ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: การปรับสมดุลสู่ยุคใหม่ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาหลายครั้ง ทั้งช่วงขาขึ้นที่คึกคักและช่วงขาลงที่ต้องประคับประคองสถานการณ์ แต่สำหรับปี 2568 และแนวโน้มปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่ตลาดกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและต้องการการปรับตัวในระดับโครงสร้างอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
ภาพรวมตลาดคอนโดและบ้าน: ยอดขายหดตัวสู่ระดับใหม่
จากข้อมูลการประเมินของสมาคมอาคารชุดไทย โดยคุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมฯ ได้ฉายภาพที่ค่อนข้างชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยเป็นหัวจักรสำคัญของภาคนี้ กำลังเผชิญกับการหดตัวของยอดขายอย่างมีนัยสำคัญ จากระดับสูงสุดที่เคยทำได้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดการณ์ว่ายอดขายในปี 2568 จะลดลงเกือบครึ่ง เหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือจุดต่ำสุดใหม่ หรือ New Low ในรอบทศวรรษที่ผ่านมา
แนวโน้มสำหรับปี 2569 ยังคงคาดการณ์ว่าตลาดจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาทต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว คือการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ เพียง 1-2% ซึ่งต่ำกว่าระดับ 5% ที่จำเป็นต่อการกระตุ้นการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ
ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสู่ยุคแห่งความสมดุลและความซับซ้อน
หากเปรียบเทียบลักษณะของปี 2568 ที่ผ่านมาว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจอย่างรอบด้านและต่อเนื่อง ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในหลายมิติ
New Balance: การปรับสมดุลใหม่นี้เกิดขึ้นจากหลายปัจจัย เริ่มจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและทั่วประเทศลดลงอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ซบเซา กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติที่อ่อนแอลง นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ขณะที่โครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐยังไม่เพียงพอ
Complexity: ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเผชิญกับความซับซ้อนที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ รูปแบบผลิตภัณฑ์มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ โดยมีทั้งรูปแบบการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาเองก็มีความแตกต่างกันอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมหลักแสนบาท ไปจนถึงยูนิตหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่ซ้ำเติมตลาดคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 50-70% ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ และภาระค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น เช่น ค่าเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ในชีวิตประจำวัน
Structural Problem: ประเทศไทยกำลังเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ประการแรกคือการขาดโครงสร้างที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน และประการที่สองคือการขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลงจนไม่สามารถซื้อบ้านได้
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: ลามจากฐานรากสู่กลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง
การวิเคราะห์เชิงลึกในแต่ละกลุ่มผลิตภัณฑ์พบว่า ทาวน์เฮาส์เริ่มไม่เป็นที่นิยมเท่าที่เคยเป็นมา ส่วนบ้านเดี่ยวยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มได้รับแรงกดดันจากการหายไปของกำลังซื้อจากต่างชาติ ซึ่งเป็นผลมาจากนโยบายของประเทศต้นทางที่เข้มงวดกับการโอนเงินข้ามประเทศ รวมถึงการปราบปรามการใช้ทุนเทาและนอมินี ทำให้คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวอาจจะยังคงมีแนวโน้มลดลง หากไม่มีการออกกฎหมายรองรับการเช่าระยะยาว 60 ปี
สถานการณ์ที่น่าสนใจคือ ชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น แม้จะยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การตัดสินใจเช่าแทนการซื้อนี้ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบสูงถึง 52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ในกลุ่มนี้ยังมีอยู่จริง ตามโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้ไม่สามารถซื้อได้ การเติบโตทางเศรษฐกิจที่อยู่ในระดับ 1-2% ก็ไม่มีแรงขับเคลื่อนเพียงพอที่จะกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
สำหรับกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่กลุ่มผู้ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ขณะที่คอนโดมิเนียมราคาสูงระดับ 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
ส่วนตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการเติบโตของตลาดบ้านมือสองไม่ได้มาจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างแท้จริง แต่เป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากกำลังซื้อที่ถดถอย
ข้อเสนอแนะโรดแมป 8+3 ต่อรัฐบาล: สู่การสร้างโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ และสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในอนาคต สมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งออกเป็น 8 มาตรการเพื่อวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองสถานการณ์ในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
การทบทวนมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนดมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นและสนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อที่เหมาะสม
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: เสนอให้ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งเป็นกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรให้มีการบริหารจัดการนิติบุคคลที่โปร่งใส โดยจำกัดสัดส่วนเสียงของชาวต่างชาติไม่ให้เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารจัดการนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้กับธนาคารในการพิจารณาสินเชื่อ และช่วยลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
มาตรการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับเปลี่ยนแนวทางการอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้เป็นหลัก ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงควรมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับผู้กู้ แทนที่จะเป็นการปฏิเสธสินเชื่อเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): พัฒนากลไกในการรวมหนี้สินครัวเรือน เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยลดภาระหนี้สินและแก้ไขปัญหาหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Projects): รัฐควรส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้ควรไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและภาษีลาภลอย: เพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของรัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วตามกำหนดเวลา นอกจากนี้ ควรพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด
ขยายมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไป โดยปรับเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา เพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อตลาดในวงกว้าง
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: เสนอให้ธนาคารพิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ในเดือนธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของธนาคารพาณิชย์นั้นมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นส่วนหนึ่งที่อธิบายได้ว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารกลับทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจประคับประคองในปีแห่งม้าไฟ
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ “ปีม้าไฟ” หรือปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวที่สำคัญที่สุดอยู่ที่การบริหารจัดการสองด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพ โดยต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงอ่อนแอ
ส่วนในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝัน และที่สำคัญคือการเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงฝืดเคืองนี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่ต้องการการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญ การร่วมมือระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างสมดุลที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับภาคส่วนนี้ หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้ และการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งเพื่อนำทางสู่ความสำเร็จในอนาคตอันใกล้นี้
