ประเทศไทย: อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 – การปรับสมดุลใหม่ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาหลายครั้ง ครั้งนี้ปี 2569 (2026) ถือเป็นอีกปีแห่งการท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญหน้ากับการปรับสมดุลครั้งใหญ่ภายหลังเผชิญกับแรงกระแทกทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เคยรุ่งเรือง มูลค่าการขายเคยสูงถึง 5 แสนล้านบาทต่อปี กำลังอยู่ในช่วงหดตัว และคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6 – 3 แสนล้านบาทต่อไปอีกหลายปี โดยมีปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ยุคแห่งความสมดุลใหม่และความซับซ้อน
เมื่อมองภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 เราจะพบกับสองคำนิยามหลักที่สะท้อนถึงสภาวะตลาดได้อย่างชัดเจน นั่นคือ “New Balance” (ความสมดุลใหม่) และ “Complexity” (ความซับซ้อน) รวมถึง “Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง) ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญ
New Balance: สู่ภาวะตลาดทรงตัวที่ต้องปรับตัว
“New Balance” ในบริบทนี้หมายถึงสภาวะที่ยอดขายและยอดโอนในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงตลาดทั่วประเทศ มีแนวโน้มทรงตัว ลดลงจากช่วงก่อนหน้า ปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนสภาวะนี้คืออัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ประมาณ 1-2% ซึ่งไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นกำลังซื้อได้อย่างมีนัยสำคัญ
กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวที่มีราคาสูง กำลังล้ำเส้นความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคยุคใหม่ ทำให้คนรุ่นใหม่หันไปพึ่งพาการเช่า หรือมองหาบ้านมือสองเป็นทางเลือกมากขึ้น นอกจากนี้ การขาดการสนับสนุนเชิงโครงสร้างจากภาครัฐในประเด็นสำคัญๆ เช่น การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับคนรุ่นใหม่ ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้เกิดความสมดุลใหม่ในตลาด
Complexity: ความท้าทายที่หลากหลายและซับซ้อน
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มมากขึ้นในธุรกิจที่อยู่อาศัย ตลาดมีความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ที่สูงมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ โดยมีรูปแบบทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว เช่น สัญญาเช่า 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความหลากหลายอย่างยิ่ง ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่สำคัญ ซึ่งธนาคารมีการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% สำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท อันเนื่องมาจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจและความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้
ค่าครองชีพที่สูงขึ้นก็เป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า ที่กลายเป็นภาระค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ในชีวิตประจำวันของผู้คนในเมือง
Structural Problem: รากฐานที่ต้องได้รับการแก้ไข
“Structural Problem” ชี้ให้เห็นถึงปัญหาเชิงโครงสร้างระยะยาวของประเทศที่ไม่เอื้อต่อการเติบโตที่ยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์ ประเด็นสำคัญคือการขาดโครงสร้างที่ชัดเจนและเอื้อต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาว รวมถึงการขาดโครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์รายเซ็กเมนต์: ทาวน์เฮาส์เผชิญความท้าทาย บ้านเดี่ยวยังพอไปได้ แต่ต้องปรับตัว
เมื่อพิจารณาลงลึกในแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ พบว่า:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มได้รับความนิยมน้อยลงในตลาดปัจจุบัน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่กำลังซื้อลดลง ผู้บริโภคอาจหันไปหาทางเลือกที่ตอบโจทย์ด้านราคาและความคุ้มค่ามากกว่า
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการในตลาด แต่ก็เผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่เริ่มลดลง ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบคือ นโยบายของประเทศต้นทางที่ควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทาและนอมินี รวมถึงการขาดความชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิการเช่าระยะยาว 60 ปี ซึ่งหากไม่มีการสนับสนุนที่ชัดเจน อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวชะลอตัวลง
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐ ปรากฏการณ์นี้ส่งผลโดยตรงต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาด
อสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ความต้องการซื้อยังมีอยู่สูงจากโครงสร้างประชากร แต่ผู้บริโภคไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ส่งผลให้ยอดขายในกลุ่มนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
อสังหาริมทรัพย์ราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัวในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี จากที่เคยเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก
อสังหาริมทรัพย์ราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): ยังคงมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญเพิ่มขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดแล้ว จะพบว่าบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่มีสัดส่วนใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีแนวโน้มหดตัวลงจากกำลังซื้อที่ลดน้อยลง
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย 8+3
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมได้เสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาล เพื่อเป็นแนวทางในการขับเคลื่อนและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วยมาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อให้เห็นผลลัพธ์ในปี 2569
มาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว (8 ข้อ):
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนดมาตรการ LTV ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อสร้างความยืดหยุ่นและสนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อ
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างที่มั่นคงและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: แก้ไขกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้มีการบริหารนิติบุคคลที่มีสัดส่วนเสียงข้างมากโดยคนไทย ป้องกันการที่ชาวต่างชาติจะเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางและล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงระบบการอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
การรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนมาตรการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): ส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการพิจารณาเรื่องกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐาน: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่สอดคล้องกับโครงการ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน (3 ข้อ) เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อช่วยรักษาสภาพคล่องและกำลังซื้อในตลาด
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ให้มีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานราคาจากเดิมที่จำกัดไว้ที่ 7 ล้านบาท เป็นอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคา เพื่อให้ครอบคลุมความต้องการของตลาดที่หลากหลาย
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ การที่ธนาคารปรับลดดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อยหลัง กนง. ลดดอกเบี้ยนโยบาย อาจเป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผู้กู้เผชิญความยากลำบาก
การบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาวะท้าทาย
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การดำเนินธุรกิจในปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังและบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ โดยให้ความสำคัญกับสองด้านหลักคือ
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) เป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก ควรตั้งการ์ดสูงและเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side & Development): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก ต้องมีการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจที่ท้าทายนี้
แม้ว่าปี 2569 จะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ผมเชื่อมั่นว่าด้วยการปรับตัวที่ชาญฉลาด การบริหารจัดการที่ดี และการสนับสนุนเชิงนโยบายที่ตรงจุด ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ไปได้ และจะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้งในอนาคต
หากท่านเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางการบริหารจัดการธุรกิจ หรือนักลงทุนที่สนใจโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังปรับตัวสู่ความสมดุลใหม่ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เราพร้อมที่จะร่วมมือกับท่านเพื่อสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
