แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ความท้าทายของการปรับสมดุลและการฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาโดยตลอด และปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่จะทดสอบความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการ รวมถึงนโยบายที่ภาครัฐจะต้องเร่งพิจารณาอย่างจริงจัง เพื่อนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้พ้นจากภาวะชะลอตัวและก้าวไปสู่การเติบโตที่สมดุลและยั่งยืน
ภาพรวมตลาด: การหดตัวและการทรงตัวที่ยาวนาน
ย้อนกลับไปในปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยเฟื่องฟูถึงขั้นมีมูลค่าการขายสูงถึง 5 แสนล้านบาทต่อปี แต่จากวิกฤตเศรษฐกิจต่างๆ ที่ประดังเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตัวเลขนี้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดการณ์ว่าในปี 2568 มูลค่าการขายจะลดลงเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ผมคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีมูลค่าการขายอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และแนวโน้มนี้อาจจะยาวนานต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าเราจะได้เห็นปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งพอจะกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างแท้จริง สิ่งสำคัญคือ การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ต้องขยายตัวได้ถึงระดับ 5% จึงจะมีโอกาสเห็นสัญญาณบวกที่ชัดเจนในภาคอสังหาริมทรัพย์
ธีมหลักของปี 2569: สมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง
ผมมองว่าปี 2568 เป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งได้สร้างความบอบช้ำให้กับตลาดอย่างมาก และสำหรับปี 2569 ธีมหลักของการดำเนินธุรกิจจะเปลี่ยนไปสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
สมดุลใหม่ (New Balance): การปรับสมดุลนี้เกิดขึ้นจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติลดน้อยลง นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ขณะเดียวกันก็ขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองทั้งแบบซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายอย่างมาก ตั้งแต่ราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญอีกประการคือ การอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่ยังคงมีความเข้มงวด ทำให้ยอดการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ในบางกลุ่ม และค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงก็เป็นภาระค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงเผชิญปัญหาเชิงโครงสร้างในระยะยาวที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ ประการแรก คือการขาดโครงสร้างที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาว ประการที่สอง คือการขาดโครงสร้างที่ตอบสนองต่อความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลงจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
เจาะลึกตลาด: กลุ่มสินค้าและระดับราคาที่เผชิญความท้าทาย
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของตลาด เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มล้าสมัยและไม่เป็นที่ต้องการของตลาดในยุคปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศ การปราบปรามทุนเทา และการใช้ตัวแทนนอมินี หากไม่มีการออกนโยบายสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มารองรับ อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเช่ารายเดือนกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการตกเป็นเป้าหมายของการตรวจสอบ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่ลดลง
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ตลาดนี้ยังคงเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังคงมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ ไม่มีแรงขับเคลื่อนในการก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้เคยเป็นกลุ่มที่รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจได้ดีกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ยังคงมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการออกมาอย่างต่อเนื่อง
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่สัดส่วนใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดรวมที่เล็กลงจากกำลังซื้อที่ถดถอย
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะ 8+3 ประการ
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างยั่งยืน ผมขอเสนอโรดแมปสำหรับภาครัฐหลังการเลือกตั้ง แบ่งเป็น 2 ส่วนหลัก คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ประการ และมาตรการเร่งด่วน 3 ประการ:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ประการ (Long-Term Structural Measures):
การปรับปรุงนโยบาย LTV (Loan-to-Value): ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและการจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยภาครัฐควรจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ถือเป็นโครงสร้างถาวรที่จะสร้างความมั่นคง
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านการบังคับใช้กฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรอย่างเข้มงวด โดยมีหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีสัดส่วนเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดปัญหาการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
มาตรการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดแนวทางการอนุมัติสินเชื่อที่พิจารณาจากระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้มีความเสี่ยงน้อยจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้มีความเสี่ยงสูงจะได้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำเสนอมาตรการในการรวมหนี้สินเชื่อประเภทต่างๆ เช่น บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): ภาครัฐควรสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่จะเป็นการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park) ในระดับ Universal Studios, ศูนย์การประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีการเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและการจัดเก็บภาษี Windfall Tax: ส่งเสริมการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่สิ้นสุดตามกำหนดเวลา นอกจากนี้ ควรพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐตามแนวเส้นทางเมกะโปรเจ็กต์
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ (Urgent Measures):
การต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100%) ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
การต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพิ่มเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: ขอให้มีการกำกับดูแลให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง โดยเฉพาะอัตรา MRR (Minimum Retail Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR (Minimum Loan Rate) สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) แม้ว่า กนง. จะได้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งกลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งเป็นเหตุผลที่หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้
การดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวังในปีม้าไฟ
สำหรับปี 2569 ซึ่งตรงกับปีม้าไฟ ผมมองว่ายังคงเป็นปีที่ยากลำบากและต้องอาศัยการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ ผู้ประกอบการจะต้องให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด โดยให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ และตั้งการ์ดสูงในการลงทุน ด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น และพร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยแห่งอนาคตที่คาดเดาได้ยาก ต้องรู้จักปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังมีอยู่อย่างจำกัดในยุคที่เศรษฐกิจยังคงซบเซา
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อว่าด้วยการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่ถูกต้อง นโยบายสนับสนุนจากภาครัฐที่ตรงจุด และการปรับตัวของผู้ประกอบการอย่างชาญฉลาด เราจะสามารถนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และสร้างการเติบโตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนสำหรับอนาคต
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังเผชิญความท้าทาย หรือมองหาโอกาสในการปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง และการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและเริ่มต้นการเดินทางสู่การปรับสมดุลและการเติบโตอย่างยั่งยืนตั้งแต่วันนี้
