ทิศทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: ปีแห่งการประคับประคองสู่สมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2569 กำลังจะก้าวเข้ามาพร้อมกับความท้าทายที่คาดเดาได้ยาก และเป็นปีที่ผู้ประกอบการทุกภาคส่วน โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ ต้องเตรียมรับมือกับการ “ประคับประคอง” บน “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2568 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นปีที่เต็มไปด้วยมรสุม ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ รวมถึงปัจจัยภายในประเทศที่สร้างความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากบทสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญชั้นนำของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย สะท้อนให้เห็นทิศทางที่ชัดเจนว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างช้าๆ บนฐานที่ต่ำลง แต่ไม่ใช่การกลับคืนสู่ยุครุ่งเรืองเหมือนในอดีต
เศรษฐกิจไทย ปี 2569: การฟื้นตัวบนเส้นทางที่ต้องระมัดระวัง
จากประมาณการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ในปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งถือว่ายังคงอยู่ในระดับต่ำ และต่ำกว่าปี 2568 เล็กน้อย สะท้อนให้เห็นว่า ภาคเศรษฐกิจไทยยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ภาวะเงินเฟ้อที่อาจกลับมา และปัจจัยภายในประเทศที่สำคัญ คือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภค
ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจจะมีการปรับลดลงบ้าง แต่ก็ไม่สามารถชดเชยความกังวลของสถาบันการเงินที่มีต่อคุณภาพสินทรัพย์และความเสี่ยงของผู้กู้ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคที่มีความเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจในภาพรวมสูง การบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินจึงเป็นหัวใจสำคัญของผู้ประกอบการในปีนี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: ประคับประคองบนสมดุลใหม่
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นตรงกันว่า จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำ” คำว่า “สมดุลใหม่” หมายถึง การปรับตัวเข้าสู่สภาวะที่แตกต่างไปจากเดิม โดยผู้ประกอบการต้องยอมรับว่า การกลับไปสู่ยุคทองของอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นไปได้ยากหากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข
ปัจจัยท้าทายหลักสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
กำลังซื้อที่อ่อนแอและหนี้ครัวเรือนสูง: นี่คือปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ประชาชนจำนวนมากยังคงมีภาระหนี้สินสูง ทำให้ความสามารถในการกู้ยืมและผ่อนชำระลดลง ผู้ประกอบการจึงต้องปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด
ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงมีทัศนคติที่ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อโครงการ (Project Financing) โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงในการก่อสร้าง การพึ่งพาการจัดหาเงินทุนผ่านหุ้นกู้ก็อาจไม่ง่ายนัก เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น และอาจมีการแบ่งกลุ่มหุ้นกู้ที่ชัดเจนระหว่างผู้ออกที่ได้รับความเชื่อมั่นกับไม่ได้รับความเชื่อมั่น
ปริมาณสินค้าคงค้าง (Stock) และอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ที่ยังไม่สูง: แม้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) จะมีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบวกในแง่ของการแข่งขันที่อาจไม่รุนแรงเท่าปีก่อนๆ แต่ปริมาณที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ (Inventory) ก็ยังคงเป็นปัญหาที่ต้องบริหารจัดการ และอัตราการดูดซับที่ยังต่ำเพียงประมาณ 2% ต่อเดือน ทำให้การระบายสต็อกเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป
กลยุทธ์การรับมือของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
“อึด-ทน” และบริหารสภาพคล่อง: ผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อมรับมือกับสภาวะที่อาจจะยังซึมๆ ต่อไปอีกระยะหนึ่ง การมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดี การบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรัดกุม และการชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอด
ลงทุนอย่างรอบคอบและตรวจสอบความพร้อม: การตัดสินใจลงทุนในโครงการใหม่ต้องทำด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่ง โดยพิจารณาจากปัจจัยพื้นฐานของตลาด กำลังซื้อจริง และศักยภาพของทำเลที่ตั้ง การทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์นั้นๆ เป็นสิ่งจำเป็น
“Upskill” และปรับตัวสู่ความยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพขององค์กร มุ่งสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) โดยเฉพาะการพัฒนาสินค้าและบริการที่สอดคล้องกับแนวคิด Low Carbon Living ควบคู่ไปกับการบริหารความเสี่ยง
เน้นกำลังซื้อจริงเป็น “เข็มทิศ”: การพัฒนาโครงการต้องยึดถือรายได้ที่แท้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
พัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง: การลดขนาดของยูนิต การออกแบบที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง และการตั้งราคาที่สามารถเข้าถึงได้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการกระตุ้นยอดขาย
มองหาโอกาสในการแข่งขันที่ลดลง: แม้การแข่งขันในตลาดอาจไม่รุนแรงเท่าเดิม แต่ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและนำเสนอสินค้าที่แตกต่าง มีคุณภาพ และตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะมีโอกาสในการสร้างความได้เปรียบ
โอกาสและปัจจัยบวกที่อาจเกิดขึ้น:
แม้ภาพรวมจะยังมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีปัจจัยบวกบางประการที่อาจส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี: ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมากในปี 2568 ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกที่สะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการ และอาจส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
การโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่ออาจฟื้นตัวเล็กน้อย: เมื่อพิจารณาจากฐานที่ต่ำในปี 2568 คาดการณ์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่ออาจมีการเติบโตเล็กน้อย 5-10% หากธนาคารพาณิชย์มีการแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่เคยครองส่วนแบ่งตลาดสูง อาจเผชิญกับการแข่งขันที่มากขึ้น
การลงทุนภาคเอกชนและการขอรับบัตรส่งเสริม: การขอส่งเสริมการลงทุนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ดีขึ้นเกือบ 100% และมูลค่าการลงทุนที่สูงขึ้น สะท้อนถึงความเชื่อมั่นและการลงทุนที่เริ่มต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไป
การเมืองที่ชัดเจนและการเร่งรัดงบประมาณ: หากการเมืองมีความชัดเจน มีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา และรัฐบาลใหม่สามารถนำงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาฯ ได้ทันเวลา รวมถึงการเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569 จะเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ
ราคาที่ดินที่สูงขึ้นตามโครงข่ายคมนาคม: การก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมที่ทยอยแล้วเสร็จส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งอาจส่งผลต่อการพัฒนาโครงการในอนาคต แม้ว่าในบางพื้นที่อาจได้รับผลกระทบจากภัยธรรมชาติ แต่ราคาที่ดินก็ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น
การเมืองและนโยบายรัฐ: ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญ
บทบาทของภาครัฐมีความสำคัญอย่างยิ่งในการประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นโยบายที่เน้นการ “พยุงตลาด” มากกว่า “กระตุ้นระยะสั้น” จะเป็นแนวทางที่ยั่งยืนกว่า
มาตรการลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ: การพิจารณาต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับผู้ที่เริ่มก่อร่างสร้างตัว จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง: รัฐบาลใหม่ควรเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ โดยเฉพาะการแก้ไขปัญหาหนี้ทั้งระบบ ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของการฟื้นฟูเศรษฐกิจในระยะยาว
การส่งเสริมการลงทุน: การให้ความสำคัญกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญที่ส่งผลต่อธุรกิจอื่นๆ อีกหลายภาคส่วน
การต่อสู้กับการคอร์รัปชัน: การแก้ไขปัญหาการคอร์รัปชันเป็นสิ่งสำคัญที่ทุกรัฐบาลควรให้ความสำคัญ เพื่อสร้างความโปร่งใสและลดความเสี่ยงในการลงทุน
บทสรุป: “ม้า” ที่ค่อยๆ ก้าวเดินสู่สมดุลใหม่
ปี 2569 จะเป็นปีที่อสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้ “กระโดด” เหมือนในอดีต แต่จะเป็นปีที่ “ม้า” ค่อยๆ ลุกขึ้นเดิน หลังจากการเข้าเฝือกมานาน เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” บน “สมดุลใหม่” ที่ทุกฝ่ายต้องปรับตัวและอยู่ร่วมกับมันให้ได้
ผู้ประกอบการที่เคยผ่านพายุเศรษฐกิจในปี 2567 และปี 2568 มาได้ จะต้องนำบทเรียนเหล่านั้นมาปรับใช้ในปี 2569 การบริหารจัดการที่ดี การเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง และการปรับตัวให้เข้ากับสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ถึงแม้ว่าเส้นทางข้างหน้าจะยังคงมีความท้าทาย แต่หากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ร่วมมือกันอย่างใกล้ชิด เพื่อประคับประคองตลาดบนฐานที่แข็งแกร่ง การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก็จะสามารถเกิดขึ้นได้
หากคุณคือผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้ และการวางกลยุทธ์ที่รอบคอบ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการนำพาธุรกิจของคุณให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านนี้ไปได้อย่างมั่นคง
