เศรษฐกิจไทยปี 2569: ความท้าทายแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ และทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน การคาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2569 นี้ จึงไม่ใช่เพียงการมองหาตัวเลขการเติบโต แต่เป็นการประเมินถึงความสามารถในการปรับตัวและความยืดหยุ่นของทุกภาคส่วนภายใต้บริบทที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง
ปี 2568 ที่กำลังจะผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งบททดสอบครั้งใหญ่สำหรับเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ เราเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อภายในประเทศ ภัยธรรมชาติที่สร้างความเสียหายในวงกว้าง ความไม่แน่นอนทางการเมือง และความตึงเครียดตามแนวชายแดน สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่บั่นทอนความเชื่อมั่นและชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้บริโภคและผู้ประกอบการ
เมื่อก้าวสู่ปี 2569 สถานการณ์ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด การประคับประคองเศรษฐกิจให้อยู่บนเส้นทางของการฟื้นตัวที่มั่นคง และการปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” จึงเป็นหัวใจสำคัญ
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: การฟื้นตัวที่เปราะบางและสมดุลใหม่
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านต่างเห็นพ้องกันว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” หรือ “การฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด” โดยมีอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ในระดับ 1.5-1.8% ซึ่งถือว่ายังคงต่ำกว่าศักยภาพและสะท้อนถึงสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง
ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวที่เชื่องช้า ได้แก่:
กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังคงเป็นภาระหนัก ส่งผลต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยและการตัดสินใจซื้อสินค้าคงทนอย่างอสังหาริมทรัพย์ ค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยิ่งบั่นทอนอำนาจซื้อของผู้บริโภค
สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: เนื่องจากความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น สถาบันการเงินยังคงมีนโยบายที่รัดกุมในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภคและสินเชื่อสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะมีการปรับลดลง แต่ก็ไม่ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค: ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และการเปลี่ยนแปลงของนโยบายการค้าของประเทศมหาอำนาจ ยังคงส่งผลกระทบต่อการส่งออกและการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ซึ่งเป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญ
การบริหารจัดการภาครัฐ: การดำเนินนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่เป็นปัจจัยชี้ขาด การใช้จ่ายภาครัฐอย่างมีประสิทธิภาพ การกระตุ้นการลงทุน และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับภาคเอกชน จะมีบทบาทสำคัญในการประคองเศรษฐกิจ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่บนฐานที่มั่นคง
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” ดังที่ผู้บริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายท่านได้กล่าวไว้ นั่นหมายความว่า เราอาจจะไม่เห็นการกลับไปสู่ภาวะ “บูม” เหมือนในอดีต แต่จะเป็นการปรับตัวเข้าสู่สภาวะที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบภายใต้ข้อจำกัดและโอกาสใหม่ๆ
ประเด็นสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสนใจ:
การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ที่ลดลง แต่การลงทุนต้องระมัดระวัง: ข้อมูลจากปี 2568 ชี้ให้เห็นว่าจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดตัวในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีการปรับลดการลงทุนในส่วนของอุปทานใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์นี้อาจทำให้การแข่งขันด้านราคาของโครงการใหม่ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 นี้ คาดว่าจะมีการขยายตัวประมาณ 5-10% จากฐานที่ต่ำในปีที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ค่อยเป็นค่อยไป
แนวคิดการลงทุนสำหรับปี 2569:
การวิเคราะห์กำลังซื้อจริง: ผู้ประกอบการต้องศึกษาและเข้าใจโครงสร้างรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคอย่างถ่องแท้ การพัฒนาโครงการต้องสอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของตลาด ไม่ใช่ความคาดหวัง
การบริหารสภาพคล่อง: การบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องให้มีประสิทธิภาพเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด เนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ก็มีความท้าทายมากขึ้น การออกหุ้นกู้จะมีการคัดกรองนักลงทุนที่เข้มงวดกว่าเดิม
การลงทุนแบบเฟส: สำหรับโครงการบ้านจัดสรร การพัฒนาโครงการแบบแบ่งเฟส และการควบคุมจำนวนยูนิตต่อเฟส จะช่วยลดความเสี่ยงด้านการเงิน และบริหารจัดการสภาพคล่องได้ดีกว่าการสร้างโครงการขนาดใหญ่แบบอาคารพาณิชย์ (Condominium) ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงตั้งแต่เริ่มต้น
การปรับตัวของผู้ประกอบการสู่ “Sustainable Development in Action”: ท่ามกลางความท้าทาย ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) โดยมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาสู่ “การพัฒนาที่ยั่งยืน” (Sustainable Development) สอดคล้องกับกระแสโลกที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมและสังคม (ESG: Environmental, Social, and Governance)
แนวทางการ Upskill:
Low Carbon Living: การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ลดการปล่อยคาร์บอน (Low Carbon Living) เช่น การใช้พลังงานทางเลือก การบริหารจัดการของเสีย การใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
การบริหารความเสี่ยง: การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น การหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เป็นสิ่งจำเป็น
นวัตกรรมและการปรับรูปแบบโครงการ: การปรับขนาดโครงการให้เล็กลง การลดราคาต่อหน่วย การออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวสมัยใหม่ เช่น ครอบครัวเดี่ยว หรือผู้สูงอายุ และการคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
การแก้ไขปัญหา “คอขวด” ด้านสินเชื่อ: แม้ว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีอยู่จริง แต่การอนุมัติสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
แนวทางแก้ไขปัญหาสินเชื่อ:
Mortgage Guarantee: การเพิ่มกลไกการค้ำประกันสินเชื่อเพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้ซื้อที่อาจมีคุณสมบัติไม่ตรงตามเกณฑ์ธนาคารพาณิชย์
Consolidated Debt: การส่งเสริมมาตรการที่ช่วยลดภาระหนี้สินรวมของครัวเรือน และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest: การพิจารณากำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริงของลูกค้าแต่ละราย เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและส่งเสริมการเข้าถึงสินเชื่อ
บทบาทของภาครัฐ: การพยุงตลาดอย่างตรงจุด: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ควรเน้นการดำเนินมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด มากกว่าการกระตุ้นในระยะสั้น
ข้อเสนอแนะสำหรับภาครัฐ:
การลดค่าธรรมเนียม: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง
การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value): การพิจารณาผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน เพื่อให้ผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก: การออกมาตรการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก โดยเฉพาะกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว (First-time Homebuyers) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในการเติบโต
การสนับสนุนภาคเอกชนในโครงการภาครัฐ: การส่งเสริมความร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน (Public-Private Partnership – PPP) เพื่อขับเคลื่อนโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
การเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ของตลาดที่อยู่อาศัย: ด้วยต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เราอาจเห็นแนวโน้มการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย ที่ค่อยๆ หายไป และจะถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง ในขณะที่การฟื้นตัวของตลาดในภูมิภาคต่างๆ จะมีความแตกต่างกันตามศักยภาพและความต้องการของแต่ละพื้นที่
การวิเคราะห์แนวโน้ม:
ราคาที่ดิน: การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ และอาจทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ความต้องการที่อยู่อาศัย: การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรและรูปแบบการดำเนินชีวิต เช่น การย้ายถิ่นฐานเข้าสู่เมือง การเพิ่มขึ้นของครอบครัวเดี่ยว และจำนวนผู้สูงอายุ จะส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในรูปแบบต่างๆ
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการโครงสร้างพื้นฐานที่ทยอยแล้วเสร็จ โดยเฉพาะโครงข่ายคมนาคม จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียง
คำนิยามปี 2569: “ม้าวิ่งไม่ได้” สู่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน”
ผู้บริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ให้คำนิยามปี 2569 ที่สะท้อนถึงสถานการณ์ได้อย่างชัดเจน:
“ม้าหงอย – ม้าป่วย” (อธิป พีชานนท์): สะท้อนถึงสภาวะเศรษฐกิจที่ยังซึมๆ กำลังซื้อไม่ดี และการลงทุนที่ต้องทำอย่างระมัดระวัง
“ม้าวิ่งไม่ได้ ม้าเพิ่งเข้าเฝือกมา…ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” (อิสระ บุญยัง): แสดงถึงการฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำมาก เป็นการเริ่มต้นใหม่ที่ต้องค่อยๆ ก้าวเดิน
“เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” (สุนทร สถาพร): เน้นย้ำถึงการดำเนินธุรกิจบนความเป็นจริง การสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต
“ปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่…กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” (ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต): ชี้ให้เห็นว่า โครงสร้างปัญหาเชิงลึกยังไม่ได้รับการแก้ไข และตลาดต้องปรับตัวอยู่กับสภาวะใหม่
“ปี 2569 ไม่ดีทั้งปี” (พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์): แม้จะดูเป็นภาพรวมที่ท้าทาย แต่ก็สะท้อนถึงความจำเป็นในการเตรียมพร้อมรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบาก
การขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์: ความร่วมมือคือหัวใจสำคัญ
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนในปี 2569 จะเกิดขึ้นได้ ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน การร่วมมือกันนี้จะช่วยประคองตลาดให้ค่อยๆ ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแกร่ง ลดความเสี่ยง และสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้เกิดขึ้น
ในฐานะผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยประสบการณ์และความสามารถในการปรับตัว เราจะสามารถผ่านพ้นความท้าทายในปี 2569 ไปได้ การมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าที่แท้จริง การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาเราไปสู่ความสำเร็จ
ถึงเวลาแล้วที่ผู้ประกอบการทุกท่านจะต้องประเมินกลยุทธ์ วางแผนการเงิน และเตรียมความพร้อมในการรับมือกับ “สมดุลใหม่” แห่งปี 2569 หากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่รอบคอบ เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน และต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งในสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้
