เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: ก้าวสู่ยุคสมดุลใหม่ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้ามองเห็นภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในปี 2569 นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่คาดการณ์ว่าจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวต่อเนื่อง อันเป็นผลพวงมาจากความเปราะบางของเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล: จากยุคทองสู่การปรับฐาน
ย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเคยทำสถิติสูงสุดมียอดขายสูงถึง 5 แสนล้านบาท แต่เมื่อเผชิญกับปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่ถาโถมอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ในปี 2568 ยอดขายคาดว่าจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบ 10 ปี
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี เว้นแต่จะมีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งเข้ามาขับเคลื่อน หรือจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถขยายตัวได้ถึงระดับ 5% จึงจะมองเห็นโอกาสในการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
ปี 2568: The Year of The Great Perfect Storm
หากจะนิยามปี 2568 ที่ผ่านมา สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ข้าพเจ้าขอใช้คำว่า “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (The Year of The Great Perfect Storm) ที่รวมเอาวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจหลากหลายรูปแบบมาประดังประเด จนส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ปี 2569: The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem
สำหรับปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง ข้าพเจ้ามองว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance) ควบคู่ไปกับ “ความซับซ้อน” (Complexity) และ “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” (Structural Problem) ซึ่งเป็นสามองค์ประกอบหลักที่จะกำหนดทิศทางของตลาด
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนให้เห็นถึงยอดขายและยอดโอนที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดต่างจังหวัด อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อที่หดตัวลงทั้งในกลุ่มผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาตลาดเช่าและบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างการสนับสนุนที่ชัดเจนจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความหลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นประเภทของที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่หลักแสนบาทไปจนถึงหลักพันล้านบาท นอกจากนี้ ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ซึ่งมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% และภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้นจากการใช้ระบบขนส่งสาธารณะ ล้วนเป็นปัจจัยที่เพิ่มความซับซ้อนให้กับตลาด
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างพื้นฐานและกฎหมายระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง และที่สำคัญคือโครงสร้างที่ตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
เจาะลึกเทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์รายเซ็กเมนต์
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของตลาด จะพบว่ามีสัญญาณที่น่าสนใจดังนี้:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มซบเซาในตลาดปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่ก็เผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และนอมินี หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มารองรับ คาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะทยอยลดลง
ตลาดเช่า: เป็นที่น่าสังเกตว่าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการเสี่ยงถูกดำเนินคดี ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: กลุ่มนี้ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่สูงเนื่องจากโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการขอสินเชื่อ ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของได้ ยิ่งเมื่อพิจารณาถึงอัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำเพียง 1-2% ยิ่งไม่มีแรงส่งเสริมให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับลดลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจ
คอนโดมิเนียมราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): ยังคงมีการแข่งขันสูงในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ออกมาตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
ตลาดบ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่าไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงการปรับเพิ่มขึ้นของสัดส่วนเมื่อเทียบกับบ้านใหม่เท่านั้น เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมหดตัวลงจากกำลังซื้อที่ลดน้อยลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สำหรับภาครัฐ
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ข้าพเจ้าได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ เพื่อเป็นแนวทางในการแก้ไขปัญหาและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ก้าวต่อไปได้อย่างยั่งยืน
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ควรปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี และจัดตั้งกองทุนสนับสนุน: เสนอให้มีการขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยภาครัฐควรจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนสำหรับสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ซึ่งจะเป็นโครงสร้างที่ถาวรและมั่นคง
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงในการบริหารนิติบุคคลของชาวต่างชาติไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการเข้าควบคุมและกำหนดนโยบายโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้เป็นหลัก ผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยอาจได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงก็จะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินเชื่อต่างๆ เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการพัฒนาประเทศและเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center) ศูนย์การศึกษา (Education Hub) สวนสนุกขนาดใหญ่ (ในรูปแบบ Disneyland, Universal Studios) ศูนย์การประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการรวมบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้ว รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100%) ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานจากเดิมที่จำกัดไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: เรียกร้องให้สถาบันการเงินมีการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ: วิกฤตการณ์ดอกเบี้ยที่สวนทาง
แม้ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะได้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ปรากฏว่าสถาบันการเงินส่วนใหญ่ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพียง 0.05-0.10% เท่านั้น ซึ่งเป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารสามารถทำสถิตินิวไฮได้ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569: การประคับประคองและการปรับตัว
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย การบริหารจัดการธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยเน้นที่สองเสาหลักคือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด การบริหารความเสี่ยงในการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อถดถอย จึงเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก
ด้านการตลาด: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อตลาด การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อยังคงเป็นกลยุทธ์สำคัญ ในสภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองเช่นนี้
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการทดสอบความแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอีกครั้งหนึ่ง การทำความเข้าใจกับ “สมดุลใหม่” “ความซับซ้อน” และ “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” ที่กำลังเผชิญอยู่ พร้อมกับการปรับตัวเชิงกลยุทธ์และการบริหารจัดการที่รอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามแนวโน้มและเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนและวางแผนธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม จึงเป็นก้าวต่อไปที่สำคัญยิ่ง.
