ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การปรับสมดุลสู่ความท้าทายใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และวันนี้ ปี 2569 กำลังจะเปิดฉากขึ้นพร้อมกับความท้าทายที่แตกต่างออกไป จากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมมองว่าปีนี้จะเป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่เราผ่านพ้นปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างหนักหน่วงในปี 2568
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: จากจุดสูงสุดสู่การทรงตัว
หากย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เคยคึกคักมียอดขายสูงถึง 5 แสนล้านบาท แต่สถานการณ์ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่รุมเร้า ทำให้ในปี 2568 คาดการณ์ยอดขายจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับปี 2569 แนวโน้มยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท และคาดว่าจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างชัดเจน คือ การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% การจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องรอจนกว่า GDP จะขยายตัวได้ถึงระดับ 5% ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจที่เพียงพอต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง: ความท้าทายที่มองข้ามไม่ได้
คำว่า “New Balance” ในบริบทนี้สะท้อนถึงยอดขายและยอดโอนที่ลดลงในภาพรวม ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดภูมิภาค ปัญหา GDP เติบโตต่ำ กำลังซื้อของทั้งคนไทยและชาวต่างชาติที่ลดลง ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ซึ่งหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ยังขาดการสนับสนุนเชิงโครงสร้างจากภาครัฐ
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัย รูปแบบผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ มีทั้งการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว รวมถึงราคาที่ครอบคลุมตั้งแต่คอนโดมิเนียมหลักแสนไปจนถึงห้องชุดราคาสูงหลักพันล้านบาท ปัญหาการขอสินเชื่อที่ไม่ผ่านเกณฑ์ของสถาบันการเงินที่สูงถึง 50-70% และภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มสูงขึ้นจากการใช้ระบบขนส่งสาธารณะ ล้วนเป็นปัจจัยที่สร้างความซับซ้อนให้กับตลาด
“Structural Problem” คือความท้าทายเชิงโครงสร้างที่ประเทศไทยยังขาดระบบรองรับที่ชัดเจน ทั้งในเรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ และการสนับสนุนอุปสงค์ของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบ: จากฐานรากสู่ตลาดระดับกลาง
เมื่อเจาะลึกรายสินค้า จะพบว่าทาวน์เฮาส์ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มเข้าสู่ภาวะถดถอย บ้านเดี่ยวแม้จะยังไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง จากนโยบายการควบคุมเงินโอนข้ามประเทศและการปราบปรามทุนสีเทา หากไม่มีการปรับตัวในเรื่องสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ตลาดบ้านเดี่ยวอาจมีแนวโน้มยอดขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติเองก็เริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนในราคาสูง สำหรับที่พักอาศัยระดับ 50 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์ในการซื้อ
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีแนวโน้มที่จะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดว่าจะเหลือเพียง 1 ใน 3 ของยอดขาย เนื่องจากอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ต่ำมากถึง 70% แม้ความต้องการซื้อยังคงมีอยู่ แต่กำลังซื้อที่แท้จริงถูกจำกัดด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่เอื้ออำนวย
สำหรับกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัวในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี ซึ่งต่างจากเดิมที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมากที่สุด ในขณะที่ห้องชุดราคาสูง 50 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง
น่าสนใจว่า บ้านมือสองกลับมามีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่หากพิจารณาให้ลึก การเติบโตของบ้านมือสองนั้น ไม่ได้มาจากการขยายตัวของตลาดใหม่ แต่เป็นผลมาจากสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดรวมมีขนาดเล็กลงจากกำลังซื้อที่จำกัด
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: สร้างโครงสร้างระยะยาวและมาตรการเร่งด่วน
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาล เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่สอดคล้องกับสถานการณ์: ปรับปรุงหลักเกณฑ์ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรรให้ชัดเจน โดยให้สิทธิออกเสียงของชาวต่างชาติในคณะกรรมการนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมและบริหารจัดการโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: ให้รัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดปัญหาการกู้ไม่ผ่านในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สอดคล้องกับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยน้อย และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): จัดตั้งกลไกการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต และสินเชื่อรถยนต์ โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพ เช่น ศูนย์การแพทย์นานาชาติ (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการพิจารณาบ่อนการพนัน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และปรับปรุงเพดานมูลค่าจากไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: กำหนดให้สถาบันการเงินปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อปลายปี 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ยังเป็นไปอย่างจำกัด ซึ่งอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดหุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
การบริหารธุรกิจในภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทาย ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ โดยให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการพาณิชย์ (Commercial Side)
ด้านการเงิน: การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาก่อนเป็นอันดับแรก การลงทุนควรตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการตัดสินใจ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการพาณิชย์: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาได้ยาก การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อที่แท้จริง ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ ที่ต้องอาศัยความเข้าใจในความซับซ้อนของตลาด การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง และการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ เพื่อสร้างสมดุลใหม่ที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาแนวทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดในเชิงลึก เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและมีประสิทธิภาพ.
