ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ข้าพเจ้าได้ประจักษ์ถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาแห่งความผันผวนทางเศรษฐกิจ การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสำหรับปี 2569 จึงเป็นการมองหา “สมดุลใหม่” ท่ามกลางคลื่นความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การหดตัวที่ประเมินไว้
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเผชิญกับการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ ยอดขายที่เคยสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้ลดลงเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวและ “สมดุลใหม่”
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีมูลค่าการขายอยู่ในช่วง 2.6 – 3 แสนล้านบาท ซึ่งจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างก้าวกระโดด คือการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ การฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องอาศัยการเติบโตของ GDP ในระดับ 5% หรือมากกว่านั้น
“Year of New Balance & Complexity & Structural Problem”: การวิเคราะห์เชิงลึก
ในปี 2569 เราอาจนิยามว่าเป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
New Balance (สมดุลใหม่): การหดตัวของยอดขายและยอดโอนที่เกิดขึ้นทั่วทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดต่างจังหวัด สะท้อนถึงภาวะกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทั้งจากผู้บริโภคไทยและชาวต่างชาติ การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับ 1-2% ไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องอาศัยการก่อหนี้ระยะยาว นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนเพิ่มขึ้นอย่างมาก รูปแบบของผลิตภัณฑ์มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงหลักร้อยล้านบาท ปัญหาสำคัญคือ การอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวด ส่งผลให้อัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูง กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่หนักหน่วง
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่สนับสนุนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน รวมถึงโครงสร้างที่รองรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อจำกัด ทำให้พวกเขาไม่สามารถเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยของตนเองได้
การวิเคราะห์เจาะลึกรายกลุ่มผลิตภัณฑ์และระดับราคา
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียด จะพบว่า:
ทาวน์เฮาส์: เริ่มมีสัญญาณไม่ดีนักในตลาดปี 2568 และคาดว่าจะยิ่งลดความนิยมลง
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการ แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง จากนโยบายการควบคุมเงินทุนระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทา และการใช้ตัวแทนนอมินี หากไม่มีการปรับปรุงกฎหมาย เช่น การให้สิทธิเช่าระยะยาว 60 ปี รูปแบบการขายบ้านเดี่ยวอาจต้องเผชิญกับการถดถอย
กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ: พบว่ามีแนวโน้มหันมาเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยยินดีจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์ในการซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ในปี 2568 กลุ่มนี้เผชิญการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ยอดขายติดลบอย่างหนัก และคาดว่าจะลดลงอีกในปี 2569 แม้ว่าความต้องการจะยังมีอยู่ก็ตาม
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัวในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 ซึ่งเดิมเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ยังคงมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการสูง
บ้านมือสอง: มีความสำคัญเพิ่มขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาในเชิงลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงบ้านใหม่เกิดจากการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีขนาดเล็กลง จากกำลังซื้อที่จำกัด
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ
เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืน ข้าพเจ้าขอเสนอ “โรดแมป 8+3” สำหรับภาครัฐ โดยแบ่งออกเป็นมาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ประการ และมาตรการเร่งด่วน 3 ประการ
มาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี สำหรับชาวต่างชาติ พร้อมทั้งจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างกลไกที่มั่นคงและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การบริหารจัดการนิติบุคคลที่ต้องมีเสียงส่วนใหญ่ของคนไทย เพื่อป้องกันการควบคุมจากชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (Risk-Based Lending) โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): พัฒนากลไกการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต และสินเชื่อรถยนต์ โดยใช้ที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน เพื่อช่วยลดภาระหนี้ครัวเรือนและป้องกันหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Mega Projects): กระตุ้นการลงทุนในโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุก ศูนย์การประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงการพัฒนาบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและภาษี Windfall Tax: ส่งเสริมการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาเสร็จสมบูรณ์ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษี Windfall Tax จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
การต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด
การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยยกเลิกเพดานมูลค่าสูงสุด 7 ล้านบาท และครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: ธนาคารพาณิชย์ควรปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้ง MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% เมื่อเดือนธันวาคม 2568 ที่ผ่านมา แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดเพียงเล็กน้อย สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นในการกำกับดูแลที่เข้มงวดขึ้น
การดำเนินธุรกิจในปี 2569: การบริหารจัดการที่สำคัญ
ปี 2569 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โดยต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ต้องมาเป็นอันดับแรก การตั้งการ์ดสูงและระมัดระวังการลงทุนเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาดและการขาย (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝัน การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อที่จำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การก้าวผ่านความท้าทายเหล่านี้ จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน เพื่อสร้างสมดุลใหม่ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังเผชิญความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อ หรือผู้ขาย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ คือกุญแจสำคัญในการก้าวไปข้างหน้า ติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอคำปรึกษาและร่วมหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับท่านในวันนี้
