แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจและการปรับสมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2569 นี้ มีความท้าทายที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน จากบทวิเคราะห์ของสมาคมอาคารชุดไทย โดยคุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ซึ่งสะท้อนภาพรวมของตลาดคอนโดและอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้อย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่คาดว่าจะเห็นการปรับตัวสู่ภาวะ “สมดุลใหม่” ท่ามกลางผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ภาพรวมตลาดคอนโดและอสังหาริมทรัพย์: จากจุดสูงสุดสู่การทรงตัว
ย้อนกลับไปในปี 2561 ตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยทำยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท แต่จากการประเมินล่าสุด คาดว่าในปี 2568 ยอดขายจะหดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงนี้คือผลพวงจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นั้น สมาคมฯ ประเมินว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี กว่าจะเห็นการฟื้นตัวที่ชัดเจน จำเป็นต้องรอให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโตในระดับ 5% เสียก่อน ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่จะสะท้อนถึงศักยภาพในการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์
ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่: New Balance & Complexity & Structural Problem
หากจะนิยามภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ได้อย่างแม่นยำที่สุด คงต้องเรียกว่า “Year of The Great Perfect Storm” หรือปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ ส่วนปี 2569 นี้ ผมมองว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในหลายมิติ
New Balance (สมดุลใหม่): เป็นผลมาจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สอดคล้องกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดการสนับสนุนเชิงโครงสร้างจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายแง่มุม ทั้งในแง่ของประเภทผลิตภัณฑ์ที่มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี อีกทั้งยังมีช่วงราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมหลักล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ปัญหาสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อคือ สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ในบางกรณี ขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ก็เป็นภาระค่าครองชีพที่หนักหน่วงอีกก้อนหนึ่ง
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างพื้นฐานทางกฎหมายและนโยบายระยะยาว ที่จะรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติได้อย่างชัดเจน รวมถึงการขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย: ปัญหากระทบวงกว้าง
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายสินค้า จะพบว่าทาวน์เฮาส์ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มมีสัญญาณที่น่ากังวล กลายเป็นสินค้าที่อาจจะ “เอาต์” ไปจากตลาดในบางเซ็กเมนต์ ขณะที่บ้านเดี่ยวยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ทำให้มีโอกาสเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการสนับสนุนในรูปแบบสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาเลือกเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งการตัดสินใจเช่ารายเดือนนี้ส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์การซื้อในตลาด
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งมีสัดส่วนน้อยลงไปอีก เหลือเพียง 1 ใน 3 เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ยังคงมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อทำให้การซื้อบ้านเป็นไปได้ยาก ประกอบกับ GDP ที่เติบโตในระดับต่ำ (1-2%) ก็ไม่มีแรงส่งเพียงพอที่จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีมีแนวโน้มย่อตัวลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการแข่งขันสูงในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ อย่างไรก็ตาม เมื่อมองภาพรวมตลาดบ้านมือสอง จะพบว่ามีบทบาทและความสำคัญเพิ่มขึ้น แต่หากพิจารณาในเชิงลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องมาจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
จากสถานการณ์ดังกล่าว สมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง เพื่อกำหนดทิศทางและมาตรการในการแก้ไขปัญหาและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืน
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value): ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่า 30 ปี เป็น 60 ปี: พร้อมทั้งกำหนดให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำให้เป็นโครงสร้างถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยมีหลักการสำคัญคือการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้: ปรับปรุงหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อให้มีความยืดหยุ่น โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยน้อยกว่าผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินเชื่อต่างๆ เช่น บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): เช่น โครงการ Healthcare Center, Education Hub, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ (โดยเน้นย้ำว่าไม่มีกาสิโน)
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: ผ่านการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้ว รวมถึงพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการนี้ที่กำลังจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพดานจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: ให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ย MRR (สำหรับผู้กู้รายย่อย) และ MLR (สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ที่ผ่านมา เพียง 0.25% หรือ 25 สตางค์นั้น กลับพบว่าสถาบันการเงินปรับลดดอกเบี้ยให้ผู้กู้เพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งที่อาจอธิบายได้ว่าทำไมแม้ กนง. จะลดดอกเบี้ยนโยบายลง แต่หุ้นกลุ่มธนาคารกลับปรับตัวขึ้นทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายของผู้กู้ทั่วประเทศ
ทิศทางของผู้ประกอบการ: การบริหารจัดการเพื่อประคับประคองธุรกิจ
สำหรับปี 2569 ซึ่งถูกมองว่าเป็น “ปีม้าไฟ” ก็ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวและการบริหารจัดการจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการพาณิชย์ (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้เป็นอันดับแรก และต้องตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนอย่างยิ่งยวดในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวรองรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่ยากจะคาดเดา การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อเหลืออยู่ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจที่ท้าทายนี้ จึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมกันหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคตที่กำลังจะมาถึง.
