วิสัยทัศน์อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ท่ามกลางความท้าทาย สู่การสร้างสมดุลใหม่
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ การมองภาพรวมตลาดในปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนั้นเต็มไปด้วยความซับซ้อนและปัจจัยที่ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน หลังจากการเผชิญกับแรงกดดันทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องตลอดปีที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลให้ยอดขายคอนโดและอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับสูงสุดที่เคยแตะ 5 แสนล้านบาทในปี 2561 เหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 การประเมินสถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 จำเป็นต้องมองให้ลึกกว่าแค่ตัวเลขยอดขาย แต่ต้องเข้าใจถึงโครงสร้างและพลวัตที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป
ปี 2568: บทเรียนจาก “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ”
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งบททดสอบที่หนักหน่วงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เราเรียกปีนี้ว่า “Year of The Great Perfect Storm” หรือ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” อันเนื่องมาจากปัจจัยลบหลายประการที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดพร้อมกัน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางทั่วโลก และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
สำหรับตลาด คอนโด กรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะกลุ่มที่เคยมีกำลังซื้อสูง กลับได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน ยอดขายที่ลดลงอย่างน่าใจหาย สะท้อนถึงความเปราะบางของตลาดที่พึ่งพาปัจจัยภายนอกค่อนข้างมาก การฟื้นตัวของ อสังหาริมทรัพย์ไทย จึงไม่ใช่เรื่องที่จะเกิดขึ้นได้ในระยะเวลาอันสั้น
ปี 2569: ก้าวสู่ “การสร้างสมดุลใหม่และความท้าทายเชิงโครงสร้าง”
เมื่อมองไปยังปี 2569 คาดการณ์ว่า ยอดขายคอนโด และอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะเป็นเช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี จนกว่าจะเห็นสัญญาณการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งอย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ควรจะแตะระดับ 5% ขึ้นไป จึงจะสามารถสร้างแรงขับเคลื่อนให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืน
เราเรียกปี 2569 ว่า “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือ “ปีแห่งการสร้างสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” เพื่อสะท้อนภาพรวมที่กำลังจะเกิดขึ้น:
New Balance (สมดุลใหม่): เกิดจากการปรับลดลงของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดภูมิภาค สะท้อนถึงอัตราการเติบโตของ GDP ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 1-2% กำลังซื้อที่หดตัวลงอย่างต่อเนื่องทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมราคาถูก และบ้านเดี่ยว ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาวหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างพื้นฐานและนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐที่เพียงพอ
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดมากขึ้น ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลาย ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของ คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังคงมีอยู่ แต่ก็มีคอนโดมิเนียมระดับหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท การปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดมากขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม และค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง รวมถึงโครงสร้างที่ตอบสนองต่อความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเติบโตของตลาดอย่างยั่งยืน
เจาะลึกความท้าทายรายสินค้าและกลุ่มราคา
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายประเภทของอสังหาริมทรัพย์ พบว่า:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มมีความน่าสนใจน้อยลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดีในระดับหนึ่ง แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามกลุ่มทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการออกกฎหมายรองรับการเช่าระยะยาว 60 ปี เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติ อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: นักลงทุนต่างชาติเริ่มหันมานิยมการเช่าระยะยาวมากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อในระยะยาว
ในแง่ของระดับราคา:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เคยติดลบสูงถึง -52% ในปีที่ผ่านมา คาดว่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังคงมีอยู่ตามโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป แต่ข้อจำกัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อทำให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องยาก ในขณะที่ GDP ที่เติบโตในอัตราต่ำ ไม่สามารถเป็นแรงผลักดันให้เกิดการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นหนี้สินระยะยาวได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้มักจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าวิกฤตเศรษฐกิจ
กลุ่มคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาอย่างละเอียดแล้ว พบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ หากแต่สัดส่วนที่เพิ่มขึ้นเป็นเพียงผลมาจากขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่เล็กลง เนื่องจากการลดลงของกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะโรดแมปสู่การฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์: โมเดล 8+3
เพื่อประคับประคองและผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมาเติบโตได้อย่างยั่งยืน จำเป็นต้องมีมาตรการที่ชัดเจนและเป็นรูปธรรม โดยผมขอเสนอ “โมเดล 8+3” แบ่งเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อผลลัพธ์ในปี 2569:
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: กำหนดนโยบาย LTV ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้การบริหารนิติบุคคลมีความโปร่งใส โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการออกกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการผูกขาด
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
มาตรการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยอาจได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ แทนที่จะปฏิเสธสินเชื่อเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์บันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าต้องไม่มีการจัดตั้งบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มโครงการอสังหาริมทรัพย์: ส่งเสริมการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่สิ้นสุดโครงการแล้วให้เป็นไปตามกำหนดเวลา รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่สิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานจากเดิมที่กำหนดไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: กำกับให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์กลับมีสัดส่วนที่น้อยเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายได้ว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ผู้กู้กำลังประสบปัญหา
การดำเนินธุรกิจในสภาวะ “ม้าไฟ” และการปรับตัวของผู้ประกอบการ
สำหรับ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่อง การปรับตัวของผู้ประกอบการจำเป็นต้องมุ่งเน้นการบริหารจัดการ 2 ด้านหลักอย่างแม่นยำ:
ด้านการเงิน (Financial Side): กฎเหล็กสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ถือเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว การลงทุนต้องตั้งการ์ดสูง และมีความระมัดระวังเป็นพิเศษ
ด้านการตลาดและการขาย (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง และมีความยืดหยุ่นในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างฉับพลัน การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
ในภาพรวม ตลาดคอนโดมิเนียม และอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ การประเมินแนวโน้ม อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และทั่วประเทศในปี 2569 จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจที่ลึกซึ้งต่อปัจจัยเชิงโครงสร้างและความท้าทายที่ซับซ้อน การร่วมมือระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคสถาบันการเงิน ในการผลักดันมาตรการที่กล่าวมาข้างต้น จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้สามารถปรับสมดุลใหม่และก้าวผ่านความท้าทายไปสู่การเติบโตที่มั่นคงในอนาคต
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการศึกษาแนวโน้ม อสังหาริมทรัพย์ 2569 อย่างเจาะลึก ขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาถึงแนวทางการลงทุนที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างชาญฉลาดและคุ้มค่าที่สุด.
