ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568-2569: การปรับสมดุลในภาวะเศรษฐกิจผันผวน และกลยุทธ์เพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญหลายประการที่ส่งผลกระทบต่อทิศทางตลาด ปี 2568 เป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างรอบด้าน จากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อนและต่อเนื่อง บทวิเคราะห์นี้จะพาเจาะลึกถึงสถานการณ์ปัจจุบัน แนวโน้มที่คาดการณ์ และข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์เพื่อนำพาผู้ประกอบการและนักลงทุนให้สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ไปได้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: สัญญาณเตือนจากภาวะเศรษฐกิจ
จากข้อมูลและการประเมินสถานการณ์ล่าสุด ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2568 นี้ คาดการณ์ว่าจะเห็นการหดตัวของยอดขายอย่างมีนัยสำคัญ จากระดับสูงสุดที่เคยทำได้ราว 5 แสนล้านบาทในปี 2561 สู่ระดับประมาณ 2.62 แสนล้านบาท คิดเป็นการลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง ปรากฏการณ์นี้ถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ สะท้อนถึงผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างเต็มรูปแบบตลอดทั้งปี
ปี 2569: ทิศทางตลาดกับการปรับสมดุลครั้งใหม่
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในช่วง 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี เนื่องจากยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนเพียงพอที่จะกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด การคาดการณ์ระดับนี้จะยังคงอยู่จนกว่าจะเห็นการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) อยู่ในระดับ 5% ซึ่งจะเป็นสัญญาณสำคัญที่จะนำมาซึ่งโอกาสในการฟื้นตัวที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์
ธีมหลักที่ขับเคลื่อนตลาดในปี 2568 คือ “Year of The Great Perfect Storm” หรือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” สะท้อนถึงปัจจัยลบที่เกิดขึ้นพร้อมกันหลายประการ ในขณะที่ปี 2569 จะถูกนิยามว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง”
เจาะลึก “New Balance, Complexity, Structural Problem”
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): คำนี้สะท้อนถึงการลดลงของยอดขายและยอดโอนในทุกเซ็กเมนต์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และทั่วประเทศ การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือตลาดบ้านมือสองมากขึ้น รวมถึงการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดเพิ่มมากขึ้นในหลากหลายมิติ ผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย เช่น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกัน ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์เองก็มีความแตกต่างอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท
ประเด็นสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 50-70% ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ ปัญหานี้ลุกลามจากกลุ่มผู้มีรายได้น้อยไปสู่กลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่มีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ของผู้บริโภค
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยประสบปัญหาขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน ในขณะเดียวกันก็ขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
ผลกระทบต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และระดับราคา
เมื่อพิจารณาลงลึกในแต่ละประเภทผลิตภัณฑ์ พบว่า ทาวน์เฮาส์ เริ่มมีสัญญาณของการถดถอยออกจากตลาด ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่เริ่มลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการแก้ปัญหาเรื่องสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีมารองรับ คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะทยอยลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมา เช่าอสังหาริมทรัพย์ แทนการซื้อ โดยยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ปรากฏการณ์นี้จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อในตลาด
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยประสบปัญหาติดลบกว่า -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะยิ่งลดน้อยลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อจะยังมีอยู่ แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและสินเชื่อทำให้ไม่สามารถดำเนินการซื้อได้
สำหรับ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณความไม่แน่นอน ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่เคยได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเป็นหลักคือกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วน ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
เทรนด์ บ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อวิเคราะห์ให้ลึกซึ้ง จะพบว่าการเติบโตของตลาดบ้านมือสองไม่ได้มาจากดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นอย่างแท้จริง แต่เป็นเพราะสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ที่มีขนาดเล็กลง เนื่องด้วยกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค
ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์: โรดแมป 8+3 เพื่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากสถานการณ์และความท้าทายที่กล่าวมา ผมขอเสนอ โรดแมป 8+3 ต่อภาครัฐ เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและยกระดับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืน
โครงสร้างระยะยาว (8 มาตรการ):
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่เหมาะสม: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อให้การเข้าถึงสินเชื่อมีความยืดหยุ่นมากขึ้น
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติ แล้วนำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อสร้างโครงสร้างการถือครองที่ถาวรและเป็นธรรม
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายควบคุมการบริหารนิติบุคคลของอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการตัดสินใจไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคลโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดแนวทางการอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้กู้
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สร้างกลไกการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: กระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project) เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์บันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและภาษีลาภลอย: พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคภาครัฐให้เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน (3 มาตรการ):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100%) จากเดิมที่สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นเวลาอีก 1 ปี หรือจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ให้สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และขยายเพดานจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ให้ธนาคารกำกับดูแลให้มีการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินกลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อผู้กู้ทั่วประเทศ
การดำเนินธุรกิจในปี 2569: การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอด
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวของผู้ประกอบการจะต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาดและการขาย (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ถือเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ ควรตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการตลาดและการขาย: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง สามารถปรับตัวรับกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาด การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจในพลวัตของตลาด การมองการณ์ไกล และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ หากคุณเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางการดำเนินธุรกิจในปี 2569 หรือนักลงทุนที่ต้องการประเมินศักยภาพของตลาด มาพูดคุยเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณกันเถอะ เราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมสร้างอนาคตที่มั่นคงให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
