ทิศทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: ปีแห่งการประคองตัวบนสมดุลใหม่และความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน การก้าวเข้าสู่ปี 2569 ไม่ใช่แค่การเปลี่ยนเลขศักราช แต่คือจุดเปลี่ยนสำคัญที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและเศรษฐกิจโดยรวมกำลังก้าวเข้าสู่ “ปีแห่งการประคองตัวบนสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปหลังจากผ่านพ้นจุดต่ำสุด โดยมีปัจจัยแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไปและต้องการการปรับตัวอย่างรอบด้าน
ตลอดปี 2568 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยลบถาโถมเข้ามาไม่หยุดหย่อน ตั้งแต่ความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลต่อกำลังซื้อภายในประเทศ, ภัยพิบัติธรรมชาติที่สร้างความเสียหาย, ความไม่สงบตามแนวชายแดน, ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ซึ่งล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ประกอบการ
เมื่อก้าวสู่ปี 2569 ภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอก การคาดการณ์จากผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่จึงชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า เราจะเข้าสู่ยุคของการ “ประคองตัว” และ “เดินอย่างระมัดระวัง” บนฐานของสมดุลใหม่
บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ:
สภาพคล่องและกำลังซื้อ: ความท้าทายหลักที่ต้องบริหารจัดการ
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้สะท้อนภาพของปี 2569 ไว้ว่า จะมีความคล้ายคลึงกับปี 2568 ในแง่ของความท้าทายที่ต้อง “อึด-ทน” กำลังซื้อยังคงอ่อนแอ สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง แต่ก็ไม่ได้ส่งผลมากนัก เมื่อพิจารณาจากการคาดการณ์ GDP ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่อยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าปี 2568 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2%
“ผู้ประกอบการต้องมีความระมัดระวังอย่างยิ่ง ไม่ประมาท และลงทุนโดยรอบคอบ” นายอธิปย้ำ “สิ่งสำคัญที่สุดคือการตรวจสอบความพร้อมของตนเอง โดยเฉพาะสภาพคล่องทางการเงิน”
สถาบันการเงินจะมีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งต้องสร้างทั้งอาคารในครั้งเดียว การพึ่งพา Project Financing อาจไม่ง่ายเหมือนในอดีต ในทางกลับกัน โครงการบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟส และควบคุมจำนวนการก่อสร้างต่อครั้งได้ จะมีความยืดหยุ่นมากกว่า
“ธนาคารจะเข้มงวดมาก ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองให้มากที่สุด และอย่าคาดหวังพึ่งพาหุ้นกู้มากนัก” เขากล่าวเสริม “นักลงทุนมีความระมัดระวังในการซื้อหุ้นกู้มากขึ้น การออกหุ้นกู้ในตลาดปี 2569 จะเห็นความแตกต่างชัดเจนระหว่างผู้ออกที่ได้รับการยอมรับจากนักลงทุน กับประเภทที่ไม่ได้รับการตอบรับ”
นายอธิปเปรียบเปรยปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ อาจจะต้องปรับบทบาทไปสู่ภารกิจที่เบาลง เช่น การให้บริการนักท่องเที่ยว การแก้ปัญหาต้องเริ่มจากภาพใหญ่ คือรัฐบาลใหม่ต้องบริหารจัดการงบประมาณอย่างเหมาะสม และส่งเสริมให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในโครงการภาครัฐผ่านรูปแบบ PPP
การแข่งขันที่ลดลงและสัญญาณบวกจากฐานที่ต่ำ
ในมุมมองของ นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า แม้ปี 2568 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตในอัตราที่ต่ำสุดในรอบหลายปี แต่ก็มีปัจจัยบวกที่น่าจับตาสำหรับปี 2569
“ตัวเลขสำคัญที่สะท้อนทิศทางคือ ซัพพลายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่เปิดตัวโครงการรวมกว่า 40,000 หน่วย ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี” เขากล่าว “นอกจากนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลง 10% เหลือประมาณ 100,000 หน่วย และทั่วประเทศลดลง 20-25% มูลค่าการโอนลดลงเช่นกัน สะท้อนว่าผู้ประกอบการได้ปรับตัวลดการเปิดโครงการใหม่ลง”
สภาวะการณ์เหล่านี้ เมื่อพิจารณาจากฐานที่ต่ำมาก กลับกลายเป็นปัจจัยบวกที่อาจส่งผลให้การแข่งขันในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าปี 2567 และ 2568
“แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะเติบโตไม่ถึง 2% แต่คาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 จะขยายตัว 5-10%” นายอิสระกล่าว “ธนาคารพาณิชย์มีแนวโน้มที่จะแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะหลังจากที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เคยครองส่วนแบ่งการตลาดสูงถึง 50-90% เมื่อธนาคารพาณิชย์เข้ามาแข่งขัน เชื่อว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโต 5-10%”
ปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ ได้แก่ การขอส่งเสริมการลงทุนครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ดีขึ้นเกือบ 100% มูลค่า 6.53 แสนล้านบาท ซึ่งบ่งชี้ถึงการลงทุนจริงที่กำลังจะเกิดขึ้น รวมถึงการเมืองที่มีเสถียรภาพ หากมีการเลือกตั้งตามกำหนดและได้รัฐบาลใหม่ จะส่งผลให้การเบิกจ่ายงบประมาณปี 2570 และงบประมาณปี 2569 เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
“ราคาที่ดินยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณที่มีโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ” เขากล่าวเสริม “ถึงแม้จะมีเหตุการณ์น้ำท่วมในบางพื้นที่ เช่น หาดใหญ่ แต่ราคาที่ดินก็ยังคงมีเสถียรภาพ”
อย่างไรก็ตาม นายอิสระคาดการณ์ว่า การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ราคาประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย จะค่อยๆ หายไป เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในพื้นที่ชานเมือง ขณะที่การฟื้นตัวในภูมิภาคจะมีความแตกต่างกัน
เขาเปรียบเปรยปี 2569 ว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากการพักฟื้นจากการบาดเจ็บสาหัส ไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด”
การประคองตัวบนฐานใหม่: ความยั่งยืนและการปรับตัวที่จำเป็น
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการฟื้นตัวช้าๆ ของเศรษฐกิจ และการประคองตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างฐานให้มั่นคง”
“เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนระดับสูง ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ” เขากล่าว “ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่ปริมาณสินค้าคงค้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่พอสมควร และอัตราการดูดซับยังต่ำเพียงประมาณ 2% ต่อเดือน”
ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “Upskill” องค์กรสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
“กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศของตลาด” นายสุนทรเน้นย้ำ “จากการประเมินของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 ยังคงติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 นี้ (-10%) การพัฒนาโครงการจึงต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว”
ปัญหาสำคัญยังคงอยู่ที่ “สินเชื่อ” ซึ่งเป็นคอขวดของระบบ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% แม้ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อจริง แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
“จึงควรมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อน, และ Risk-Based Interest กำหนดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง” เขากล่าว
ในส่วนของบทบาทภาครัฐ นายสุนทรเสนอว่า ควร “พยุงตลาดมากกว่ากระตุ้นระยะสั้น” ด้วยมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value), และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อให้ประชาชนกลุ่มที่เริ่มก่อร่างสร้างตัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
“การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นอย่างยั่งยืนได้ ต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อค่อยๆ พยุงตลาดให้ฟื้นบนฐานที่แข็งแรง” เขาสรุป
สมดุลใหม่: การเปลี่ยนแปลงที่ไม่ย้อนกลับ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ว่า ปี 2569 เป็น “ปีแห่งการประคองตัวบนสมดุลใหม่” ซึ่งเป็นการฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด แต่ตลาดจะ “กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” ผู้ประกอบการต้องเรียนรู้ที่จะปรับตัวอยู่กับสภาวะนี้ เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข
“เราต้องการให้รัฐบาลใหม่เร่งปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และแก้ปัญหาหนี้สินทั้งระบบ” เขากล่าว “สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือการคอร์รัปชัน รัฐบาลควรให้ความสำคัญกับการแก้ปัญหาดังกล่าว ไม่มุ่งเน้นนโยบายประชานิยมมากเกินไป และควรให้ความสำคัญกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ หากภาคอสังหาริมทรัพย์ล้มลง อาจฉุดรั้งธุรกิจอื่น ๆ ให้ล้มตามไปด้วย”
แม้ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องและการคงอยู่ของมาตรการภาครัฐจะช่วยประคองตลาดได้บ้าง แต่การฟื้นตัวกลับไปเหมือนเดิมคงเป็นไปได้ยาก GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่เพียงพอ รัฐบาลจำเป็นต้องผลักดัน GDP ให้เติบโต 3-5% เพื่อให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
“ภาคอสังหาริมทรัพย์ผ่านพายุเศรษฐกิจมาตั้งแต่ปี 2567 และปี 2568 คือที่สุดของพายุเศรษฐกิจที่มาทุกทิศทาง” นายประเสริฐกล่าว “ปี 2569 นี้ เชื่อว่าจะเป็นปีที่เราผ่านจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่ดังกล่าว”
ปีแห่งความท้าทายที่คาดเดาได้ยาก
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 จะเป็น “ปีที่ไม่ดีทั้งปี” โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมาตรการภาครัฐใหม่ ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ ต้องรอความชัดเจนจากรัฐบาลใหม่
“ปัจจัยภายนอก เช่น การเจรจาภาษีของสหรัฐอเมริกา ยังไม่มีความชัดเจน และผลกระทบจากปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา ยังคงส่งผลกระทบในวงกว้าง” เขากล่าว “สิ่งที่น่าห่วงมากที่สุดคือการออกหุ้นกู้ของบริษัทใหญ่ ซึ่งเปรียบเสมือนการตั้งวงแชร์ใหม่ หากเศรษฐกิจสะดุดจนออกหุ้นกู้ไม่ได้ อาจส่งผลกระทบต่อบริษัทรายย่อย”
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านั้น นายพรนริศเชื่อมั่นว่า ผู้ประกอบการจะสามารถช่วยกันประคองให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม “เมื่อพิจารณาจากสมรภูมิที่โหดหินในปี 2568 ที่ผ่านมาแล้ว เราก็เชื่อว่าเราจะผ่านมันไปได้”
บทสรุปและแนวทางปฏิบัติ:
ปี 2569 คือบททดสอบสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดจะก้าวเข้าสู่ “ปีแห่งการประคองตัวบนสมดุลใหม่” ที่การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปและต้องอาศัยการปรับตัวอย่างรอบด้าน
สำหรับผู้ประกอบการ นี่คือเวลาที่ต้อง:
บริหารจัดการสภาพคล่องและต้นทุนอย่างเข้มงวด: เน้นการบริหารกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และลดความเสี่ยง
พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: ทำความเข้าใจพฤติกรรมและความสามารถในการผ่อนชำระของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง ปรับขนาดโครงการและราคาให้เหมาะสม
ยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill): มุ่งเน้นการพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainability) และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดโลก
สร้างความร่วมมือกับสถาบันการเงินและภาครัฐ: หาแนวทางร่วมกันในการแก้ปัญหาอุปสรรคด้านสินเชื่อ และสนับสนุนมาตรการที่เอื้อต่อการซื้อขาย
สำหรับผู้บริโภค การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยคำนึงถึงความมั่นคงทางการเงินของตนเองเป็นหลัก การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความมั่นคงในชีวิต
แม้ว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสในการปรับโครงสร้างและสร้างฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตในอนาคต หากเราสามารถก้าวผ่าน “สมดุลใหม่” นี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก็จะพร้อมสำหรับการฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางคุณผ่านความผันผวนของตลาดในปี 2569 นี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และวิสัยทัศน์ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จของคุณ
