้ามาแข่งขันในย่านพหลโยธินเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง เนื่องจากกลุ่มเซ็นทรัลได้สร้าง “อาณาจักร” ที่แข็งแกร่งและมีเครือข่ายธุรกิจที่ครอบคลุมแล้ว
นอกจากนี้ การประเมินราคาที่ดินในบริเวณนี้ที่ใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา สะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเล ซึ่งการต่อสัญญาเช่านี้ก็เป็นการใช้ประโยชน์จากมูลค่าที่ดินดังกล่าวได้อย่างเต็มที่
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 และอนาคต
การพัฒนาโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน และการต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในโซนเหนือ ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตสูง แนวโน้ม อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า และโครงการรูปแบบผสมผสาน (Mixed-use) จะยังคงเป็นที่ต้องการ
การให้ความสำคัญกับทำเลศักยภาพ: ทำเลที่มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคม และการกระจายตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ จะยังคงเป็นที่สนใจของนักลงทุน
การลงทุนระยะยาว: ผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น กลุ่มเซ็นทรัล มีแนวโน้มที่จะวางแผนการลงทุนระยะยาว เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
การปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภค: การลงทุนเพื่อยกระดับประสบการณ์ของผู้บริโภค การสร้างพื้นที่ที่หลากหลาย และการตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญของความสำเร็จในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์
แนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: สำหรับนักลงทุนที่สนใจ อสังหาริมทรัพย์ การจับตาดูการพัฒนาในย่านที่มีศักยภาพ เช่น พหลโยธิน เป็นสิ่งสำคัญ การเข้าใจถึงยุทธศาสตร์การพัฒนาของผู้นำตลาดอย่างกลุ่มเซ็นทรัล จะช่วยให้เห็นภาพรวมของโอกาสในการลงทุนได้ดียิ่งขึ้น
บทสรุปและการก้าวต่อไป
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นมากกว่าเพียงแค่ดีลทางธุรกิจ แต่เป็นการยืนยันถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลพหลโยธิน และเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงวิสัยทัศน์อันยาวไกลของกลุ่มเซ็นทรัล ในการสร้างอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง การลงทุนในโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน เป็นการตอกย้ำความมุ่งมั่นที่จะผลักดันย่านนี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการใช้ชีวิตแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
สำหรับผู้ที่สนใจในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ การติดตามความคืบหน้าของโครงการเหล่านี้อย่างใกล้ชิด จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด และอาจนำไปสู่โอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจต่อไปในอนาคต หากท่านกำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับข้อมูลและคำแนะนำที่ตรงจุด เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของท่านเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและประสบความสำเร็จสูงสุด.
