ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: ความท้าทาย, การปรับสมดุล, และทิศทางสู่การฟื้นตัว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่คร่ำหวอดมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นความเปลี่ยนแปลงและความท้าทายมากมายที่เกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาแห่งความผันผวนทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง ปี 2568 ที่ผ่านมาถือเป็นบทพิสูจน์ความอดทนของผู้ประกอบการและผู้บริโภค ขณะที่ปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนั้น ไม่ใช่เพียงแค่การคาดการณ์แนวโน้ม แต่คือการวิเคราะห์อย่างลึกซึ้งถึงโครงสร้างตลาดและปัจจัยที่จะนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่จุดสมดุลใหม่
ปี 2568: พายุเศรษฐกิจเต็มรูปแบบ ยอดขายอสังหาฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
จากข้อมูลและการประเมินของสมาคมอาคารชุดไทย ภายใต้การนำของท่านนายกฯ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการหดตัวที่น่ากังวลอย่างยิ่ง โดยยอดขายรวม ซึ่งเคยพุ่งสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท ในปี 2561 ได้ลดลงมาอย่างต่อเนื่อง จนคาดว่าจะเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบกว่าทศวรรษ สะท้อนให้เห็นถึงแรงปะทะจากวิกฤตเศรษฐกิจรอบด้าน ทั้งปัญหาเงินเฟ้อ ต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบอย่างเต็มที่ตลอดทั้งปี
ปี 2569: สู่การปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง
เมื่อมองต่อไปยังปี 2569 แนวโน้มที่เห็นคือตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว ยอดขายประเมินอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นระดับที่ทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดสภาวะนี้คือการขาดแรงส่งทางบวกที่ชัดเจนในระบบเศรษฐกิจ เรายังคงต้องรอสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ต้องมีเสถียรภาพและอยู่ในระดับ 5% ขึ้นไป จึงจะสามารถคาดหวังการฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้
ภายใต้วิสัยทัศน์ของผู้บริหารในวงการ “ปี 2568 คือ ‘Year of The Great Perfect Storm’ หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ” ขณะที่ “ปี 2569 ถูกมองว่าเป็น ‘The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem’ หรือปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง”
คำว่า “New Balance” สื่อถึงสถานการณ์ปัจจุบันที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และทั่วประเทศ ต่างปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สอดคล้องกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือการมองหาบ้านมือสองเป็นทางเลือกแทน และที่สำคัญคือการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
“Complexity” หรือ “ความซับซ้อน” สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่อยู่อาศัยที่ละเอียดอ่อนยิ่งขึ้น ผลิตภัณฑ์มีความหลากหลายตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) และการเช่าระยะยาว (Leasehold) ตั้งแต่ 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความแตกต่างกันอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดสุดหรูราคาหลายร้อยล้านบาท ปัญหาสำคัญที่ผู้บริโภคกำลังเผชิญคือการอนุมัติสินเชื่อที่ยากลำบาก โดยอัตราการกู้ไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% ขณะเดียวกัน ค่าครองชีพที่สูงขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะก็เป็นภาระที่หนักหนาสาหัส
“Structural Problem” หรือ “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” คือสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญในระยะยาว ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างเป็นระบบ และยังขาดกลไกที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อจำกัดจนไม่สามารถก้าวเข้าสู่การเป็นเจ้าของบ้านได้
วิเคราะห์เจาะลึก: การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคและผลกระทบต่อตลาด
เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดในแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ พบว่า “ทาวน์เฮาส์” กำลังกลายเป็นสินค้าที่เริ่มไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร ในขณะที่ “บ้านเดี่ยว” ยังคงมีศักยภาพ แต่ก็เผชิญแรงกดดันจากการที่กำลังซื้อจากต่างชาติเริ่มลดน้อยลง เนื่องด้วยนโยบายการควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศของประเทศต้นทาง รวมถึงการปราบปรามทุนสีเทาและนอมินี มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ชะลอตัวลง หากไม่มีการนำเสนอทางเลือกใหม่ๆ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี เข้ามาสนับสนุน
สิ่งที่น่าสังเกตคือ การที่ชาวต่างชาติเริ่มหันมานิยม “การเช่า” มากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเช่ารายเดือนดูจะเป็นทางออกที่ปลอดภัยกว่าการถูกจับกุม สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์ (Demand) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จะลดลง
ในแง่ของระดับราคา “กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท” ซึ่งเคยเป็นตลาดหลักของกำลังซื้อระดับกลางและล่าง ประสบปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ยอดขายลดลงอย่างมาก แม้ว่าความต้องการ (Demand) จะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อเป็นอุปสรรคสำคัญ สอดคล้องกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่ 1-2% ซึ่งไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นภาระหนี้สินระยะยาว
น่าเป็นห่วงเช่นกันที่ “กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท” ก็เริ่มแสดงสัญญาณที่ไม่ดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง จากที่เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าวิกฤตเศรษฐกิจ ในขณะที่ “ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป” ยังคงมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง
ส่วน “ตลาดบ้านมือสอง” แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากวิเคราะห์ให้ลึกซึ้ง จะพบว่าการเติบโตของบ้านมือสองไม่ได้โดดเด่นเท่าที่ควร แต่เป็นเพราะสัดส่วนของตลาดบ้านใหม่ที่เล็กลง ส่งผลให้บ้านมือสองมีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกันเมื่อเทียบกับบ้านใหม่
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่ออนาคตภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะตัวแทนของผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ ข้าพเจ้าขอเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาล เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและผลักดันการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
มาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน (ต้องเริ่มดำเนินการทันที):
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ: ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจที่แท้จริง เพื่อไม่ให้เป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
การขยายสัญญาเช่าและการจัดตั้งกองทุนสนับสนุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เพื่อนำเงินรายได้ส่วนนี้ไปจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมุ่งเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้ชัดเจนเกี่ยวกับการบริหารนิติบุคคล โดยมีหลักการสำคัญคือเสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลไม่ควรเกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารจัดการ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการพิจารณาสินเชื่อ และช่วยลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
มาตรการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง (Risk-Based Lending): กำหนดหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงควรมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง แทนที่จะเป็นการปฏิเสธสินเชื่อเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): รัฐควรสนับสนุนและส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านการกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและภาษีลาภลอย: เพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับโครงการ และพิจารณาการริเริ่มจัดเก็บ “ภาษีลาภลอย (Windfall Tax)” จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐตามแนวเส้นทางเมกะโปรเจ็กต์
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ (เพื่อผลลัพธ์ในปี 2569):
การต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด
การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และขยายเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่ผ่านมา แม้ กนง.จะลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% แต่การปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารกลับน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ ส่งผลให้ภาคธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางความเดือดร้อนของผู้กู้
การดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวังในปีม้าปีหน้า
ปี 2569 ซึ่งเป็นปีม้า (ตามปฏิทินจีน) คาดว่าจะเป็นปีที่ยังคงมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์ โดยมุ่งเน้นการบริหารจัดการ 2 ปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน หลักการสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) เป็นอันดับแรก การระมัดระวังในการลงทุนในภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน และกำลังซื้อที่ถดถอย เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ส่วนในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลง และเตรียมพร้อมรับมือกับปัจจัยที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้ การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายนี้ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจ และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ในอนาคตอันใกล้นี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันและอนาคต อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ของคุณในการนำทางสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
