แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ท่ามกลางความท้าทาย เศรษฐกิจถดถอย การปรับสมดุลสู่โอกาสใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มานับไม่ถ้วน ปี 2568 ที่ผ่านมานั้น เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง ด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ส่งผลให้ภาพรวมตลาดทรงตัวในระดับที่น่ากังวล ยอดขายที่เคยทะยานสูงถึง 5 แสนล้านบาทในช่วงปี 2561 ลดลงฮวบฮาบเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
เมื่อมองไปยังปี 2569 สถานการณ์ยังคงไม่สู้ดีนัก คาดการณ์ยอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาทต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยที่จะผลักดันให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งนั้น ยังคงมองเห็นได้ไม่ชัดเจน ความหวังอยู่ที่การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่จะกลับมาสู่ระดับ 5% ซึ่งเป็นสัญญาณสำคัญที่จะจุดประกายให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง
ปีแห่งความสมดุลใหม่: ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง
ธีมหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 นั้นคือ “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจลูกใหญ่ที่พัดกระหน่ำ ส่วนในปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนี้ ข้าพเจ้ามองว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ที่มาพร้อมกับความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
“New Balance” ในที่นี้ หมายถึงการปรับตัวของตลาดสู่จุดสมดุลใหม่ที่ยอดขายและยอดโอนทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศลดลงอย่างมีนัยสำคัญ การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ขณะที่โครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐยังคงมีจำกัด
“Complexity” สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในธุรกิจที่อยู่อาศัย ตลาดมีผลิตภัณฑ์หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการครอบครองก็มีตั้งแต่การซื้อขาดไปจนถึงการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาก็มีตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาใหญ่ที่หลายคนเผชิญคือการอนุมัติสินเชื่อที่ยากลำบาก โดยสัดส่วนผู้กู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้นจากระบบขนส่งมวลชน ยิ่งเพิ่มภาระค่าครองชีพให้กับประชาชน
“Structural Problem” ชี้ให้เห็นถึงการขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่สนับสนุนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงการขาดโครงสร้างที่รองรับความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลงจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตา: การกู้ไม่ผ่านที่ลุกลาม และตลาดที่เปลี่ยนแปลง
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของตลาดแต่ละเซ็กเมนต์ เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มมีความต้องการลดลงในยุคนี้
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มได้รับแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดน้อยลง เนื่องจากนโยบายการควบคุมเงินโอนข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และนอมินีในหลายประเทศ หากไม่มีมาตรการรองรับ เช่น การให้สิทธิเช่าระยะยาว 60 ปี อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลงเรื่อยๆ
การเช่าระยะยาว: ปรากฏการณ์ที่น่าสนใจคือ การที่ชาวต่างชาติบางกลุ่มยอมเช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมหรูในราคาสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการเสี่ยงถูกจับ ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบต่อดีมานด์การซื้อโดยตรง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ในปีที่ผ่านมา กลุ่มนี้มียอดขายติดลบถึง -52% และคาดว่าจะยิ่งลดน้อยลงในปี 2569 เหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด สาเหตุหลักมาจากสัดส่วนการกู้ไม่ผ่านที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่ตามโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ยังคงได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): ตลาดนี้ยังคงมีการแข่งขันสูงจากผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการออกมาอย่างต่อเนื่อง
บ้านมือสอง: ดูเหมือนจะมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาในเชิงลึก จะพบว่าบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่มีสัดส่วนใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดบ้านใหม่มีขนาดเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อประคองและผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ ข้าพเจ้าได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก:
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่ง):
มาตรการ LTV (Loan to Value): ปรับปรุงและกำหนดมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้ส่วนนี้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: บังคับใช้กฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรอย่างจริงจัง โดยกำหนดหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารจัดการนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้แก่สถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางและล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ที่ปัจจุบันถูกปฏิเสธโดยสิ้นเชิง
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center) ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub) สวนสนุกระดับโลก (Theme Park) ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์กีฬาและความบันเทิง (Sports & Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการผลักดันเรื่องกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภค: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของรัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างเสร็จสิ้นตามกำหนดเวลา และเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากแนวเส้นทางเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วน (เพื่อประคับประคองสถานการณ์ในปี 2569):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี เป็นสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอให้ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จากเดิมที่มีเพดานวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาท ปรับให้ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคา และขยายเวลาสิ้นสุดจาก 30 มิถุนายน 2569 ไปเป็น 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งในการปรับลดล่าสุด 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ธนาคารพาณิชย์ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายได้ว่าเหตุใดหุ้นกลุ่มธนาคารจึงปรับตัวขึ้นทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: บริหารจัดการอย่างรอบคอบ
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะยังคงเป็นปีแห่งการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ โดยต้องให้ความสำคัญสูงสุดกับ 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่
ด้านการเงิน (Financial Side): กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก และต้องเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัว ยืดหยุ่น และพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจริง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
ปี 2569 นี้จะเป็นบททดสอบที่สำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความท้าทายที่รออยู่เบื้องหน้าย่อมมีอยู่จริง แต่ในขณะเดียวกัน โอกาสในการปรับตัวและสร้างสมดุลใหม่เพื่ออนาคตที่ยั่งยืนก็เป็นสิ่งที่มองข้ามไม่ได้ หากรัฐบาลและภาคเอกชนสามารถร่วมมือกันผลักดันมาตรการที่เหมาะสม การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ใช่เรื่องที่ไกลเกินเอื้อม
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนและก้าวไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างไม่หยุดนิ่ง.
