อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับสมดุลสู่ความท้าทายใหม่ ท่ามกลางภาพเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน
บทนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2568 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลต้องเผชิญกับความท้าทายที่หนักหน่วงอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ยอดขายที่เคยสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 หดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งถือเป็นตัวเลขยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี การคาดการณ์สำหรับปี 2569 นั้น ยังคงสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ทรงตัวในระดับ 2.6 – 3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มเช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี จนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะขยับไปถึงระดับ 5% จึงจะเริ่มมองเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน
ปี 2568 นี้ จึงเป็นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ขณะที่ปี 2569 จะก้าวสู่ยุคแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งคำว่า “การปรับสมดุลใหม่” นี้ สะท้อนถึงภาวะที่ยอดขายและยอดโอนทั่วทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล และตลาดระดับประเทศ ต่างลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด อีกทั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสอง รวมถึงการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้างที่ซ่อนอยู่
คำว่า “Complexity” หรือ “ความซับซ้อน” นั้น อธิบายถึงลักษณะตลาดที่อยู่อาศัยที่หลากหลายและเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบผลิตภัณฑ์ที่ครอบคลุมตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี นอกจากนี้ยังมีช่วงราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูที่มีมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท สถาบันการเงินเองก็มีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% และภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่เพิ่มสูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยรวม
ส่วน “Structural Problem” หรือ “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” ที่เราเผชิญอยู่ คือการขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทยอย่างชัดเจน ขณะเดียวกันก็ขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถก้าวเข้าสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้
การกู้ไม่ผ่าน: ปัญหาที่ลุกลามจากฐานสู่ยอด
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าทาวน์เฮาส์ ซึ่งเคยเป็นที่นิยมในอดีต กำลังเริ่มเสื่อมความนิยมลงอย่างเห็นได้ชัด บ้านเดี่ยวเองก็ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยหลายประการ เช่น นโยบายของประเทศต้นทางที่เข้มงวดกับการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี รวมถึงการตรวจสอบที่เข้มข้นขึ้น ล้วนส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง หากยังไม่มีการปรับเปลี่ยนนโยบายให้เอื้อต่อการเช่าระยะยาว 60 ปี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น แม้จะต้องยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาทก็ตาม เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบที่ซับซ้อนจากหน่วยงานภาครัฐของไทย การเลือกเช่ารายเดือนจึงเป็นทางออกที่ดีกว่าการเผชิญกับปัญหาทางกฎหมาย ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลโดยตรงต่อความต้องการซื้อที่ลดลง
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะมีแนวโน้มลดลงไปอีกเหลือเพียงประมาณ 1 ใน 3 ของตลาดเท่านั้น สาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อในกลุ่มนี้จะยังมีอยู่สูงก็ตาม เนื่องจากโครงสร้างประชากรที่ยังคงเป็นเช่นเดิม แต่ข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้ ยิ่งเมื่อบวกกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับ 1-2% ซึ่งไม่สามารถเป็นแรงขับเคลื่อนให้เกิดการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนี้สินระยะยาวได้
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มปรากฏสัญญาณที่น่าเป็นห่วงเช่นกัน โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มมีการชะลอตัวลง ซึ่งต่างจากวิกฤตเศรษฐกิจในอดีตที่มักจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทเป็นหลัก ในขณะที่ตลาดห้องชุดระดับหรูราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วนภาพรวมของบ้านมือสองนั้น แม้จะดูมีความสำคัญมากขึ้นในมุมของภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดแล้ว จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง หากแต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่นั้น เป็นผลมาจากขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่เล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟู
เพื่อเป็นการประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และวางรากฐานสำหรับการเติบโตในระยะยาว ผมได้เสนอแนะแนวทางสำหรับรัฐบาลหลังการเลือกตั้งภายใต้โมเดล “8+3” โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ซึ่งควรเริ่มดำเนินการทันที และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน ที่มุ่งหวังผลในระยะสั้นปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่สอดคล้องกับเศรษฐกิจ: ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและสร้างกองทุนที่อยู่อาศัย: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี และเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เพื่อนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำให้เป็นโครงสร้างที่ยั่งยืนและถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้ชัดเจนเกี่ยวกับการบริหารนิติบุคคล โดยมีหลักการสำคัญคือการจำกัดสัดส่วนเสียงของผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติไม่ให้เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคลโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าสัดส่วนเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และช่วยลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้: ปรับปรุงหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อให้เป็นไปตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น ต่างจากการปฏิเสธสินเชื่อในปัจจุบัน
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้ที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Health Care Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Mega Theme Park) ในรูปแบบเดียวกับ Disneyland หรือ Universal Studios, ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภค: พัฒนามูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด นอกจากนี้ ยังเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้านสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด
ขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และขยายเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสำหรับผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) แม้ว่า กนง. จะมีการลดดอกเบี้ยไปแล้ว 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงปรับตัวขึ้นสู่จุดสูงสุดใหม่ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
การประคองธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: สู่ปีแห่งความยืดหยุ่น
สำหรับปี 2569 ซึ่งเปรียบเสมือน “ปีม้าไฟ” (Year of the Fire Horse) ยังคงเป็นปีที่เต็มไปด้วยความยากลำบาก ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวอย่างชาญฉลาด โดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ปัจจัยหลักอย่างแม่นยำ นั่นคือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) โดยให้เป็นความสำคัญอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ ควบคู่ไปกับการตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังอย่างยิ่งในการลงทุน เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังคงไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน และกำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มถดถอยอย่างต่อเนื่อง
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ ปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อตลาดนั้นมีหลากหลายและยากต่อการคาดการณ์ การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อที่ยังคงมีอยู่ แม้จะมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองเช่นนี้ คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้
บทสรุปและก้าวต่อไป
ในปี 2569 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงเผชิญกับสภาวะที่ท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการได้แสดงศักยภาพในการปรับตัวและสร้างสรรค์กลยุทธ์ใหม่ๆ ที่จะนำพาธุรกิจไปสู่อนาคต หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่พร้อมจะนำพาคุณฝ่าฟันอุปสรรคและคว้าโอกาสในช่วงเวลาที่สำคัญนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนและสร้างความสำเร็จไปด้วยกัน
