หัวข้อ: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: สู่ยุคแห่งการปรับสมดุลและความซับซ้อน ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
บทนำ: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: การฟื้นตัวที่รอคอยท่ามกลาง “พายุเศรษฐกิจ”
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2568 (2025) นี้ เป็นปีที่เราต้องเผชิญกับปรากฏการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน มันคือ “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ ที่ถาโถมเข้ามาอย่างไม่ทันตั้งตัว ส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วน โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเคยเป็นหัวใจหลักของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ยอดขายที่เคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างน่าใจหาย เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 นี้ ถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษที่ผ่านมา
แนวโน้มในปี 2569 (2026) ก็ยังคงไม่แตกต่างกันมากนัก เราคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยมียอดขายประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และจะคงอยู่ในระดับนี้ไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ทำให้เรามองเห็นภาพนี้ คือ การขาดปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจและกำลังซื้ออย่างมีนัยสำคัญ โอกาสในการฟื้นตัวอย่างแท้จริงจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ของไทยสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่องที่ระดับ 5% ต่อปี ซึ่งเป็นเป้าหมายที่ท้าทายอย่างยิ่งในสภาวะปัจจุบัน
ดังนั้น ปี 2569 จึงไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่เป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง ซึ่งผมจะขอลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเด็นดังต่อไปนี้
ความหมายของ “New Balance”: เมื่อยอดขายและกำลังซื้ออยู่ในภาวะสมดุลที่อ่อนแอ
คำว่า “New Balance” ในที่นี้ หมายถึง การปรับตัวสู่สภาวะสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเกิดจากการหดตัวของยอดขายและยอดโอนทั้งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาพรวมทั่วประเทศ ปัจจัยที่ขับเคลื่อนสภาวะนี้ ได้แก่:
การเติบโตของ GDP ที่ซบเซา: การเติบโตของ GDP ของไทยที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ต่อปี ไม่เพียงพอที่จะสร้างแรงส่งให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้ การลงทุนขนาดใหญ่ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว จึงเป็นเรื่องที่ผู้บริโภคต้องคิดทบทวนอย่างหนัก
กำลังซื้อที่ถดถอย: ทั้งกำลังซื้อจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ ต่างก็ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง และความไม่แน่นอนของรายได้ ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างระมัดระวัง
ราคาสูงเกินกำลังซื้อ: ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในทำเลเมือง ยังคงมีราคาสูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ (Young Generation) ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต ทำให้คนรุ่นใหม่หันไปพึ่งพาการเช่า หรือการเลือกซื้อบ้านมือสองที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า
การขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: การขาดนโยบายและมาตรการที่ชัดเจนในการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์และกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ตลาดขาดเสถียรภาพและไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่
“Complexity”: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนยิ่งกว่าเดิม
อีกหนึ่งมิติสำคัญในปี 2569 คือ “Complexity” หรือความซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยที่ทำให้เกิดความซับซ้อนนี้ ได้แก่:
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่คอนโดมิเนียม หรือบ้านเดี่ยวอีกต่อไป แต่ยังมีความหลากหลายของรูปแบบที่อยู่อาศัย ตั้งแต่บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงบ้านพร้อมที่ดิน (Land and House) นอกจากนี้ ยังมีรูปแบบการได้สิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่หลากหลายมากขึ้น ทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์ขาด และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี
ช่วงราคาที่กว้างมาก: ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงช่องว่างระหว่างกำลังซื้อของตลาดที่กว้างขึ้นอย่างชัดเจน
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้อัตราการกู้ไม่ผ่าน (Loan Rejection Rate) สูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ปัญหานี้เป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
ภาระค่าครองชีพที่เพิ่มสูง: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่อวันด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่มีราคาสูง กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ของผู้บริโภคในเมือง ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในส่วนอื่นๆ รวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์
“Structural Problem”: รากเหง้าของปัญหาที่ต้องแก้ไข
ประการสุดท้ายที่สำคัญยิ่ง คือ “Structural Problem” หรือปัญหาเชิงโครงสร้างของประเทศที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาเหล่านี้ได้แก่:
การขาดโครงสร้างรองรับชาวต่างชาติ: ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างทางกฎหมายและนโยบายที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาวอย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้เกิดความไม่แน่นอนและส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนของชาวต่างชาติ
การขาดโครงสร้างรองรับดีมานด์คนรุ่นใหม่: กำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ การขาดมาตรการช่วยเหลือหรือสนับสนุนที่ตรงจุด ทำให้ปัญหานี้ทวีความรุนแรงขึ้น
เจาะลึกรายสินค้า: ทาวน์เฮาส์เริ่มเอาต์ บ้านเดี่ยวเจอแรงเสียดทาน
เมื่อพิจารณาเจาะลึกในแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะพบแนวโน้มที่น่าสนใจดังนี้:
ทาวน์เฮาส์: ในยุคปัจจุบัน ทาวน์เฮาส์เริ่มถูกมองว่าเป็นสินค้าที่ “เอาต์” หรือไม่เป็นที่นิยมเท่าที่ควร เนื่องจากข้อจำกัดด้านพื้นที่ใช้สอยและรูปแบบที่อาจไม่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัยในปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: แม้ว่าบ้านเดี่ยวจะยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง ปัจจัยสำคัญมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินีในหลายประเทศต้นทาง ทำให้มีโอกาสที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ที่จะเข้ามาช่วยทดแทน
การเช่าที่พักอาศัย: ปัญหาดังกล่าวส่งผลให้ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าที่พักอาศัยมากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับบ้านหรือคอนโดมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งเป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อดีมานด์การซื้อโดยตรง
วิเคราะห์ตามระดับราคา: กลุ่มล่างสุดเผชิญวิกฤตสินเชื่อ กลุ่มกลางเริ่มสั่นคลอน
การวิเคราะห์ตลาดตามระดับราคาก็สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แตกต่างกัน:
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ยอดขายติดลบถึง -52% ในปีก่อน และมีแนวโน้มลดลงอีกในปีนี้ แม้ว่าความต้องการ (Demand) จะยังมีอยู่สูง เนื่องมาจากโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เคยได้รับผลกระทบน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
กลุ่มราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ในทางกลับกัน กลุ่มห้องชุดราคาสูงนี้กลับมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น
ตลาดบ้านมือสอง: มีความสำคัญในภาพรวมของตลาดมากขึ้น แต่หากพิจารณาลงในรายละเอียด จะพบว่าไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนของตลาดบ้านมือสองเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลงจากการขาดกำลังซื้อของผู้บริโภค
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะสู่รัฐบาลเพื่อพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ เพื่อเป็นแนวทางในการแก้ไขปัญหาและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน โดยแบ่งเป็น:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน (ต้องเริ่มดำเนินการทันที):
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงกฎเกณฑ์ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่ชัดเจนในการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล โดยกำหนดให้เสียงของผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติไม่เกินกึ่งหนึ่ง
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การพิจารณาสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงกระบวนการอนุมัติสินเชื่อ โดยพิจารณาอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อย คิดดอกเบี้ยน้อย, ความเสี่ยงสูง คิดดอกเบี้ยสูงกว่า) เพื่อให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงการส่งเสริมธุรกิจกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภค: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐให้แก่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการพัฒนา และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ (เพื่อผลในปี 2569):
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี ให้สิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จากเดิมที่กำหนดเพดานมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคา และให้มีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ธนาคารพาณิชย์ควรปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) โดยครั้งล่าสุดที่ กนง. ลดดอกเบี้ย 0.25% ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดเพียง 0.05-0.10% ซึ่งอาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารมีผลประกอบการที่ดีสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจ
ทำธุรกิจด้วยความระมัดระวัง: ประคับประคองอีกปีในเทรนด์ “ปีม้าไฟ”
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เรายังคงอยู่ในเทรนด์ของ “ปีม้าไฟ” (เปรียบเปรยจากพลังงานและความยากลำบาก) ที่ต้องการการบริหารจัดการที่เฉียบคมในสองมิติหลัก ได้แก่
ด้านการเงิน (Financial Side): หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ต้องตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุนใหม่ๆ ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อยังคงถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
บทสรุป: การปรับตัวสู่ยุคใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมเชื่อมั่นว่าการมองเห็นภาพรวม การทำความเข้าใจกับความซับซ้อน และการเตรียมพร้อมรับมือกับปัญหาเชิงโครงสร้าง คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568-2569 นี้ การปรับตัวให้ทันต่อสถานการณ์ การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเพื่อวางแผนการตัดสินใจที่รอบคอบที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ.
