ทิศทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การประคองตัวสู่สมดุลใหม่ท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนี้ มีความพิเศษที่แตกต่างออกไป มันไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด หรือปีแห่งการถดถอยที่น่าตกใจ แต่เป็นปีแห่ง “การประคองตัวบนสมดุลใหม่” ของเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หลังจากผ่านพ้นปี 2568 ที่เปรียบเสมือนพายุโหมกระหน่ำรอบด้าน ทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ภาวะกำลังซื้ออ่อนแอ การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และปัจจัยลบจากภายนอกอีกมากมาย ก้าวเข้าสู่ปี 2569 เราไม่ได้คาดหวังการฟื้นตัวที่ฉับพลันทันใจ แต่เป็นการปรับตัวเพื่ออยู่รอดและค่อยๆ สร้างรากฐานให้มั่นคงขึ้น
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านต่างให้ภาพเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ว่ามีแนวโน้มการเติบโตที่ค่อนข้างช้า โดยประมาณการจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าการเติบโตในปี 2568 ที่คาดการณ์ไว้ที่ 2% ตัวเลขนี้สะท้อนถึงความท้าทายหลายประการที่ภาคธุรกิจและประชาชนยังคงต้องเผชิญ:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้อสินค้าและบริการ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถาบันการเงินที่เข้มงวด: แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลงบ้าง แต่สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อธุรกิจ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมือง การเปลี่ยนแปลงนโยบายของรัฐบาลใหม่ รวมถึงสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปีแห่งการประคองตัวและปรับตัว
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ไม่ใช่ปีที่จะ “กระโดด” แต่เป็นปีที่ “ค่อยๆ เดิน” และ “ประคองตัว” เพื่อสร้างฐานที่มั่นคง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาด โดยมีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณา:
ลดการแข่งขันด้านซัพพลายใหม่: ข้อมูลจากปี 2568 แสดงให้เห็นว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวนลดลงถึงจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีที่ผู้ประกอบการมีการปรับตัวเพื่อลดความเสี่ยง อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังต้องระมัดระวังในการลงทุนและบริหารสภาพคล่องให้ดี
มุ่งเน้นกำลังซื้อจริง: การพัฒนาโครงการต้องยึดโยงกับกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชน ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว การพัฒนาโครงการในระดับราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย อาจเริ่มมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในตลาด
การแก้ปัญหาภาคสินเชื่อ: ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นคอขวดสำคัญ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงสูง ทำให้ผู้ซื้อที่มีความต้องการจริงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ รัฐบาลและสถาบันการเงินควรพิจารณามาตรการเสริม เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ รวมถึงการใช้ Risk-Based Interest เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริง
บทบาทภาครัฐที่สำคัญ: ภาครัฐควรมีบทบาทในการพยุงตลาดมากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น โดยการออกมาตรการที่ช่วยลดภาระทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อให้ประชาชนกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
การปรับตัวสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development): ผู้ประกอบการจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) โดยการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์แนวคิด Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด หลีกเลี่ยงการลงทุนที่มีความเสี่ยงเกินตัว
อสังหาริมทรัพย์ 69: ท่ามกลางความท้าทาย ใครจะอยู่รอด?
ในมุมมองของผม ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ 10 ปี ผมมองว่าผู้ประกอบการที่จะอยู่รอดและเติบโตได้ในปี 2569 ต้องมีคุณสมบัติสำคัญดังนี้:
ความยืดหยุ่น (Flexibility): สามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็วตามสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
การบริหารสภาพคล่อง (Liquidity Management): รักษาความแข็งแกร่งทางการเงินให้พร้อมรับมือกับความผันผวน
นวัตกรรม (Innovation): พัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
ความเข้าใจในกำลังซื้อ (Understanding Purchasing Power): สร้างโครงการที่สามารถเข้าถึงได้ด้วยกำลังซื้อปัจจุบัน ไม่ใช่การคาดหวังในอนาคต
การบริหารความเสี่ยง (Risk Management): หลีกเลี่ยงการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงเกินไป
นิยามปี 2569: “ม้าป่วย” ที่ต้องค่อยๆ พาเดิน
หากจะให้นิยามปี 2569 ในเชิงเปรียบเทียบ ผมขอใช้คำว่า “ปีแห่งม้าป่วย” เปรียบเหมือนม้าที่เพิ่งออกจากคอกหลังจากอาการบาดเจ็บ มันยังไม่พร้อมที่จะวิ่งแข่ง แต่ต้องค่อยๆ พาเดิน เพื่อฟื้นฟูร่างกายให้แข็งแรงอีกครั้ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน มันกำลังค่อยๆ ฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ แต่ยังไม่ถึงขั้น “ม้ากระโดด” หรือ “ม้าวิ่ง”
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: โอกาสท่ามกลางความระมัดระวัง
แม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังคงมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับนักลงทุนที่เข้าใจในตลาดและมีวิสัยทัศน์:
ตลาดบ้านมือสอง (Second-hand Property Market): มีแนวโน้มที่จะเติบโตได้ดี เนื่องจากราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าโครงการใหม่ และมีทำเลที่ตั้งที่แน่นอน
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): เช่น อพาร์ตเมนต์ให้เช่า หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ในทำเลที่มีศักยภาพ ยังคงเป็นที่น่าสนใจ หากสามารถบริหารจัดการต้นทุนและผลตอบแทนได้ดี
การพัฒนาโครงการขนาดเล็ก (Small-scale Developments): สำหรับผู้ประกอบการที่มีเงินทุนจำกัด การพัฒนาโครงการขนาดเล็กในทำเลที่มีความต้องการสูง อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค (Provincial Property Market): การฟื้นตัวในแต่ละภูมิภาคจะแตกต่างกันไป นักลงทุนควรศึกษาศักยภาพของแต่ละพื้นที่อย่างรอบคอบ
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน:
สำหรับผู้ประกอบการ การลงทุนในปี 2569 ต้องเน้นความรอบคอบ การบริหารจัดการสภาพคล่องให้ดี และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง หลีกเลี่ยงการพึ่งพาการสนับสนุนทางการเงินจากภายนอกมากเกินไป
สำหรับนักลงทุน การมองหาโอกาสในตลาดบ้านมือสอง หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพ โดยศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดและประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
บทสรุป:
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคองตัวบนสมดุลใหม่” ของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นปีที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสในการปรับตัว สร้างฐานที่แข็งแกร่ง และมองหาโอกาสใหม่ๆ บนพื้นฐานความเป็นจริงของตลาด การรับมือกับสถานการณ์อย่างชาญฉลาด การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาด คือสิ่งที่จะนำพาไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง เราพร้อมที่จะร่วมมือกับคุณ เพื่อสร้างอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน
