ปี 2569: สมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรของตลาดที่ผันผวน การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ และพลวัตของผู้บริโภคที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย การประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 (ค.ศ. 2026) ถือเป็นภารกิจสำคัญยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายอย่างหนักในปี 2568 (ค.ศ. 2025)
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568: บทเรียนจาก “พายุเศรษฐกิจ”
ปี 2568 (ค.ศ. 2025) อาจถูกจดจำว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ผลกระทบจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจทั้งภายในและภายนอกประเทศได้ถาโถมเข้าใส่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นหัวใจหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยมีมูลค่าการขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 (ค.ศ. 2018) เราได้เห็นการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดการณ์ว่ายอดขายจะเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือสถิติต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ สะท้อนให้เห็นถึงภาวะที่ตลาดทรงตัวอย่างอ่อนแรง
แนวโน้มปี 2569: “สมดุลใหม่และความซับซ้อน”
สำหรับปี 2569 (ค.ศ. 2026) ผมมองว่าจะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อน” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ตลาดจะยังคงทรงตัวอยู่ในช่วง 2.6 – 3 แสนล้านบาท และอาจยืดเยื้อเช่นนี้ไปอีกหลายปี จนกว่าปัจจัยที่จะมากระตุ้นการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ให้สูงถึงระดับ 5% อย่างต่อเนื่อง เราจึงจะเริ่มมองเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งขึ้นของภาคอสังหาริมทรัพย์
แนวคิด “สมดุลใหม่” (New Balance) เกิดขึ้นจากการที่ยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ต่างก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ควบคู่ไปกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อที่หดตัวส่งผลกระทบต่อทั้งผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองแทน ขณะเดียวกัน โครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐที่ยังไม่ตอบโจทย์ ก็เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ตลาดขาดแรงส่ง
“ความซับซ้อน” (Complexity) สะท้อนให้เห็นถึงความหลากหลายและปัจจัยที่ซับซ้อนมากขึ้นในธุรกิจที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นประเภทของที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์และสัญญาเช่าระยะยาว (30-60 ปี) ราคาที่ตั้งแต่ต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Ultra-luxury ราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงถึง 50-70% ในบางกลุ่มลูกค้า และค่าครองชีพที่สูงขึ้นจากการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ล้วนเป็นความท้าทายที่ผู้บริโภคต้องเผชิญ
“ปัญหาเชิงโครงสร้าง” (Structural Problem) เป็นอีกประเด็นสำคัญ ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวเพื่อรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกตลาด: สินค้าที่อยู่อาศัยและกลุ่มผู้บริโภค
เมื่อพิจารณารายละเอียดเชิงลึก เราพบว่า ทาวน์เฮาส์ ในยุคปัจจุบันเริ่มเผชิญกับความท้าทายในการขาย ขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงมีศักยภาพ แต่ก็เริ่มได้รับแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทา และการใช้นอมินี หากไม่มีการปรับตัวหรือออกนโยบายส่งเสริม เช่น การเช่าระยะยาว 60 ปี รองรับ ก็มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ชะลอตัวลง
สิ่งที่สังเกตได้ชัดเจนคือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาสนใจการเช่า มากขึ้น แม้จะต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทก็ตาม เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐของไทย การเช่ารายเดือนจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจกว่าความเสี่ยงที่จะถูกจับกุม ส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์ในการซื้อ
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง 52% ในปีที่ผ่านมา คาดว่าจะมียอดขายลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 เท่านั้น เนื่องจากอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ยังคงมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่มีแรงส่งเพียงพอต่อการตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
สำหรับ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มมีสัญญาณชะลอตัว ยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับลดลง จากเดิมที่กลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในขณะที่ ห้องชุดราคาสูงตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันและการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
น่าสนใจว่า บ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่อย่าลืมว่าเป็นการเติบโตเชิงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สำหรับรัฐบาล
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยแบ่งเป็น 8 มาตรการหลักในการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรที่ชัดเจน โดยกำหนดให้นิติบุคคลต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่งของผู้ถือหุ้น เพื่อป้องกันการควบคุมการบริหารงานโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเพิ่มความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
พิจารณาสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยอาจได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงก็อาจต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตราที่สูงกว่า ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐาน: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่แล้วเสร็จตามกำหนด อีกทั้งเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จากเดิมที่มีเพดานไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา และขยายเวลาออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้ง MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 (ค.ศ. 2025) แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของธนาคารพาณิชย์กลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายได้ว่าเหตุใดหุ้นกลุ่มธนาคารจึงปรับตัวขึ้นทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางสภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ก้าวข้ามความท้าทาย
สำหรับปี 2569 (ค.ศ. 2026) ซึ่งอาจเปรียบได้กับ “ปีม้าไฟ” ยังคงเป็นปีที่ยากลำบาก ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสองมิติหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด/กลยุทธ์ (Commercial Side)
ในด้านการเงิน สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพ วางให้เป็นลำดับความสำคัญสูงสุดในการดำเนินธุรกิจ และตั้งการ์ดสูงด้วยความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝันในอนาคตที่เกิดขึ้นจริงให้เห็นแล้ว และที่สำคัญคือต้องปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อเหลืออยู่ ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความท้าทายเช่นนี้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการวางแผนอนาคตด้านที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและปัจจัยขับเคลื่อนเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการหาโซลูชันที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อร่วมวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคต.
