เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมมองเห็นภาพรวมของทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 อย่างชัดเจน ว่าจะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บน “สมดุลใหม่” หลังจากที่เราได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดของวิกฤตการณ์ต่างๆ มาแล้ว การปรับตัวของผู้ประกอบการจึงเป็นหัวใจสำคัญในการรับมือกับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ความเปราะบางและการประคองตัว
ปี 2569 ไม่ใช่ปีที่จะเห็นการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีที่ต้องอาศัยความ “อึด” และ “ทน” ต่อสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงซึมๆ ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบยังคงเป็นเรื่องของกำลังซื้อที่อ่อนแอ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง ก็ไม่สามารถชดเชยผลกระทบจากผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่คาดว่าจะเติบโตในระดับต่ำ (ประมาณ 1.5-1.8% ตามการประเมินของธนาคารแห่งประเทศไทย) เมื่อเทียบกับปี 2568 ที่เติบโตประมาณ 2%
ผู้ประกอบการจึงต้องดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวังสูงสุด ไม่ประมาท และลงทุนอย่างรอบคอบ สิ่งสำคัญที่สุดคือการตรวจสอบความพร้อมของตนเอง โดยเฉพาะการมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดี
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: สมดุลใหม่และการแข่งขันที่เปลี่ยนไป
ปี 2569 ถือเป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าหลายคนอาจมองว่าสถานการณ์จะค่อยๆ ดีขึ้นหลังจากผ่านพ้นจุดต่ำสุด แต่เราไม่สามารถคาดหวังให้ตลาดกลับไปคึกคักเหมือนในอดีตได้อีก ปัญหาเชิงโครงสร้างที่หมักหมมมานานยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างแท้จริง
ความท้าทายสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
กำลังซื้อที่อ่อนแอและหนี้ครัวเรือนสูง: เป็นปัจจัยหลักที่กดดันตลาดอย่างต่อเนื่อง ประชาชนจำนวนมากยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับภาระหนี้สินและค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงมากกว่าการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสย่อยๆ ได้ ผู้ประกอบการจึงไม่สามารถพึ่งพา Project Financing ได้ง่ายนัก
ต้นทุนทางการเงินและหุ้นกู้: ตลาดหุ้นกู้ในปี 2569 จะมีความแตกต่างจากปีก่อนๆ อย่างชัดเจน นักลงทุนจะมีความระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น การออกหุ้นกู้ของบริษัทอาจไม่ได้รับการตอบรับที่ดีเท่าที่ควร ทำให้การระดมทุนเป็นไปได้ยากขึ้น
ปริมาณสินค้าคงค้างและอัตราการดูดซับ: แม้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 จะอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี แต่ยังมีปริมาณสินค้าคงค้างอยู่พอสมควร และอัตราการดูดซับ (Demand Absorption Rate) ยังคงอยู่ในระดับต่ำ (ประมาณ 2% ต่อเดือน) ทำให้ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ
ปัจจัยบวกที่อาจเข้ามาช่วยประคองตลาด:
ซัพพลายใหม่ที่ลดลง: การที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 เป็นการปรับตัวที่ดี ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าช่วงปี 2567-2568
การกลับตัวของตัวเลขทางสถิติ: เนื่องจากฐานของตัวเลขต่างๆ เช่น การเปิดตัวโครงการ การโอนกรรมสิทธิ์ และสินเชื่อรายย่อย อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี การเติบโตเล็กน้อยในปี 2569 จึงมีแนวโน้มที่จะเห็นเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงขึ้นได้
การแข่งขันของธนาคารพาณิชย์: แม้ว่าตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะยังมีความท้าทาย แต่ธนาคารพาณิชย์เริ่มหันมาแข่งขันกันมากขึ้น จากเดิมที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีส่วนแบ่งการตลาดสูง ปัจจัยนี้จะช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ให้เติบโตได้ 5-10%
การลงทุนภาครัฐและนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ: การลงทุนภาคเอกชนที่เริ่มมีสัญญาณดีขึ้นจากการขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุน รวมถึงความหวังในการจัดตั้งรัฐบาลใหม่และการใช้งบประมาณปี 2570 จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น: โดยเฉพาะในพื้นที่ที่โครงข่ายคมนาคมได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
แนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
ในภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง ผู้ประกอบการต้องยกระดับศักยภาพของตนเอง (Upskill) และดำเนินธุรกิจอย่างมีวินัย เพื่อความอยู่รอดและเติบโตในระยะยาว
พัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: การสร้างโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การปรับขนาดโครงการให้เล็กลง การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นกุญแจสำคัญ
บริหารจัดการสภาพคล่องและลดความเสี่ยง: การบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการทุกขนาดต้องให้ความสำคัญ
มุ่งสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development): การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” และการสร้างคุณค่าให้กับชุมชน จะเป็นแนวโน้มสำคัญที่จะดึงดูดผู้บริโภคและสร้างความแตกต่างในตลาด
การหาโซลูชันสำหรับปัญหาทางการเงิน: ความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ในการหาแนวทางแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ เช่น การสนับสนุน Mortgage Guarantee, Consolidated Debt, และ Risk-Based Interest Rate จะช่วยปลดล็อกปัญหาคอขวดของตลาด
บทบาทภาครัฐในการพยุงตลาด: นโยบายภาครัฐควรเน้นการสนับสนุนที่ตรงจุด เช่น การลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ ผ่านมาตรการต่อเนื่อง เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
นิยามปี 2569 จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ:
นายอธิป พีชานนท์: มองว่าปี 2569 เป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ใช้งานหนักไม่ได้ อาจต้องทำงานเบาๆ เช่น การพานักท่องเที่ยวชมเมือง การแก้ปัญหาต้องเริ่มที่ภาพใหญ่ โดยรัฐบาลใหม่ต้องบริหารจัดการเงินอย่างเหมาะสม และเปิดโอกาสให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในโครงการภาครัฐ (PPP)
นายอิสระ บุญยัง: เปรียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากเข้าเฝือกมานาน จากฐานที่ต่ำมาก การเติบโตจะค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่ปีที่จะ “ม้ากระโดด” การแข่งขันในปีนี้จะไม่รุนแรง และการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าจะเติบโต 5-10%
นายสุนทร สถาพร: นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการ Upskill ผู้ประกอบการ การมุ่งเน้นกำลังซื้อจริง และการแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต: มองว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” และตลาดจะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก เน้นย้ำถึงความสำคัญของการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคม การแก้ปัญหาหนี้ และการควบคุมการคอร์รัปชัน
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์: ประเมินว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” โดยมีปัจจัยลบจากสถานการณ์ต่างๆ ทั้งการเมือง เศรษฐกิจระหว่างประเทศ และการรอคอยมาตรการจากรัฐบาลใหม่ แต่เชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการจะร่วมมือกันประคองตลาดให้ผ่านพ้นไปได้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความรอบคอบคือหัวใจสำคัญ
สำหรับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 การลงทุนต้องดำเนินไปด้วยความรอบคอบและศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด การมองหาโอกาสในทำเลที่มีศักยภาพ มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และมีแนวโน้มการเติบโตของประชากร จะเป็นกุญแจสำคัญ นอกจากนี้ การพิจารณาโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียง มีความแข็งแกร่งทางการเงิน และมีประวัติการพัฒนาโครงการที่ดี จะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนได้
การเมืองและนโยบายภาครัฐ:
การเมืองเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่มีเสถียรภาพ การขับเคลื่อนนโยบายเศรษฐกิจที่ชัดเจน และการอนุมัติงบประมาณปี 2570 ได้ทันเวลา จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและกระตุ้นการลงทุน นอกจากนี้ มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ จะเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
มองไปข้างหน้า:
ปี 2569 เป็นปีแห่งการท้าทายที่ต้องอาศัยความเข้าใจ การปรับตัว และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ผู้ประกอบการต้องไม่ย่อท้อต่ออุปสรรค แต่ต้องมองหาโอกาสในการพัฒนาตนเองและธุรกิจอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างความแข็งแกร่งและความยั่งยืนให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจ หรือนักลงทุนที่ต้องการวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการนำพาธุรกิจและพอร์ตการลงทุนของคุณไปสู่ความสำเร็จบนสมดุลใหม่นี้
