ปี 2569: สมดุลใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญความท้าทาย โอกาส และทิศทางสู่การฟื้นตัว
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ การประเมินแนวโน้มตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนเช่นปัจจุบัน ถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง บทความนี้จะพาเจาะลึกถึงทิศทางตลาดคอนโดและอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 โดยอ้างอิงจากมุมมองของผู้บริหารระดับสูงในสมาคมอาคารชุดไทย สู่การวิเคราะห์เชิงลึกที่ครอบคลุมปัจจัยขับเคลื่อนและเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างสมดุลใหม่ให้กับภาคส่วนที่สำคัญนี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การหดตัวครั้งสำคัญและการทรงตัวระยะยาว
จากข้อมูลของนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ชี้ให้เห็นถึงการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ ยอดขายที่เคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดว่าจะลดลงเกือบครึ่ง เหลือเพียง 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ สถานการณ์นี้เป็นผลพวงโดยตรงจากวิกฤตเศรษฐกิจที่รุมเร้ามาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ตลาดคาดว่าจะยังคงทรงตัวในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาทต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยบวกที่ชัดเจนยังคงมองเห็นได้ยาก การฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องรอให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโตในระดับ 5% ซึ่งเป็นเป้าหมายที่ท้าทายในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ธีมหลักของปี 2568 และ 2569: จาก “พายุเศรษฐกิจ” สู่ “สมดุลใหม่และความซับซ้อน”
หากมองปี 2568 เป็น “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ ปี 2569 จะถูกนิยามว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ
New Balance (สมดุลใหม่): สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดระดับประเทศ ปัญหา GDP เติบโตต่ำ (1-2%) กำลังซื้อที่หดตัวทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ ราคาสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้ผู้บริโภคหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างการสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความหลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น ทั้งในแง่ของประเภทผลิตภัณฑ์ (คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) รูปแบบการถือครอง (ซื้อขาด หรือเช่าระยะยาว 30-60 ปี) และช่วงราคาที่กว้างขวาง ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาทไปจนถึงยูนิตหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญอีกประการคืออัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ต่ำ โดยมีถึง 50-70% ของผู้กู้ที่ไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงลิ่วยังเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญคือโครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกรายกลุ่มสินค้าและการเงิน: ปัญหาการกู้ไม่ผ่านและการปรับตัวของตลาด
เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดในแต่ละกลุ่มสินค้า พบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเผชิญความท้าทายในการตอบรับของตลาด ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงได้รับความนิยม แต่ก็เริ่มเห็นแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง ปัจจัย เช่น นโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี รวมถึงการขาดการสนับสนุนในรูปแบบ สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แม้จะต้องจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐบาลไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการซื้อ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์ในการซื้อที่ลดลง
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเผชิญการติดลบถึง 52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะยิ่งลดน้อยลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่ก็ตาม อันเป็นผลมาจากโครงสร้างประชากรที่ไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ (1-2%) ไม่มีแรงส่งเพียงพอสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
สำหรับ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เริ่มมีสัญญาณที่ไม่ดีนัก ยอดขาย 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 เริ่มย่อตัวลง โดยก่อนหน้านี้ กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจหลักๆ จะอยู่ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วน คอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป มีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น เทรนด์ บ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาให้ลึกซึ้ง การเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้โดดเด่น แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่เกิดจากการที่ตลาดบ้านใหม่มีขนาดเล็กลงเนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง
เสนอแนะโรดแมป “8+3” สู่การฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหาและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ก้าวต่อไป สมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ โดยแบ่งเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาวที่ต้องเริ่มดำเนินการทันที และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ: ทบทวนและปรับปรุงอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าระยะยาวและการจัดตั้งกองทุน: ขยายกรอบระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำเงินส่วนนี้ไปจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรให้มีกลไกการบริหารนิติบุคคลที่โปร่งใส โดยให้เสียงของชาวต่างชาติในการควบคุมกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการครอบงำ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่สะท้อนความเสี่ยงของผู้กู้แต่ละราย โดยผู้มีความเสี่ยงน้อยจะได้อัตราดอกเบี้ยต่ำ และผู้มีความเสี่ยงสูงจะได้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center) ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub) สวนสนุกระดับโลก ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยไม่มีการพิจารณาการจัดตั้งคาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่แล้วเสร็จตามกำหนดเวลา นอกจากนี้ ควรพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (Loan to Value) ที่กำหนดให้กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ได้ 100% ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ออกไปอีก 1 ปี โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การปรับตัวของผู้ประกอบการในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
นายกสมาคมอาคารชุดไทย ย้ำเตือนว่า ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ ผู้ที่ต้องการอยู่รอดต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ส่วนหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูง เพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และที่สำคัญคือต้องปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
สรุป
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายใต้ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไข การมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย และการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและเอกชนในการกำหนดนโยบายที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความยากลำบากนี้ไปสู่การเติบโตที่มั่นคงในอนาคต
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การประเมินความเสี่ยง และการวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ จะเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการตัดสินใจในยุคแห่งความไม่แน่นอนนี้ เริ่มต้นสำรวจโอกาสใหม่ๆ และเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายที่รออยู่ได้เลย.
