ปี 2569: อสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวสู่ยุค “สมดุลใหม่” ท่ามกลางแรงกดดันเศรษฐกิจมหภาค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายมากมายในตลาด แต่สำหรับปี 2569 (2026) นี้ ดูเหมือนว่าจะเป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญหน้ากับ “สมดุลใหม่” หรือ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” อันเป็นผลพวงจากแรงกดดันทางเศรษฐกิจมหภาคที่รุนแรงและต่อเนื่อง
จากยอดขาย 5 แสนล้าน สู่ภาวะทรงตัว 2.6-3 แสนล้าน: บทวิเคราะห์เจาะลึก
ตามการประเมินของผมและผู้บริหารในสมาคมอาคารชุดไทย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยมีมูลค่าการขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 (2018) ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดว่ายอดขายในปี 2568 (2025) จะอยู่ที่ประมาณ 2.62 แสนล้านบาทเท่านั้น ซึ่งนับเป็นระดับต่ำสุดในรอบเกือบ 10 ปี
แนวโน้มสำหรับปี 2569 นี้ ผมคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีมูลค่าการขายอยู่ในช่วง 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) จะสามารถขยายตัวได้อย่างแข็งแกร่งที่ระดับ 5% หรือมากกว่านั้น จึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์
“Year of The Great Perfect Storm” สู่ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem”
ปี 2568 (2025) ถือเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ปัจจัยลบทางเศรษฐกิจถาโถมเข้ามาอย่างรอบด้าน ทั้งจากภาวะเงินเฟ้อ ความผันผวนของตลาดโลก อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับปี 2569 (2026) ผมมองว่าเป็นปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ที่สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ซับซ้อนและมีปัญหาเชิงโครงสร้าง คำว่า “New Balance” มาจากการที่ยอดขายและยอดโอนในตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างชัดเจน ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาวหรือบ้านมือสองมากขึ้น
“Complexity” หรือความซับซ้อน สะท้อนถึงรูปแบบของธุรกิจที่อยู่อาศัยที่หลากหลายและซับซ้อนมากขึ้น ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีทั้งรูปแบบการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่ระดับต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงหลักร้อยล้านบาท ปัญหาสำคัญที่เกิดขึ้นคือ การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น โดยมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม รวมถึงภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้นจากการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ
“Structural Problem” หรือปัญหาเชิงโครงสร้าง ชี้ให้เห็นถึงการขาดแคลนโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย และการขาดโครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อจำกัดและไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
ผลกระทบจากสินเชื่อกู้ไม่ผ่าน: ลามจากตลาดล่างสู่ตลาดบน
จากการวิเคราะห์เชิงลึก พบว่าสินค้าบางประเภทเริ่มได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเคยเป็นที่นิยม กลับกลายเป็นสินค้าที่เริ่มไม่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดเท่าที่ควร ในขณะที่บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนสีเทา และการใช้นอมินี ทำให้มีความเป็นไปได้ที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ลดลง หากไม่มีมาตรการรองรับ เช่น การเช่าระยะยาว 60 ปี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบที่ซับซ้อนจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการถูกจับ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์ (Demand) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะยิ่งลดน้อยลงไปอีกในปีนี้ โดยเหลือเพียง 1 ใน 3 ของยอดขายเดิม เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการ (Demand) จะยังมีอยู่ เพราะโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ผู้บริโภคไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่สามารถเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดี โดยยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ขณะที่คอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการแข่งขันสูงในการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง
ในภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสองเริ่มมีความสำคัญมากขึ้น แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการเติบโตของตลาดบ้านมือสองนั้น ไม่ได้มาจากการเติบโตของอุปสงค์ที่แท้จริง แต่เป็นเพราะสัดส่วนของตลาดบ้านใหม่ที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลง
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะสู่ภาครัฐเพื่อพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ หลังการเลือกตั้ง โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ต้องเริ่มดำเนินการตั้งแต่บัดนี้ และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลภายในปี 2569 (2026)
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่สอดคล้องกับสถานการณ์: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้เหมาะสมกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ขยายกรอบเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยให้เสียงของนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการที่ชาวต่างชาติจะสามารถควบคุมกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคลได้
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ โดยพิจารณาตามความเสี่ยงของผู้กู้ หากความเสี่ยงต่ำ คิดดอกเบี้ยน้อย หากความเสี่ยงสูง คิดดอกเบี้ยสูงกว่า ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project) เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Mega Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center), และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการรวมบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569 (2026):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม วงเงินสินเชื่อ 100%) ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอให้ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไป โดยปรับเพดานจากเดิมที่จำกัดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: เสนอให้ธนาคารพาณิชย์กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. ครั้งล่าสุด 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นส่วนหนึ่งที่อธิบายได้ว่าเหตุใดหุ้นกลุ่มธนาคารจึงยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้ทั่วประเทศ
การดำเนินธุรกิจในสภาวะ “ปีม้าไฟ”: การบริหารจัดการสู่ความอยู่รอด
สำหรับปี 2569 (2026) ซึ่งตรงกับปีมะโรง (ปีนักษัตร มะโรง งูใหญ่) ที่ผมเรียกว่า “ปีม้าไฟ” (อ้างอิงจากคำว่า “ปีเกิด” ของนายกสมาคม) ถือเป็นปีที่ความท้าทายจะยังคงอยู่ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการอย่างรอบคอบ โดยให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด โดยให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งตั้งการ์ดสูงในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง พร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่คาดเดาได้ยาก การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองนี้ ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ การทำความเข้าใจแนวโน้ม การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการร่วมมือกับภาครัฐในการผลักดันมาตรการที่เหมาะสม จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนอีกครั้ง
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ ผู้ลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในความท้าทายนี้ไว้ได้.
