สมดุลใหม่: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569 ท่ามกลางคลื่นลมเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สำหรับภาพรวมตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในประเทศไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงปี 2568 ที่กำลังจะผ่านพ้นไป และแนวโน้มในปี 2569 นั้น ถือเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง เรากำลังเผชิญกับ “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (The Great Perfect Storm) ที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและลึกซึ้ง
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568-2569
ยอดขายหดตัวรุนแรง: ตัวเลขที่บ่งชี้ความเปราะบาง
ตามการประเมินของผมและสมาคมอาคารชุดไทย ยอดขายรวมในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่เคยทะยานแตะระดับสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 คาดว่าจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบเกือบ 10 ปี ปัจจัยลบที่รุมเร้า ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ปัญหาเงินเฟ้อที่ส่งผลต่อกำลังซื้อ รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ประสบกับภาวะ “บอบช้ำ” อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้น
สำหรับปี 2569 ผมมองว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะ “ทรงตัว” โดยคาดการณ์ยอดขายจะอยู่ในช่วง 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งอาจยืดเยื้อไปอีกหลายปี เรายังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ จนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของไทยจะสามารถกลับมายืนที่ระดับ 5% ได้อีกครั้ง ภาคอสังหาริมทรัพย์ถึงจะมีโอกาสพลิกฟื้นอย่างแข็งแกร่ง
ผมเรียกปี 2568 ว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ในขณะที่ปี 2569 จะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งแต่ละคำมีความหมายสำคัญต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
New Balance (สมดุลใหม่): เกิดจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ สอดคล้องกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติหดตัวลง นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดเพิ่มสูงขึ้น ทั้งในด้านผลิตภัณฑ์ที่มีหลากหลายรูปแบบ เช่น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่ขยายไปสู่การเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาที่ครอบคลุมตั้งแต่ระดับ “คอนโดต่ำล้าน” ไปจนถึงห้องชุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่เพิ่มขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงขาดกลไกที่ชัดเจนในการรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกสถานการณ์ตลาด: สินค้า ราคา และกลุ่มผู้บริโภค
การวิเคราะห์เชิงลึกรายผลิตภัณฑ์ เผยให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่ม “เอาต์” หรือมีความต้องการน้อยลงในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงได้รับความนิยม แต่ก็เผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการสนับสนุนจากมาตรการเช่าระยะยาว 60 ปี คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ลดลง
การเช่า: ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่าที่พักอาศัยมากขึ้น แม้จะต้องจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า และในปีนี้จะลดน้อยลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการกู้ไม่ผ่านที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการจะมีอยู่จริง เพราะโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่กำลังซื้อที่จำกัดและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทำให้การตัดสินใจซื้อเป็นไปได้ยาก
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัว ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ที่กลุ่มรายได้ปานกลางถึงสูงเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่า
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดนี้จะเผชิญกับการแข่งขันที่สูงขึ้น จากผู้ประกอบการที่เริ่มพัฒนาโครงการจำนวนมาก
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาจากสัดส่วนเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เป็นเพียงการปรับตัวตามขนาดตลาดที่เล็กลง เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากขาดกำลังซื้อ
กู้ไม่ผ่าน: ปัญหาที่ลุกลามจากฐานรากสู่ระดับบน
ปรากฏการณ์ “กู้ไม่ผ่าน” เป็นปัญหาที่ซ้ำเติมตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างรุนแรง โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ไม่สูงนัก ซึ่งมีสัดส่วนผู้กู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% ปัญหานี้ไม่ได้เกิดจากการขาดดีมานด์ แต่เกิดจากข้อจำกัดด้านสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ทำให้การก่อหนี้ระยะยาวกลายเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
รัฐบาลหลังเลือกตั้ง: ข้อเสนอแนะโรดแมป 8+3 เพื่อพลิกฟื้นอสังหาฯ ไทย
ในฐานะภาคเอกชน เราได้นำเสนอ “โรดแมป” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ ภายใต้โมเดล 8+3 ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ควรเริ่มดำเนินการทันที และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อกระตุ้นตลาดในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
ปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนดเพดานสินเชื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดและเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: สนับสนุนการลงทุนของชาวต่างชาติ โดยเสนอให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรที่กำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก โดยภาครัฐร่วมกับสถาบันการเงินในการค้ำประกัน 10-20% เพื่อลดความเสี่ยงของธนาคารและเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (เสี่ยงน้อยดอกเบี้ยน้อย เสี่ยงสูงดอกเบี้ยสูง) เพื่อให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนโครงการเชิงพาณิชย์และการท่องเที่ยว เช่น ศูนย์สุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกขนาดใหญ่ ศูนย์ประชุมนานาชาติ โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน (เพื่อผลในปี 2569):
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับปรุงเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ขอให้ธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการ: การบริหารจัดการในภาวะ “ม้าไฟ”
ปี 2569 ซึ่งเป็นปีมะโรง (ปีม้าไฟ) จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายและต้องการการบริหารจัดการอย่างชาญฉลาด ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก และตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาด/พัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อเหลืออยู่ ซึ่งมีอยู่จำกัดในภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญอย่างยิ่ง
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความผันผวนและโจทย์ที่ซับซ้อน แต่ด้วยวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน มาตรการที่ตรงจุด และการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและเอกชน ผมเชื่อมั่นว่าเราจะสามารถนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปสู่การสร้าง “สมดุลใหม่” ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนได้ในอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดล่าสุด และการวางแผนกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับคุณ ร่วมคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยุคใหม่ไปด้วยกัน.
