ปี 2569: วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวสู่ยุคแห่งการปรับสมดุลและความซับซ้อน ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด และปี 2569 นี้กำลังจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสในการปรับตัวและสร้างสมดุลใหม่ให้กับวงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: บทสรุปแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ”
ปี 2568 ที่กำลังจะผ่านพ้นไปนี้ ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญของความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ เราได้เผชิญกับ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (The Great Perfect Storm) ที่รุนแรงและครอบคลุมในหลายมิติ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดคอนโดและบ้านในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีมูลค่าการขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยทำสถิติสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท ในปี 2561 ปัจจุบันคาดการณ์ว่าจะเหลือเพียงราว 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
ปัจจัยหลักที่บั่นทอนตลาด ได้แก่:
ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัว: อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
กำลังซื้อที่ลดลง: การที่อสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากต้องหันไปพึ่งพาการเช่า หรือมองหาบ้านมือสองแทน
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มราคาที่ไม่สูงนักพุ่งสูงถึง 50-70%
ต้นทุนค่าครองชีพที่สูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะค่าเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญ
แนวโน้มปี 2569: ก้าวสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อน”
สำหรับปี 2569 ผมมองว่าจะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อน” (The Year of New Balance & Complexity) โดยตลาดคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท ต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าจะมีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตถึง 5% เป็นอย่างน้อย ภาคอสังหาริมทรัพย์จึงจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
“New Balance”: การปรับสมดุลของตลาดอสังหาริมทรัพย์
คำว่า “New Balance” สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในตลาด ทั้งในแง่ของยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั่วทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดต่างจังหวัด รวมถึงการปรับตัวของกำลังซื้อที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ การที่อสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงเกินไป เป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับคนรุ่นใหม่ ทำให้ตลาดเช่าและตลาดบ้านมือสองเริ่มมีบทบาทมากขึ้น
“Complexity”: ความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในธุรกิจที่อยู่อาศัย
“Complexity” บ่งชี้ถึงความซับซ้อนของตลาดที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เราเห็นความหลากหลายของผลิตภัณฑ์มากขึ้น ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตลอดจนรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว (30-60 ปี) ราคาของอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคาหลักร้อยล้านบาท
ความซับซ้อนเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเข้าถึงสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ โดยเห็นได้จากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงมาก นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มสูงขึ้น ยังเป็นอีกปัจจัยที่เพิ่มภาระให้กับผู้บริโภค
“Structural Problem”: ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องเร่งแก้ไข
“Structural Problem” คือปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาว รวมถึงโครงสร้างที่สนับสนุนกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่ไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
การวิเคราะห์เชิงลึก: ดีมานด์และกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป
เมื่อพิจารณาลงลึกในแต่ละกลุ่มสินค้าและระดับราคา พบว่า:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่ม “เอาต์” จากความสนใจของตลาด เนื่องจากข้อจำกัดด้านพื้นที่และฟังก์ชันการใช้งานเมื่อเทียบกับราคา
บ้านเดี่ยว: แม้จะยังไปได้ดี แต่ก็เผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายการควบคุมเงินทุนของประเทศต้นทาง และการปราบปรามการใช้ทุนเทาหรือตัวแทนนอมินี หากไม่มีการส่งเสริมการเช่าระยะยาว 60 ปี รูปแบบบ้านเดี่ยวอาจเผชิญความท้าทายในระยะยาว
การเช่าระยะยาว: พบว่าลูกค้าชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น แม้จะยอมจ่ายค่าเช่าต่อเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: กลุ่มนี้ได้รับผลกระทบหนักที่สุด โดยมียอดขายติดลบกว่า 52% ในปีก่อน และมีแนวโน้มลดลงไปอีกในปีนี้ เนื่องจากการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่มาก เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและสินเชื่อ ทำให้การซื้อบ้านเป็นไปได้ยาก
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณไม่ค่อยดี ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันสูงขึ้นในการพัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองดีมานด์ของกลุ่มลูกค้าระดับบน
บ้านมือสอง: แม้จะมีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ในภาพรวมตลาด แต่แท้จริงแล้วไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่เป็นตัวเลือกของผู้บริโภคที่ขาดกำลังซื้อบ้านใหม่
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะ 8+3 ประการแก่ภาครัฐ
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถประคับประคองและฟื้นตัวได้ ผมได้เสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็นมาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน
มาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน (Roadmap 8):
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ระยะยาว: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดและเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ผลักดันการขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติ นำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เป็นโครงสร้างที่มั่นคงและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการครอบงำโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับเปลี่ยนแนวทางการอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้ ผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำ และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สร้างกลไกในการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ ให้สามารถนำบ้านมาเป็นหลักประกันได้ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): ภาครัฐควรสนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเน้นย้ำว่าไม่ใช่การส่งเสริมการพนัน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่สิ้นสุดโครงการแล้ว พร้อมทั้งพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน (Urgent Measures 3):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานวงเงินจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้ง MRR และ MLR ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: กุญแจสู่ความสำเร็จในยุคใหม่
สำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังและกลยุทธ์ที่เฉียบคม การบริหารจัดการต้องมุ่งเน้นไปที่สองด้านหลัก ได้แก่ การเงิน (Financial Side) และ การตลาด/การขาย (Commercial Side)
ด้านการเงิน: การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาเป็นอันดับแรก พร้อมกับการตั้งการ์ดสูงในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการตลาด/การขาย: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝัน การวิเคราะห์และเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดอย่างแม่นยำ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การปรับตัวอย่างต่อเนื่อง การมองหาโอกาสใหม่ๆ และการสร้างสรรค์นวัตกรรม จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และพร้อมที่จะเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต
เราขอเชิญชวนผู้ที่เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน และผู้บริโภคทุกท่าน มาร่วมกันศึกษา ทำความเข้าใจ และร่วมกันหาทางออก เพื่อสร้างสรรค์อนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ยั่งยืนและเติบโตต่อไป
