ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับสมดุลสู่ความท้าทายใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรและความผันผวนของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2569 นี้ เป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและจำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นไปได้ สมาคมอาคารชุดไทยได้ประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยคาดการณ์ว่ายอดขายรวมจะอยู่ที่ระดับ 2.6 – 3 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นระดับที่ทรงตัวจากปี 2568 ที่คาดว่าจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญจากจุดสูงสุดที่เคยทำได้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561
ปีแห่งพายุเศรษฐกิจและสู่วัฏจักรใหม่
ผมมองว่าปี 2568 ที่ผ่านมาคือ “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ เมื่อปัจจัยลบต่างๆ ประดังเข้ามาพร้อมกัน ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราเงินเฟ้อที่สูง นโยบายการเงินที่เข้มงวด และความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2569 นี้ ผมนิยามว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวเข้าสู่จุดสมดุลใหม่ที่เปราะบาง ท่ามกลางความซับซ้อนของตลาด และปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยังรอการแก้ไข
“New Balance” – ยอดขายและกำลังซื้อที่ลดลง
คำว่า “New Balance” ในที่นี้ หมายถึงภาพรวมของตลาดที่มียอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ปัจจัยหลักมาจากอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ที่คาดว่าจะยังอยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ทำให้กำลังซื้อทั้งของคนไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
ประเด็นที่น่ากังวลยิ่งขึ้นคือราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ส่งผลให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าที่อยู่อาศัย หรือมองหาบ้านมือสองแทน ซึ่งเป็นแนวโน้มที่ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ
“Complexity” – ความซับซ้อนที่ท้าทายผู้ประกอบการ
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งในแง่ของผลิตภัณฑ์ที่มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว (30-60 ปี)
ช่วงราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความหลากหลายอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท
แต่ความท้าทายที่สำคัญที่สุดประการหนึ่งคือ การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินหลายแห่งมีแนวโน้มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) สูงถึง 50-70% โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง
นอกจากนี้ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ก็เป็นภาระก้อนใหญ่ที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
“Structural Problem” – ช่องว่างเชิงโครงสร้างที่ต้องแก้ไข
“Structural Problem” คือปัญหาเชิงโครงสร้างที่ประเทศไทยยังขาดการรองรับที่ดี ทั้งในระยะยาวและระยะสั้น
ประการแรก คือ การขาดโครงสร้างที่เอื้อต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาว การมีข้อจำกัดในการถือครองกรรมสิทธิ์ทำให้ชาวต่างชาติบางส่วนลังเลที่จะลงทุนในประเทศไทย
ประการที่สอง คือ การขาดโครงสร้างที่รองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ ที่มีกำลังซื้อลดลงจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
วิเคราะห์เจาะลึก: ผลกระทบต่อแต่ละเซกเมนต์
เมื่อพิจารณาลงลึกในแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ พบว่า
ทาวน์เฮาส์: กำลังเริ่มเผชิญกับความท้าทายและอาจจะไม่ใช่สินค้าที่ได้รับความนิยมเท่าที่ควรในยุคปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่ก็เริ่มได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง ปัญหาการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทา และนอมินี ทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีมาตรการรองรับที่ชัดเจน เช่น การเสนอ สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
การเช่า: ลูกค้าต่างชาติบางส่วนหันมาให้ความสนใจ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ มากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการตกเป็นข่าว
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าความต้องการยังมีอยู่สูงเนื่องจากโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อและ GDP ที่เติบโตต่ำ ทำให้การตัดสินใจซื้อเป็นไปได้ยาก
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ปรับตัวลดลง แสดงให้เห็นว่าวิกฤตเศรษฐกิจไม่ได้จำกัดอยู่เพียงกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทอีกต่อไป
กลุ่มราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): ยังคงมีการแข่งขันที่สูงขึ้นในแง่ของการพัฒนาโครงการ
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อวิเคราะห์เชิงลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนมีความใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องมาจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟู
ในฐานะตัวแทนภาคเอกชน ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ เพื่อเป็นแนวทางในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ และวางรากฐานสำหรับการเติบโตในระยะยาว
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (8 ข้อ):
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ควรมีการปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อไม่ให้เป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อ
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลพิจารณาขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี และนำรายได้จากการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติไปจัดตั้งเป็นกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ถือเป็นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ควรกำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายจัดสรรที่ดินให้ชัดเจน โดยเฉพาะการบริหารนิติบุคคล ซึ่งควรจำกัดสัดส่วนเสียงของชาวต่างชาติไม่ให้เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: นำเสนอแนวทางการพิจารณาสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ คือ ความเสี่ยงต่ำ คิดดอกเบี้ยต่ำ ความเสี่ยงสูง คิดดอกเบี้ยสูงกว่า วิธีนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้ จากปัจจุบันที่สถาบันการเงินมักจะปฏิเสธสินเชื่อเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): เสนอการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ เช่น Health Care Center, Education Hub, สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีการเปิดบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและภาษีลาภลอย (Windfall Tax): เพิ่มมูลค่าของโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอยจากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคอง (3 ข้อ):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (การกู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100%) ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานราคาอสังหาริมทรัพย์จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ขอให้สถาบันการเงินกำกับดูแลให้มีการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวของผู้ประกอบการ
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องบริหารจัดการอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะในด้าน การเงิน (Financial Side) และ การตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องเป็นอันดับแรก และตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาด: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัว ยืดหยุ่น และพร้อมรับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเวลาของการปรับตัวครั้งใหญ่ เราต้องอาศัยความเข้าใจเชิงลึก การวางแผนกลยุทธ์ที่เฉียบคม และการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและเอกชน เพื่อสร้างความสมดุลใหม่และฝ่าฟันความท้าทายเหล่านี้ไปให้ได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และกำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคตที่กำลังจะมาถึง อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ หรือเข้าร่วมกลุ่มสัมมนาเพื่อแลกเปลี่ยนความรู้และมุมมอง การลงมือทำตั้งแต่ตอนนี้ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว.
