ปี 2569: สู่ยุคสมดุลใหม่แห่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังเผชิญมรสุมเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2569 นี้ กลับมีความท้าทายที่แตกต่างออกไป การประเมินสถานการณ์ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปัจจุบัน ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน จากผลกระทบของภาวะเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลต่อเนื่องมายาวนาน การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน ตลาดคอนโดมิเนียม และ บ้านจัดสรร ที่เคยคึกคัก กลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล: จากยอดขาย 5 แสนล้าน สู่การทรงตัว 2.6-3 แสนล้าน
ย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยทำสถิติยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่งและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคต่อภาคส่วนนี้ อย่างไรก็ตาม จากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ยอดขายในปี 2568 หดตัวลงอย่างรุนแรง คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2.62 แสนล้านบาทเท่านั้น ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบเกือบ 10 ปี
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 สถานการณ์คาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6 – 3 แสนล้านบาท และอาจยืดเยื้อไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนมากพอเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม เรายังต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยายตัวได้อย่างแข็งแกร่งที่ระดับ 5% เสียก่อน จึงจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้
ธีมหลักปี 2568-2569: Year of The Great Perfect Storm สู่ The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem
หากจะสรุปธีมของตลาดในปี 2568 ก็ต้องเรียกว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ทุกปัจจัยลบประดังเข้ามาพร้อมกัน ส่วนในปี 2569 นี้ ผมมองว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งสามารถอธิบายรายละเอียดได้ดังนี้
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติลดน้อยลง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือการซื้อบ้านมือสองมากขึ้น นอกจากนี้ การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ทำให้สมดุลของตลาดเสียไป
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีให้เลือกหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี นอกจากนี้ ความแตกต่างของราคาที่เห็นได้ชัด ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ก็เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ตลาดมีความซับซ้อน
ปัญหาใหญ่ที่หลายคนกำลังเผชิญคือ ยอดอนุมัติสินเชื่อบ้าน ที่ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อยและปานกลาง สถาบันการเงินหลายแห่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้นในแต่ละวัน ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลต่อกำลังซื้อโดยรวม
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างระยะยาวที่จะรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะประเด็นเรื่องการเช่าระยะยาวที่ยังไม่มีความชัดเจนและยืดหยุ่นเพียงพอ นอกจากนี้ ปัญหาเชิงโครงสร้างยังรวมถึงการขาดมาตรการที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลง จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
ผลกระทบของ “กู้ไม่ผ่าน” ที่ลุกลามจากฐานรากสู่ระดับบน
การวิเคราะห์เชิงลึกรายประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเริ่มมีแนวโน้มที่ตลาดจะลดความนิยมลง ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากยังไม่มีการออกมาตรการรองรับที่ชัดเจน เช่น การขยายสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ก็มีโอกาสสูงที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ลดลง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าระยะยาวมากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐ การยอมเช่ารายเดือนดูเหมือนจะเป็นทางออกที่ปลอดภัยกว่าการเสี่ยงที่จะถูกจับ ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อในตลาด
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งหดตัวลงไปอีก โดยคาดว่าจะเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดเท่านั้น สาเหตุหลักมาจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการ (Demand) จะยังมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ผู้บริโภคกลับไม่สามารถเข้าถึงการกู้ซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่มีแรงส่งที่เพียงพอต่อการตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ได้รับผลกระทระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ขณะที่ ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
สิ่งที่น่าสนใจอีกประการคือ บ้านมือสอง มีแนวโน้มที่จะมีสัดส่วนที่มากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาในเชิงลึกแล้ว อาจไม่ใช่การเติบโตที่แท้จริง แต่เป็นเพียงการที่สัดส่วนของบ้านมือสองใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลง จากกำลังซื้อที่ถดถอยของผู้บริโภค
ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาล: โรดแมป 8+3 เพื่อพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อให้การฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างยั่งยืน ผมได้นำเสนอโรดแมปต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้งภายใต้โมเดล 8+3 โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ต้องเริ่มดำเนินการทันที และ 3 มาตรการเร่งด่วนที่คาดหวังผลได้ภายในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงและกำหนดมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี พร้อมจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยเฉพาะการบริหารนิติบุคคลที่เสียงข้างมากต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันชาวต่างชาติเข้าควบคุมการบริหาร
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมมาตรการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ (Man-Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงการเปิดบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มโครงการอสังหาฯ และเก็บภาษี Windfall Tax: สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ให้หมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 พร้อมขยายเพดานจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้ง MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การดำเนินธุรกิจในภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง
แม้ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดดอกเบี้ยที่แท้จริงของธนาคารกลับสวนทาง โดยปรับลดเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะใน ตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2569 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องบริหารจัดการธุรกิจด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่ง โดยมี 2 ปัจจัยหลักที่ต้องให้ความสำคัญ ได้แก่
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสดต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก การลงทุนใหม่ต้องตั้งการ์ดสูง ด้วยความระมัดระวัง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง เพื่อรองรับทุกการเปลี่ยนแปลงที่ไม่สามารถคาดเดาได้ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
การปรับตัวที่ชาญฉลาดและการวางแผนที่รัดกุม จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการที่ปรึกษาด้าน อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดคอนโด รวมถึง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ที่อัปเดตล่าสุดสำหรับปี 2569 มาพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเราได้ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
