เศรษฐกิจไทยปี 2569: พลิกฟื้นบนฐานสมดุลใหม่ – กลยุทธ์รับมืออสังหาริมทรัพย์ยุคแห่งความท้าทาย
การก้าวเข้าสู่ปี 2569 ท่ามกลางภูมิทัศน์ทางเศรษฐกิจที่ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน เป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับช่วงเวลาแห่งการปรับตัวและประคับประคองอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน หลังผ่านพ้นปี 2568 ที่เต็มไปด้วยมรสุมทั้งจากปัจจัยภายในประเทศและภาระหนี้สินครัวเรือนที่ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ การมองหา “สมดุลใหม่” คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาโดยตลอด และปี 2569 นี้ กำลังจะพิสูจน์บทบาทของผู้ประกอบการในการปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับบริบทใหม่
การประเมินภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปบนเส้นทางที่เปราะบาง
จากข้อมูลและมุมมองของผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในวงการ การประเมินเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า จะเป็นปีแห่งการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยคาดการณ์อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) อยู่ในช่วง 1.5% – 1.8% ซึ่งแม้จะต่ำกว่าการเติบโตของปี 2568 เล็กน้อย แต่ก็สะท้อนถึงความระมัดระวังและการบริหารความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของผู้กำหนดนโยบาย ปัจจัยหลักที่ยังคงเป็นข้อจำกัด ได้แก่ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอ จากภาระหนี้สินครัวเรือนในระดับสูง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับที่น่าพอใจ แต่ปัจจัยด้านกำลังซื้อและเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ
อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: โอกาสท่ามกลางความท้าทาย – การลงทุนอย่างรอบคอบและการสร้างฐานที่แข็งแกร่ง
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ไม่ใช่ปีของการกลับไปเติบโตแบบก้าวกระโดดเหมือนในอดีต แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำสุด โดยผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาพแวดล้อมใหม่นี้ การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่คาดว่าจะไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ประกอบการมีความระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การลงทุนทุกบาททุกสตางค์ต้องผ่านการพิจารณาอย่างรอบคอบ การบริหารสภาพคล่องทางการเงินเป็นหัวใจสำคัญ การพัฒนาโครงการต้องสอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค
การวิเคราะห์เจาะลึกอุปทานและอุปสงค์: ปัจจัยบวกที่ซ่อนอยู่
ข้อมูลจากปี 2568 บ่งชี้ถึงสัญญาณเชิงบวกที่อาจเป็นโอกาสในปี 2569 ได้แก่:
อุปทานโครงการใหม่ที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี: ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนกว่า 40,000 หน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบสองทศวรรษ สะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ชะลอการลงทุน
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง: แม้ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะลดลง 10% อยู่ที่ 100,000 หน่วย จากเดิม 120,000 หน่วย และมูลค่าลดลงเหลือ 350,000 ล้านบาท จาก 430,000 ล้านบาท แต่การลดลงในภาพรวมทั่วประเทศอยู่ที่ 20-25% สะท้อนถึงฐานที่ต่ำ ซึ่งอาจเป็นสัญญาณของการฟื้นตัวได้
สินเชื่อรายย่อยที่ต่ำสุดในรอบ 8 ปี: ปริมาณสินเชื่อรายย่อยในปี 2568 อยู่ที่ 520,000 ล้านบาท เทียบกับ 700,000 ล้านบาทในปี 2567 ซึ่งต่ำสุดในรอบ 8 ปี และการยื่นขอสินเชื่อ/จัดไฟแนนซ์ ก็ต่ำสุดในรอบ 12 ปี
ตัวเลขที่ลดลงอย่างมากเหล่านี้ หากมีการปรับตัวที่ดีขึ้น ย่อมส่งผลให้การแข่งขันในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่ากับปี 2567 และ 2568 การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 คาดว่าจะขยายตัว 5-10% โดยธนาคารพาณิชย์จะแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์น่าจะเติบโต 5-10%
ความท้าทายด้านสินเชื่อ: คอขวดที่ต้องหาทางคลี่คลาย
ปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็น “คอขวด” สำคัญของระบบ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูงถึง 40% ซึ่งหมายความว่า แม้จะมีผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ เพื่อแก้ไขปัญหานี้ ควรมีกลไกเสริมที่สำคัญ ได้แก่:
Mortgage Guarantee: การค้ำประกันสินเชื่อจำนองจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่ขาดคุณสมบัติบางประการสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
Consolidated Debt: การรวมหนี้สินต่างๆ ให้เป็นก้อนเดียวจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระให้กับผู้บริโภค
Risk-Based Interest: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง จะช่วยให้ผู้ที่มีความเสี่ยงต่ำสามารถเข้าถึงสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม
บทบาทภาครัฐ: การพยุงตลาดอย่างยั่งยืน
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการพยุงตลาดมากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ควรพิจารณา ได้แก่:
การลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ: ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value (LTV) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับผู้ที่เริ่มต้นสร้างครอบครัว
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคม: รัฐบาลใหม่ควรมุ่งเน้นการแก้ปัญหาหนี้สินทั้งระบบ และสร้างความเชื่อมั่นในการลงทุนระยะยาว
การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: หัวใจของการอยู่รอด
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2569 ต้องให้ความสำคัญกับ “กำลังซื้อจริง” ของประชาชนเป็นหลัก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า ปริมาณมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 จะยังคงติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 (-10%) ดังนั้น การพัฒนาโครงการควรเน้น:
การปรับขนาดโครงการ: ลดขนาดและราคาต่อหน่วยให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ
การออกแบบที่อยู่อาศัย: สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและกำลังผ่อนชำระในระยะยาว
การพัฒนาโครงการ Low Carbon Living: ตอบโจทย์เทรนด์ Sustainable Development in Action และการใช้ชีวิตอย่างยั่งยืน
อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: นิยามใหม่ “ม้าวิ่งไม่ได้…แต่กำลังลุกขึ้นเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญในวงการได้นิยามปี 2569 ไว้หลายแบบที่สะท้อนภาพความเป็นจริงได้อย่างชัดเจน:
“ม้าหงอย – ม้าป่วย”: ไม่สามารถใช้งานหนักได้ อาจต้องรับบทบาทเบาๆ เช่น พาชมวิว
“ม้าเพิ่งเข้าเฝือก”: อสังหาริมทรัพย์เติบโตจากฐานที่ต่ำ หรือกำลังลุกขึ้นเดินได้ แต่ยังไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด”
“ปีแห่งสมดุลใหม่”: การฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่จะไม่กลับไปดีเหมือนเดิมอีกต่อไป
ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตามอง: ความไม่แน่นอนทางการเมืองและการเงิน
นอกจากปัจจัยเชิงโครงสร้างแล้ว ยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตามองในปี 2569 ได้แก่:
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ การประกาศใช้นโยบาย และการใช้งบประมาณปี 2570 จะส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน
ปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา: ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจและความเชื่อมั่น
การออกหุ้นกู้ของบริษัทใหญ่: แม้จะเป็นทางเลือกในการระดมทุน แต่หากเศรษฐกิจสะดุด อาจส่งผลกระทบต่อบริษัทขนาดเล็กได้
การลงทุนที่ต้องรอบคอบ: สภาพคล่องคือหัวใจสำคัญ
ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง “ลงทุนอย่างรอบคอบ” การตรวจสอบความพร้อมของตนเอง โดยเฉพาะ “สภาพคล่องทางการเงิน” เป็นสิ่งสำคัญที่สุด การพึ่งพาสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อโครงการ (Project Finance) อาจไม่ง่ายเหมือนเดิม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างทั้งอาคารทีเดียว ต่างจากการสร้างบ้านจัดสรรที่ทำเป็นเฟสได้
การ Upskill เพื่ออนาคต: สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน
ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “Upskill” องค์กรสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว คือกลยุทธ์ที่จำเป็น
การร่วมมือทุกภาคส่วน: กุญแจสู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยั่งยืน จะเกิดขึ้นได้ต้องอาศัย “ความร่วมมือ” จากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ในการค่อยๆ พยุงตลาดให้ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแรง
บทสรุป: ก้าวต่อไปบนเส้นทางแห่งสมดุลใหม่
ปี 2569 จะเป็นบทพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายของเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังสร้างสมดุลใหม่ การลงทุนอย่างรอบคอบ การบริหารสภาพคล่อง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง และการ Upskill องค์กร สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน คือกลยุทธ์ที่สำคัญที่สุด
หากท่านคือหนึ่งในผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการดำเนินธุรกิจในปี 2569 นี้ การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับบริบทใหม่ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จและการเติบโตที่มั่นคงบนเส้นทางแห่ง “สมดุลใหม่” นี้
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินตลาดในภูมิภาคต่างๆ ของประเทศไทยในปี 2569 นี้ โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมวางแผนอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
