ปี 2568-2569: สังคมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวผ่านจุดเปลี่ยน สู่ยุคแห่งการปรับสมดุลและความซับซ้อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ทั้งช่วงเวลาแห่งความรุ่งเรืองและการชะลอตัว แต่ปี 2568 และแนวโน้มในปี 2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ที่ท้าทายความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการและผู้บริโภคอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: ตัวเลขที่น่ากังวล
ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เผชิญกับภาวะหดตัวอย่างรุนแรง ยอดขายที่เคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จนเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท คิดเป็นการลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง ปรากฏการณ์นี้สะท้อนถึงผลกระทบที่ถาโถมจากวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นตลอดทั้งปี และถือเป็นระดับยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ
แนวโน้มปี 2569: ทรงตัวในความซับซ้อน
สำหรับปี 2569 สถานการณ์คาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะเป็นเช่นนี้ต่อเนื่องไปอีกหลายปี เนื่องจากยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนเพียงพอที่จะขับเคลื่อนการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง การจะเห็นการฟื้นตัวที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้นั้น ต้องอาศัยการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ให้ได้ถึงระดับ 5% เสียก่อน
ธีมหลักของปี 2568 ได้รับการนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ในขณะที่ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อน” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
‘New Balance’: การปรับสมดุลยอดขายและกำลังซื้อ
คำว่า “New Balance” เกิดขึ้นจากปรากฏการณ์ยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั่วทั้งตลาด ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ประกอบกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ยิ่งไปกว่านั้น กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติก็หดตัวลง สวนทางกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ หลายคนจึงหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือหันไปมองหาบ้านมือสองแทน นอกจากนี้ ยังขาดการสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
‘Complexity’: ความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่ทวีความรุนแรงขึ้นในธุรกิจที่อยู่อาศัย ตลาดมีความหลากหลายของผลิตภัณฑ์มากขึ้น ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ รูปแบบการซื้อขายก็มีทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์มีตั้งแต่ต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคาสูงถึง 500-1,000 ล้านบาท
อีกหนึ่งปัจจัยที่เพิ่มความซับซ้อน คือ ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ที่มีอัตราการปฏิเสธสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวันด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูง กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่หนักหน่วงสำหรับผู้บริโภค
‘Structural Problem’: ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องเร่งแก้ไข
“Structural Problem” ชี้ให้เห็นถึงการขาดโครงสร้างระยะยาวที่เพียงพอในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงการขาดกลไกที่เหมาะสมเพื่อรองรับความต้องการซื้อบ้านของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อที่ถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
สินเชื่อที่เข้าถึงยาก: ปัญหาที่ลามจากล่างขึ้นบน
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าทาวน์เฮาส์เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ความนิยมลดลง ในขณะที่บ้านเดี่ยวยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดน้อยลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทา และการใช้ชื่อนอมินี ซึ่งอาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีมาตรการรองรับที่ชัดเจน เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
สถานการณ์ปัจจุบันที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่าแทนการซื้อ ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ ปรากฏการณ์นี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้ออสังหาริมทรัพย์
ในส่วนของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะลดจำนวนลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่สูงเนื่องจากโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ไม่มีแรงขับเคลื่อนเพียงพอต่อการตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เริ่มแสดงสัญญาณที่ไม่ดีนัก ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มผู้ได้รับผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่มีราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป คาดว่าจะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
ในขณะเดียวกัน เทรนด์ของ “บ้านมือสอง” ดูเหมือนจะมีความสำคัญเพิ่มขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาเชิงลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงการปรับสัดส่วนให้ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลง จากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อกู้วิกฤตอสังหาริมทรัพย์
เพื่อกอบกู้วิกฤตการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้ง ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อสร้างผลลัพธ์ที่ชัดเจนในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนดมาตรการ LTV ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ถือเป็นโครงสร้างที่ยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยมีหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลที่ต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการผูกขาดอำนาจโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อย ดอกเบี้ยต่ำ, ความเสี่ยงสูง ดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ แทนการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการ “Man Made Project” ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงการเปิดบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการ: การเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่สิ้นสุดโครงการแล้ว และการพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานวงเงินจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ให้ธนาคารกลางกำกับดูแลให้มีการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่าคณะกรรมการ กนง. จะได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
ปี 2569: การทำธุรกิจแบบประคับประคอง
ในปีม้าปี 2569 ซึ่งยังคงเป็นปีที่ยากลำบากต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสองด้านหลักอย่างเข้มงวด ได้แก่ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดเป็นอันดับแรก และตั้งการ์ดให้สูงในการลงทุนท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อที่ถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง สามารถรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้ โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคต รวมถึงการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งยังมีอยู่จำกัดในยุคเศรษฐกิจที่ท้าทายเช่นนี้
ก้าวต่อไป: การสร้างอนาคตที่มั่นคงให้กับอสังหาริมทรัพย์ไทย
วิกฤตการณ์ครั้งนี้เป็นโอกาสให้เราได้ทบทวนและวางรากฐานใหม่ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างจริงจัง การรับฟังเสียงของผู้เชี่ยวชาญ การทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐและเอกชน รวมถึงการปรับตัวของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการพาอุตสาหกรรมนี้ก้าวผ่านความท้าทาย และสร้างอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนต่อไป
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้บริโภคที่กำลังมองหาโอกาสและแนวทางการปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ ถึงเวลาแล้วที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึก ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทาย และร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
