Here’s a new article, rewritten in Thai and following all your requirements:
พลิกโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับสมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาดไทย ตั้งแต่ยุคทองแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด จนถึงช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญและกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการนำพาธุรกิจให้รอดพ้นจากพายุเศรษฐกิจ บทความนี้จะพาคุณเจาะลึกถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงปี 2568 ที่ผ่านมา และแนวโน้มที่คาดการณ์ในปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง ซึ่งผมมองว่าเป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุลใหม่” (New Balance) ที่ซับซ้อนและเต็มไปด้วยความท้าทายเชิงโครงสร้าง (Structural Problem)
บทสรุปจากภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: เมื่อ “พายุเศรษฐกิจ” กระหน่ำซ้ำเติม
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เผชิญกับสภาวะที่ “บอบช้ำ” อย่างหนัก ยอดขายรวมที่เคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในช่วงปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ คาดการณ์กันว่ายอดขายในปี 2568 จะอยู่ที่ประมาณ 2.62 แสนล้านบาท หรือลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง นี่ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัว แต่เป็นการสร้างสถิติยอดขายใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบกว่าทศวรรษ ปรากฏการณ์นี้เป็นผลพวงมาจากการถาโถมของวิกฤตเศรษฐกิจจากปัจจัยรอบด้าน ทั้งภายในและภายนอกประเทศ ที่ส่งผลกระทบแบบเต็มรูปแบบ
แนวโน้มปี 2569: “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” และความซับซ้อนที่รออยู่
สำหรับปี 2569 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังคงมีแนวโน้มทรงตัวในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และคาดว่าจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี กว่าที่เราจะเห็นการฟื้นตัวที่ชัดเจน จำเป็นต้องอาศัยปัจจัยบวกที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ควรจะขยายตัวอย่างน้อย 5% อย่างต่อเนื่อง
ผมมองว่าปี 2569 จะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งประกอบด้วยสามองค์ประกอบหลักที่สะท้อนสภาพตลาดได้อย่างแม่นยำ:
การปรับสมดุลใหม่ (New Balance): สะท้อนจากยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ปัจจัยที่ทำให้เกิดการปรับสมดุลนี้ ได้แก่:
การเติบโตของ GDP ที่ต่ำ: อัตราการเติบโตของ GDP อยู่ในระดับ 1-2% ทำให้กำลังซื้อโดยรวมอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด
กำลังซื้อที่หดตัว: ทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติที่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจ
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะสำหรับคนรุ่นใหม่ที่ความสามารถในการซื้อบ้านลดน้อยลง ทำให้ต้องหันไปพึ่งพาการเช่า หรือบ้านมือสองแทน
การขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: ที่ไม่สามารถตอบสนองต่อความต้องการและกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป
ความซับซ้อน (Complexity): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนในตลาดมากขึ้น สะท้อนได้จาก:
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตั้งแต่คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์แบบซื้อขาด หรือเช่าระยะยาว 30-60 ปี
ช่วงราคาที่กว้างขวาง: มีตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้
ภาระค่าครองชีพที่เพิ่มสูง: โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ซึ่งเป็นภาระก้อนใหญ่สำหรับคนเมือง
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับ:
การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: ปัญหาการใช้ช่องโหว่ทางกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัด
ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่: ซึ่งมีกำลังซื้อที่ลดลง และไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกตลาด: สินค้าใดมาแรง สินค้าใดเริ่มถดถอย?
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีสัญญาณที่น่าสนใจ:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่ม “เอาต์” หรือความนิยมลดลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและกลุ่มนอมินี หากไม่มีมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี การขายบ้านเดี่ยวอาจมีแนวโน้มถดถอยลงเรื่อยๆ
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาให้ความสนใจการเช่ามากขึ้น แม้จะต้องยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาสูง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ยอดขายติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า และในปี 2568 ก็ยิ่งน้อยลงไปอีก เหลือเพียงประมาณ 1 ใน 3 ของตลาด แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่มาก เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่เปลี่ยนแปลง แต่ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่สูงถึง 70% ทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ จึงไม่มีแรงผลักดันในการก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มส่งสัญญาณความอ่อนแอ ยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการย่อตัวลงอย่างชัดเจน จากที่เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
คอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ยังคงมีการแข่งขันพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อเจาะลึกจะพบว่าไม่ได้เติบโตแบบก้าวกระโดด เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลงจากกำลังซื้อที่จำกัด
โรดแมปสู่การฟื้นตัว: ข้อเสนอแนะ 8+3 สำหรับภาครัฐ
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป” หรือแผนการดำเนินงานสำหรับภาครัฐหลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก ได้แก่ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อผลักดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืน
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (Long-term Structural Measures):
ทบทวนมาตรการ LTV (Loan to Value) อย่างเหมาะสม: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อไม่ให้เป็นอุปสรรคต่อการซื้อที่อยู่อาศัย
ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าและการจัดเก็บภาษี: เสนอให้ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี สำหรับชาวต่างชาติ โดยให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้ส่วนนี้ไปจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างที่มั่นคงและถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านการปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยมีหลักการสำคัญคือ การบริหารนิติบุคคลต้องให้เสียงของเจ้าของกรรมสิทธิ์ชาวไทยมีสัดส่วนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการที่ชาวต่างชาติจะเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance (ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย): ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): พัฒนากลไกการรวมหนี้สินเชื่อต่างๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Projects): รัฐบาลควรสนับสนุนและส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการศูนย์สุขภาพ (Healthcare Centers), ศูนย์การศึกษา (Education Hubs), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Parks) ในระดับ Universal Studios, ศูนย์การประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการนำบ่อนกาสิโนเข้ามาเกี่ยวข้อง
สร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ: สนับสนุนการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วตามระยะเวลาที่กำหนด นอกจากนี้ ยังเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดปี 2569 (3 Immediate Measures for 2025):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (Loan to Value) หรือการกู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100% ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ให้หมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา เพื่อช่วยเหลือผู้บริโภคทุกกลุ่ม
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: สถาบันการเงินควรลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ แม้ว่า กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดของธนาคารกลับมีเพียง 0.05-0.10% เท่านั้น
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: หัวใจสำคัญสู่ความอยู่รอด
ในปี 2569 ซึ่งผมมองว่าเป็น “ปีม้าไฟ” ที่ยังคงมีความท้าทายต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการอย่างมีกลยุทธ์ โดยเน้น 2 หัวข้อหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพ เป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งตั้งการ์ดให้สูงและมีความระมัดระวังในการลงทุนใหม่ๆ ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวต่อทุกการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคต นอกจากนี้ การปรับกลยุทธ์ให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งยังมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง ถือเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการหาคำตอบในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการเลือกพันธมิตรที่เชื่อถือได้ คือก้าวสำคัญที่จะนำคุณไปสู่ความสำเร็จ อย่าพลาดโอกาสในการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณวันนี้!
